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統(tǒng)計(jì)顯示,，進(jìn)入7月以后，一線城市房價(jià)普遍出現(xiàn)微跌局面,，但二三線城市房價(jià)仍在上漲。筆者預(yù)計(jì),，由于資金面很緊,，貨幣和房地產(chǎn)調(diào)控政策微調(diào)預(yù)期“落空”，一些中小房地產(chǎn)商將在8月后開始降價(jià)銷售,，個(gè)別會(huì)出現(xiàn)破產(chǎn),。同時(shí)，由于銀行信貸規(guī)模受到資本金不足制約,，各家商業(yè)銀行下半年都將竭力收縮房地產(chǎn)按揭貸款,，開發(fā)貸更會(huì)接近零增長，加上二三線城市限購因素，下半年房價(jià)將繼續(xù)下跌,，但房價(jià)長期暴跌可能性不大,。
平心而論，很多二三線城市房價(jià)在今年出現(xiàn)上漲較快趨勢是有客觀原因的,。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講,，最大的原因就是價(jià)格洼地效應(yīng)。如果從基礎(chǔ)設(shè)施改善角度看,，更可以理解,。以北京為例，幾年以來市里的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改善的余地很小,，而北京周邊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)紅紅火火,，高速路、地鐵,、輕軌越來越向周邊區(qū)縣甚至河北的一些小城市延伸,，這大大地縮短了進(jìn)出城時(shí)間。
當(dāng)然,，房價(jià)上漲太快也不符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律,，更是與當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策相悖的。但房價(jià)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)暴跌呢,？從筆者觀察看,，大跌的可能性并非不存在，但目前僅僅是“可能性”,。最令人擔(dān)心的并非是政策面會(huì)持續(xù)收緊,，而是房地產(chǎn)商對政策面將維持緊縮趨勢的不理解、不敏感,，心理和行動(dòng)準(zhǔn)備嚴(yán)重不足,。
房地產(chǎn)嚴(yán)控政策從去年4月初就開始實(shí)施了，各項(xiàng)政策接二連三出臺(tái),，但房地產(chǎn)商的熱情一直不減,。在北京等超級(jí)大城市干不了了，又跑到大城市周邊的二三線城市繼續(xù)大干快上,，全國房地產(chǎn)投資仍以30%以上的速度持續(xù)上漲�,，F(xiàn)在，眼看著房子建的越來越多,，銀行的錢卻越來越少,，老百姓的購買力和購買欲望也在明顯下降，幾個(gè)月來,，各家銀行的房地產(chǎn)按揭貸款已接近零增長,。想買房的人,，絕大多數(shù)沒有錢，有錢的也在觀望,，這么多房子賣給誰,。目前，北京市大約有11萬套待銷售的房子,，在建的住宅大約還有10萬套,。據(jù)專家估計(jì)，這些房子可以買5年以上,，全國的情況也差不多，上半年房地產(chǎn)庫存增加約40%,，房地產(chǎn)投資增量與銷售增量的差額大約是三倍以上,，即建設(shè)三套住房，大約只能賣出一套,，這個(gè)趨勢在下半年還將向更壞的方向發(fā)展,。庫存太多，增長太快,，是誘發(fā)房價(jià)暴跌的原因,。
長期通脹預(yù)期導(dǎo)致房地產(chǎn)保值需求越來越呈現(xiàn)出“剛性”。目前通脹仍然在加速過程中,，房子的建設(shè)成本在大幅度提高,，水泥鋼材人工都在快速地上漲，尤其是裝修成本,。未來為了降低房價(jià),，精裝修的新房子會(huì)越來越少，而裝修成本卻提高很快,。據(jù)我調(diào)查了解,，在中等以上城市，即使是最一般的裝修也要每平方米300元左右,，何況還有家具電器等配套性開支,，這些未來都要漲價(jià)，而且會(huì)呈現(xiàn)快速上漲趨勢,。
應(yīng)該看到,，政策面不會(huì)越來越緊，房價(jià)暴跌也不符合調(diào)控意圖,。政策層一直強(qiáng)調(diào)樓市的調(diào)控要“決心不動(dòng)搖,、方向不改變、力度不放松”,，主要是考慮到房價(jià)反彈的可能性很大,，房地產(chǎn)調(diào)控有半途而廢的風(fēng)險(xiǎn),，有被微觀層面削弱的風(fēng)險(xiǎn)。目前,，各方面都需要觀察,，但“穩(wěn)住”一年來的宏觀調(diào)控效果應(yīng)該是當(dāng)前政策面的主基調(diào)，繼續(xù)大幅度地加碼的可能性很小,。房地產(chǎn)調(diào)控政策的目的是將房價(jià)穩(wěn)住,，然后通過連續(xù)幾年較大幅度提高勞動(dòng)者工資來消化高房價(jià)，不會(huì)一下子讓房價(jià)暴跌到人人都買得起的程度,。房價(jià)暴跌不可能,，即使短期暴跌一下，很快也將大反彈,，房價(jià)中長期仍會(huì)保持穩(wěn)中有升的大趨勢,。
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