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日前,，《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定（修訂征求意見稿）》公開征求意見,。該《意見稿》最引人注目的規(guī)定是關于開發(fā)商捂盤惜售、哄抬房價的具體處罰標準,�,！兑庖姼濉芬�(guī)定,，房地產開發(fā)企業(yè)囤積土地、擅自變更容積率,、捂盤惜售,、哄抬房價，經有關行政主管部門查實,，可處以1萬元以上3萬元以下的罰款,。
《意見稿》一公布，輿論就對這個處罰規(guī)定表示非常不滿,，認為處罰太輕,，其中以馬光遠博士的觀點最具代表性。馬先生以“哄抬房價,，罰酒三杯”為題,，發(fā)表了長篇評論，將該規(guī)定定性為“貌似處罰,、實為獎勵”,，并呼吁加重處罰。
值得思考的是,，持馬先生這樣的立場與觀點的大有人在,，社會主流觀點似乎都是這么看的：如果加重處罰，提高違規(guī)違法成本,，而不是輕描淡寫,，不痛不癢，一定能達到效果,，房地產市場就不會像現(xiàn)在這樣像匹脫韁的野馬,。
不過，一個簡單的道理告訴我們：獎罰分明要建立在合情合理的基礎上,。如果缺乏這樣的前提,，再重的處罰也會雷聲大雨點小以致無濟于事。原因在于：其一,，無端重罰，于情于理于法都說不過去，讓執(zhí)法者無從下手,；其二,，不合事理的處罰規(guī)則本身一定存有漏洞，容易讓人抓到把柄,，更容易讓人鉆空子,。
以《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》中的處罰規(guī)則為例，意見稿規(guī)定,，房地產開發(fā)企業(yè)囤積土地,，擅自變更容積率，捂盤惜售,，哄抬房價,，經有關部門查實，可處以1萬元以上3萬元以下的罰款,。乍一看,，對于富得流油的開發(fā)商與暴利累累的房地產企業(yè)而言，1到3萬元的處罰當然是不起眼的,，再加個千倍也不算多,。可問題在于上述處罰條件中,，有些模棱兩可,，界定困難，比如囤積土地,；有些貌似違規(guī)犯戒,，實則無關痛癢，比如捂盤惜售,；有些甚至是無中生有,，比如哄抬房價。這樣一來,，懲戒對象似是而非,，政策界限模糊，拿捏的空間大,，最終會使得政策執(zhí)行的效果大打折扣,。
比如囤積土地，從近幾年房地產價格飆升的趨勢里,，我們看到了地價飛漲,，看到了一些企業(yè)因為土地而賺錢的事實。因此,，打擊囤地,，好像打中了“七寸”,。但大量的事實表明，一方面,，房地產商故意囤地,，依賴賣地賺錢的現(xiàn)象并不多見。大多數(shù)土地沒有及時得以開發(fā),，是由于存在一些客觀原因,，而其中的主要原因在于土地供應方——政府，而不是房地產開發(fā)商,。另一方面,，表面上，這些年來房地產市場火爆,，為開發(fā)商賺錢提供了大好機會,。房地產商要風有風，要雨有雨,，處處得心應手,。但對于激烈的市場競爭，他們從不敢怠慢,，也不敢有“穩(wěn)坐釣魚臺”的放任心理,。在競爭激烈、瞬息萬變的市場中,，開發(fā)商唯一可以做的,，就是加大開發(fā)力度，加速資金周轉,，以便充分利用現(xiàn)有的市場機會,。因此，囤地不是一個好選擇,，不是開發(fā)商的意圖所在,，不可能成為常態(tài)的盈利模式。有了這樣的前提,，打擊囤地幾乎就變成了“隔山打�,！薄＿@樣的政策因缺乏普遍的針對性而顯得虛無縹緲,，自然也就難有用武之地了,。
再以捂盤惜售、哄抬房價為例,。房價飆升,，開發(fā)商不僅賺得盆滿缽滿，還經常耍點小花招,。這給市場印象深刻,，成為打擊的由頭,。但是，這樣的小花招對房價的作用微乎其微,，甚至根本不起作用,，不過是價格上漲的具象化表現(xiàn)形式而已。房地產銷售有一個自然過程,，不是簡單的“一手交錢、一手交貨”的小商品買賣,。對于大型小區(qū)而言,，分期開發(fā)、分批次銷售是業(yè)內常態(tài),。因此,，如何定義捂盤惜售，從技術上講,，是一個非常困難的問題,，不容易有一個客觀準確的認定標準。再者,，房地產商充分利用有利時機,，抓住市場需求旺盛的機會而適當調控銷售節(jié)奏以獲取更多的利潤，也是合情合理的,。理論上,，捂盤不售要承擔賣不出去與而后價格下跌的風險。而哄抬價格也要承擔一系列相應的不利后果,，包括信譽損失等,。本來是風險與收益自動平衡的事，我們只看到了對開發(fā)商有利的一面,。因此,，打擊捂盤惜售與哄抬價格這樣偏向性的政策缺乏客觀穩(wěn)固的根基。
再以今年5月1日起實施的《商品房銷售明碼標價規(guī)定》為例,。商品買賣明碼實價,，是基本規(guī)則，也是達成買賣的重要前提,。對于房地產而言,，由于本身的特殊性，諸如樓層,、朝向,、面積大小等，每套房的具體價格差別很大,。因此,，開發(fā)商一般只標明起步價,、樓層加價規(guī)則、朝向系數(shù)等,，沒必要標出每一套的具體價格,。而其他包含在房價內的稅費，國家都有明確的規(guī)定,，開發(fā)商不可能從中做手腳,。至于這些之外的價格小浮動，大體上不過是促銷優(yōu)惠的小手段而已,，旨在激勵銷售員的積極性以催促客戶盡速成交,。因此，完整來看,，房地產交易過程中的價格決定有一個較一般商品要復雜得多的過程,。如果每套房在交易之前要標明具體價格，只不過是讓開發(fā)商將定價工作前移,，對于房屋價格高低本身并不會有什么實質性影響,。退一步說，如果開發(fā)商想玩貓膩,，作為一般消費者,，你也難以識別其中的陷阱，看不出道道來,。因此,，表面上要求嚴格，可謂嚴刑峻法,，實質上只是些花花草草,，這樣的政策執(zhí)行起來問題一大堆。正因為這樣,，處罰只能撓癢癢,。據(jù)媒體報道，6月24日,，有關部門對8個城市50多個在售樓盤進行明碼標價情況檢查,。其后，對12家開發(fā)商開出罰單,，總共罰款360萬元,，平均每家30萬元。這筆總罰款不夠在一線城市買一套地段好的房子,。
因此,，有效的政策一定是合情合理的政策，一定有一個遵循經濟規(guī)律與市場邏輯的基礎,。如果沒有這樣的基礎,，那么即使政策再嚴厲,，也會徒有其名而流于形式。在這樣的條件下,，鼓吹重罰,，實際上就是鼓勵為達目的而不擇手段的非法行政與粗暴行政，乃至作奸犯科,。這樣的處罰也許可以震懾開發(fā)商,，但這樣的整肅在不遠的將來一定會以另一種方式在別的地方泛濫。
正是由于一些政策非常表面,，不得要領,，并沒有給重罰以足夠的底氣，所以,，政府只好兩面討好：不能不罰，也不能重罰,。
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