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統(tǒng)計顯示,，進入7月以后,，一線城市房價普遍出現(xiàn)微跌局面,，但二三線城市房價仍在上漲,。筆者預計,，由于資金面很緊,，貨幣和房地產調控政策微調預期“落空”,，一些中小房地產商將在8月后開始降價銷售,，個別會出現(xiàn)破產。同時,，由于銀行信貸規(guī)模受到資本金不足制約,，各家商業(yè)銀行下半年都將竭力收縮房地產按揭貸款，開發(fā)貸更會接近零增長,，加上二三線城市限購因素,，下半年房價將繼續(xù)下跌，但房價長期暴跌可能性不大,。
平心而論,，很多二三線城市房價在今年出現(xiàn)上漲較快趨勢是有客觀原因的。從經濟學的角度講,，最大的原因就是價格洼地效應,。如果從基礎設施改善角度看，更可以理解,。以北京為例,，幾年以來市里的基礎設施建設改善的余地很小，而北京周邊的基礎設施建設紅紅火火,，高速路,、地鐵、輕軌越來越向周邊區(qū)縣甚至河北的一些小城市延伸,，這大大地縮短了進出城時間,。
當然,，房價上漲太快也不符合經濟規(guī)律，更是與當前房地產調控政策相悖的,。但房價會不會出現(xiàn)暴跌呢,？從筆者觀察看，大跌的可能性并非不存在,，但目前僅僅是“可能性”,。最令人擔心的并非是政策面會持續(xù)收緊，而是房地產商對政策面將維持緊縮趨勢的不理解,、不敏感,，心理和行動準備嚴重不足。
房地產嚴控政策從去年4月初就開始實施了,，各項政策接二連三出臺,，但房地產商的熱情一直不減。在北京等超級大城市干不了了,，又跑到大城市周邊的二三線城市繼續(xù)大干快上,，全國房地產投資仍以30%以上的速度持續(xù)上漲。現(xiàn)在,，眼看著房子建的越來越多,，銀行的錢卻越來越少，老百姓的購買力和購買欲望也在明顯下降,，幾個月來,，各家銀行的房地產按揭貸款已接近零增長。想買房的人,，絕大多數沒有錢,，有錢的也在觀望，這么多房子賣給誰,。目前,，北京市大約有11萬套待銷售的房子，在建的住宅大約還有10萬套,。據專家估計,，這些房子可以買5年以上，全國的情況也差不多,，上半年房地產庫存增加約40%,，房地產投資增量與銷售增量的差額大約是三倍以上，即建設三套住房,，大約只能賣出一套,，這個趨勢在下半年還將向更壞的方向發(fā)展。庫存太多，增長太快,，是誘發(fā)房價暴跌的原因,。
長期通脹預期導致房地產保值需求越來越呈現(xiàn)出“剛性”。目前通脹仍然在加速過程中,，房子的建設成本在大幅度提高,，水泥鋼材人工都在快速地上漲，尤其是裝修成本,。未來為了降低房價,，精裝修的新房子會越來越少，而裝修成本卻提高很快,。據我調查了解,，在中等以上城市，即使是最一般的裝修也要每平方米300元左右,，何況還有家具電器等配套性開支,，這些未來都要漲價，而且會呈現(xiàn)快速上漲趨勢,。
應該看到，政策面不會越來越緊,，房價暴跌也不符合調控意圖,。政策層一直強調樓市的調控要“決心不動搖、方向不改變,、力度不放松”,，主要是考慮到房價反彈的可能性很大，房地產調控有半途而廢的風險,，有被微觀層面削弱的風險,。目前，各方面都需要觀察,，但“穩(wěn)住”一年來的宏觀調控效果應該是當前政策面的主基調,，繼續(xù)大幅度地加碼的可能性很小。房地產調控政策的目的是將房價穩(wěn)住,，然后通過連續(xù)幾年較大幅度提高勞動者工資來消化高房價,，不會一下子讓房價暴跌到人人都買得起的程度。房價暴跌不可能,，即使短期暴跌一下,，很快也將大反彈，房價中長期仍會保持穩(wěn)中有升的大趨勢,。
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