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繼上周廣東惠州某房產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)引起關(guān)注后,，地產(chǎn)界較有影響力的碧桂園近日也推出“成功認(rèn)購(gòu)即享受7.5折”的優(yōu)惠,，如此大幅降價(jià)讓市場(chǎng)大感意外,。不過(guò)，從銀監(jiān)會(huì)主席劉明康的表態(tài)來(lái)看,，降價(jià)似乎又屬意料之中,。劉明康要求,，今年下半年深入推進(jìn)平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)防控,，緊抓房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn),，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和二、三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)保持關(guān)注和警覺(jué),。
與去年的房產(chǎn)調(diào)控環(huán)境不同，當(dāng)下的地產(chǎn)調(diào)控已幾乎招數(shù)用盡,，且仍在不斷收緊之中,，開(kāi)發(fā)商遇到的壓力與困難遠(yuǎn)超預(yù)期,。在筆者看來(lái)，碧桂園等企業(yè)的降價(jià)舉措可能是地產(chǎn)市場(chǎng)變局的開(kāi)始,，只要調(diào)控政策不出現(xiàn)松動(dòng),，預(yù)計(jì)在年底前，房?jī)r(jià)就將出現(xiàn)一波較明顯的調(diào)整,。當(dāng)然,，真正的政策考驗(yàn)在于，如果房?jī)r(jià)果真下跌之后,，調(diào)控政策是否會(huì)出現(xiàn)松動(dòng),，調(diào)控部門對(duì)此應(yīng)該保持警惕。
以筆者近期對(duì)地產(chǎn)界的觀察情況看,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金壓力已迫近臨界點(diǎn),。有券商報(bào)告顯示，7月初,，包括京滬廣深在內(nèi)的11大重點(diǎn)城市房地產(chǎn)存貨總量同比上漲了約40%,。融資難和存貨高峰來(lái)臨，正在雙重?cái)D壓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,。目前開(kāi)發(fā)商不僅無(wú)法從銀行拿到新增貸款,，同時(shí)到期貸款歸還后也不再被銀行繼續(xù)授信；直接融資方面,，資本市場(chǎng)上房地產(chǎn)企業(yè)的融資和IPO也已全面停止,。此外，針對(duì)一些地產(chǎn)商通過(guò)信托形式融資的手段,，不僅近期監(jiān)管部門已開(kāi)始關(guān)注,，更重要的是市場(chǎng)融資成本非常高。目前大型企業(yè)的信托融資成本約在15%左右,，而小型開(kāi)發(fā)商則在18%左右,，甚至高達(dá)20%以上。這同樣給開(kāi)發(fā)商造成了巨大壓力,。事實(shí)上國(guó)內(nèi)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金匹配一般分為三個(gè)部分,，一是開(kāi)發(fā)商自有資金30%左右，二是商業(yè)銀行開(kāi)發(fā)貸款30%左右,，三是預(yù)售房款在30%左右,。而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售陷入低迷已有半年之久，預(yù)售房款也幾乎被耗盡,。由此導(dǎo)致的結(jié)果是,，開(kāi)發(fā)商的資金鏈條已幾乎枯竭，這就為市場(chǎng)出現(xiàn)變化奠定了基礎(chǔ),。
更為重要的是,，之前很多開(kāi)發(fā)商期望調(diào)控政策能夠有所松動(dòng),。特別是前期，一些研究報(bào)告對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)硬著陸提出了擔(dān)憂,，而宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行增速與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)息息相關(guān),。由此，有研究觀點(diǎn)認(rèn)為,，有鑒于經(jīng)濟(jì)硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)加大,，房產(chǎn)調(diào)控政策漸趨放松的概率在加大。而近日召開(kāi)的政治局會(huì)議在分析下半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)時(shí),，仍強(qiáng)調(diào)下半年要堅(jiān)持不懈搞好房地產(chǎn)調(diào)控,。加之近期上海等地進(jìn)一步收緊限購(gòu)政策執(zhí)行力度，以及限購(gòu)令向三,、四線城市擴(kuò)張等措施,，讓開(kāi)發(fā)商對(duì)政策松動(dòng)的預(yù)判徹底落空。
有鑒于調(diào)控政策和外部資金形勢(shì)的明顯收緊,，開(kāi)發(fā)商逐步開(kāi)始變相打折銷售已是必然趨勢(shì),。只是在初期或許打折力度較小，而措施較為隱蔽而已,。但隨著類似于碧桂園,、恒大等大企業(yè)打折現(xiàn)象集中出現(xiàn)，市場(chǎng)的松動(dòng)已是無(wú)法避免,。雖然我們很難預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的絕對(duì)調(diào)整幅度,，但若僅從技術(shù)角度觀察，如果本輪調(diào)整是針對(duì)十年來(lái)房地產(chǎn)大牛市的修正,，那么預(yù)期市場(chǎng)調(diào)整幅度將不能小覷,。
當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)政策的敏感度也不能被忽視,。一方面,，未來(lái)房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整符合調(diào)控政策導(dǎo)向和公眾利益，調(diào)控部門應(yīng)該樂(lè)見(jiàn)其結(jié)果,，但同時(shí)要堅(jiān)守最重要的政策措施不放松,。這些重要措施包括，限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款,、落實(shí)限購(gòu)政策,、房產(chǎn)稅在全國(guó)推進(jìn)等。另一方面,，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求也應(yīng)給予保障,。
從歷史調(diào)控經(jīng)驗(yàn)看，每輪房?jī)r(jià)調(diào)整“由跌轉(zhuǎn)漲”的主導(dǎo)因素都是剛性需求,�,；诼鋺�,、結(jié)婚等購(gòu)房需求不可能長(zhǎng)期觀望，因此房?jī)r(jià)調(diào)整極有可能觸發(fā)這一部分需求的集中入市,，繼而改變市場(chǎng)下跌的趨勢(shì)。所以,，在嚴(yán)厲調(diào)控的同時(shí),，反而應(yīng)針對(duì)首次購(gòu)房行為給予政策鼓勵(lì)，而不是一刀切式取消首套購(gòu)房者的優(yōu)惠貸款政策,。這樣的措施反而會(huì)讓剛性需求出現(xiàn)集中爆發(fā)的可能性,，甚至可能讓調(diào)控政策功虧一簣。
更為重要的是,，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯調(diào)整,，所謂經(jīng)濟(jì)硬著陸的擔(dān)憂又會(huì)再度出現(xiàn)，屆時(shí)調(diào)控政策是否能夠繼續(xù)堅(jiān)持,，將會(huì)成為一個(gè)現(xiàn)實(shí)的考驗(yàn),。當(dāng)然，這是對(duì)調(diào)控政策部門大智慧的考驗(yàn),，究竟是選擇對(duì)市場(chǎng)利益的再度妥協(xié),，還是選擇讓公共住房訴求的最大優(yōu)化，這道題目的答案應(yīng)該并不復(fù)雜,。
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