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步入夏天,，全國樓市死氣沉沉,，除了碧桂園、恒大等少數(shù)企業(yè)的個別樓盤仍在續(xù)寫開盤當(dāng)日熱銷的神話外,，基本上沒有什么亮色可言了。樓市調(diào)控政策不放松,，但也沒什么新招了,，限購神馬的，吵得兇,，地方諸侯不樂意,，不可能大規(guī)模推行。分析一下國家統(tǒng)計局口徑的成交量和均價吧,。
1至7月,，全國商品房銷售面積52037萬平方米，同比增長13.6%,，增幅較1至6月提高0.7個百分點,，較去年同期提高3.9個百分點。其中，住宅銷售面積增長12.9%,，辦公樓增長9.9%,，商業(yè)營業(yè)用房增長19.3%。商品房銷售額28852億元,，同比增長26.1%,。其中，住宅銷售額增長24.5%,，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長27.4%和37.8%,。接下來，隨著供應(yīng)量的放大,，以及越來越多的項目進(jìn)行促銷,，需求也將隨之出現(xiàn)一定程度的釋放，估計商品住宅成交量將有所上升,；另外,，部分產(chǎn)權(quán)式保障房的成交量保持增長。預(yù)期今年全年商品住宅成交量仍將保持10%左右的正增長,。
7月份,，全國商品房銷售面積7618萬平方米，環(huán)比下降33.7%,，同比上升17.8%,。7月12日，國務(wù)院常務(wù)工作會議中提出：“房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施,�,！狈康禺a(chǎn)調(diào)控依然從緊，購房者的觀望情緒有所增加,，加之7月為淡季,，預(yù)期9至10月，隨著開發(fā)商推盤量的增加和促銷力度的加大,，商品房成交量將明顯回升,。
通過換算商品房成交面積和成交金額，可知成交均價,。1至7月,，全國商品房成交均價同比上漲11.0%，較去年7.5%的全年漲幅明顯上升,，較1至6月上升1.1個百分點；其中,，住宅成交均價同比上漲10.3%,，較1至6月上升1.2個百分點，住宅成交均價繼續(xù)回升；辦公樓成交均價同比上漲15.9%,，商業(yè)營業(yè)用房成交均價同比上漲15.5%,，可見，盡管非住宅成交價格漲幅有所收窄,，但是漲幅仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅價格漲幅,，反映出在住宅價格受到抑制的同時，商辦類物業(yè)的價格呈快速上漲之勢,。商品住宅成交均價漲幅擴大,，與調(diào)控目標(biāo)不相協(xié)調(diào)，不過其中有翹尾因素,，二是均價概念,，更具參考價值是70個大中城市房價指數(shù)。預(yù)期今年全年商品房成交均價將出現(xiàn)5%至10%的正增長,。
關(guān)于7月12日國務(wù)院常務(wù)會議,，我認(rèn)為，會議的主要目的是警告地方政府不要放松調(diào)控,，是對“國八條”的重申和強調(diào),，并非新一輪調(diào)控的開始，下半年限購,、限貸,、限價等政策難以放松，但地方政府仍有暗自松動的可能性,。至于各界關(guān)注的限購升級問題,，我認(rèn)為，僅有少數(shù)三線城市有可能加入限購陣營,，數(shù)量不會超過20個,，甚至有可能不了了之。另外,，在歐債危機升級和標(biāo)普調(diào)降美國主權(quán)評級形勢下,，全球資本市場一片低迷，全球經(jīng)濟金融將受到負(fù)面影響,，這也會促使中國貨幣政策提前出現(xiàn)松動,，預(yù)計屆時房地產(chǎn)政策也會局部松動�,？傊�,，我依然堅持上個月的觀點：在樓市持續(xù)降溫、一線城市和部分二線城市成交低迷,、全國價格漲幅趨緩,、少數(shù)城市價格微跌等綜合情況下，政策面進(jìn)入密切觀察期，重在落實已有政策,，“政策底”隱約可見,。
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