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近期有媒體報道稱,，部分二三線城市房價正“逆勢上漲”,，可能給樓市調(diào)控前景帶來一定的不確定性。
對此現(xiàn)象,，筆者的看法與媒體判斷或許有所不同,。直觀上看，二三線城市樓盤的賣點只是價格低,，動力只是投資需求,。樓市如股市，往往在市場資金不充足的時點,，才有對小市值品種的追捧,。因此，這種局部熱點并不說明市場轉(zhuǎn)勢,，恰恰說明了國內(nèi)樓市人氣已經(jīng)開始渙散,，部分二三線城市的樓市火爆（如果報道沒有水分的話）恰印證了我國樓市長期拐點的確立。當前,，需要保持調(diào)控力度,，確保效果在更大范圍內(nèi)顯現(xiàn)。
首先,，部分二三線城市樓市的火爆并非由內(nèi)部住宅需求引起,，價格漲升往往主要由投資資金推動。以遼寧丹東為例,，作為今年上半年全國房價漲幅最快的城市之一，今年1月到6月間,，該市前四個月房價漲幅均在兩位數(shù)之上,，有三個月的漲幅更是名列70個大中城市首位。調(diào)查發(fā)現(xiàn),，丹東等18個城市上半年本地人房產(chǎn)投資比例超過20%,，14個城市上半年外地人購房比例超過20%。這可以表明,，上述在樓市調(diào)控期逆勢上漲的城市,，其樓盤價格漲升動力并不出奇，或者來自本地投資客,，或者來自外地投資者,，投資需求而不是自住需求是推動價格暴漲的主要動力。
其次，部分二三線城市樓市所受到的資金關(guān)注與品質(zhì)關(guān)聯(lián)有限,，主要由規(guī)劃調(diào)整等因素引致,。近年來，國務(wù)院批復了十多個國家級區(qū)域發(fā)展規(guī)劃,，這成為一些城市樓市持續(xù)升溫的重要助推因素,。比如，根據(jù)國家批復的《山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》,，煙臺與威海的城鎮(zhèn)組團建設(shè)隨即成為熱點,。2010年，煙臺市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成383.12億元,，比上年增長41.3%,，增幅比山東全省還高7.4%。今年以來,，煙臺市房地產(chǎn)投資增速也在山東沿海城市中繼續(xù)高居首位,。
可見，在政策規(guī)劃布局調(diào)整后,，建設(shè)進度突然加快,，引發(fā)資金關(guān)注，進而產(chǎn)生了區(qū)域樓市熱點,。這暗示,，隨后的價格快速漲升并無關(guān)樓盤基本品質(zhì)提升或本地居民收入提升，是題材和想象空間構(gòu)成了主要的價格助漲理由,。
最重要的,，這些漲升的二三線城市房價基數(shù)都普遍較低，適合規(guī)模資金介入,，完成對代表性項目的控盤和示范性拉升,。從媒體報道看，丹東市作為具有代表性的二三線城市,，雖然既沿邊又沿海,，生態(tài)與氣候良好，但房價在本輪漲升前的基數(shù)相對較低：2010年全市均價大致為每平方米3243元,。在此基礎(chǔ)上,，2011年以來的房價同比增幅雖然較大，但迄今其房屋絕對價格較之一線二線城市看,，似仍具有一定吸引力,。價低的典型特質(zhì)吸引了廣泛的投資興趣，資金參與面相對較廣,，更是一輪又一輪“擊鼓傳花”游戲的由頭,。
當前的問題在于,，盡管目前二三線樓市熱點城市的價格似乎并未向一線城市看齊，仍具有所謂“價值洼地”特征,，但其中風險也不容小視,。本質(zhì)上，部分二三線城市的樓市反彈,，是整個國內(nèi)樓市價格中樞向上移動后的“補漲”,，同樣是正在或者已經(jīng)形成泡沫。既同是泡沫,，就應(yīng)與一線城市樓市泡沫同樣對待,，盡早采取措施。特別是,，二三線城市經(jīng)濟總量偏小,，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，抗風險能力較一二線城市更差,。一旦泡沫有朝一日突然破碎,，對當?shù)亟?jīng)濟的破壞可能是毀滅性的。這方面,，北海,、海口均可作前車之鑒,。
從現(xiàn)狀出發(fā),，有關(guān)二三線城市的地方政府宜對本地樓市的熱絡(luò)情緒保持足夠的警惕。一是在必要時出臺限購政策,，防止外部資金惡意炒作,，帶來影響地方社會經(jīng)濟穩(wěn)定的負面后果；二是強力禁止開發(fā)企業(yè)與投資資金惡意串謀,，維護本地房地產(chǎn)市場秩序,，保障市場良性健康發(fā)展；三是扎實貫徹保障房政策,，通過公開透明程序向本地符合條件的居民家庭提供質(zhì)量好,、租金低的保障性住房，充分滿足居民現(xiàn)實住房需求,。
最重要的是,，二三線城市的地方政府要樹立“不貳過”的底線,。不能像過去六年中某些一線城市地方政府所做的那樣,，對房地產(chǎn)泡沫優(yōu)柔寡斷乃至姑息縱容。否則,，必將嚴重傷及地方經(jīng)濟根基,，早晚令地方經(jīng)濟陷入進退兩難的困境中,。
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