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繼上周廣東惠州某房產(chǎn)項目降價引起關(guān)注后,，地產(chǎn)界較有影響力的碧桂園近日也推出“成功認購即享受7.5折”的優(yōu)惠,，如此大幅降價讓市場大感意外,。不過,，從銀監(jiān)會主席劉明康的表態(tài)來看，降價似乎又屬意料之中,。劉明康要求,，今年下半年深入推進平臺貸款風險防控，緊抓房地產(chǎn)貸款風險,，對商業(yè)地產(chǎn)和二,、三線城市房地產(chǎn)風險保持關(guān)注和警覺。
與去年的房產(chǎn)調(diào)控環(huán)境不同,，當下的地產(chǎn)調(diào)控已幾乎招數(shù)用盡,，且仍在不斷收緊之中，開發(fā)商遇到的壓力與困難遠超預(yù)期,。在筆者看來，碧桂園等企業(yè)的降價舉措可能是地產(chǎn)市場變局的開始,，只要調(diào)控政策不出現(xiàn)松動,，預(yù)計在年底前，房價就將出現(xiàn)一波較明顯的調(diào)整,。當然,，真正的政策考驗在于，如果房價果真下跌之后,，調(diào)控政策是否會出現(xiàn)松動,，調(diào)控部門對此應(yīng)該保持警惕。
以筆者近期對地產(chǎn)界的觀察情況看,，房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力已迫近臨界點,。有券商報告顯示，7月初,，包括京滬廣深在內(nèi)的11大重點城市房地產(chǎn)存貨總量同比上漲了約40%,。融資難和存貨高峰來臨，正在雙重擠壓房地產(chǎn)開發(fā)商,。目前開發(fā)商不僅無法從銀行拿到新增貸款,，同時到期貸款歸還后也不再被銀行繼續(xù)授信；直接融資方面,，資本市場上房地產(chǎn)企業(yè)的融資和IPO也已全面停止,。此外，針對一些地產(chǎn)商通過信托形式融資的手段,，不僅近期監(jiān)管部門已開始關(guān)注,，更重要的是市場融資成本非常高。目前大型企業(yè)的信托融資成本約在15%左右，而小型開發(fā)商則在18%左右,，甚至高達20%以上,。這同樣給開發(fā)商造成了巨大壓力。事實上國內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)項目資金匹配一般分為三個部分,，一是開發(fā)商自有資金30%左右,，二是商業(yè)銀行開發(fā)貸款30%左右，三是預(yù)售房款在30%左右,。而國內(nèi)房地產(chǎn)市場銷售陷入低迷已有半年之久,，預(yù)售房款也幾乎被耗盡。由此導致的結(jié)果是,，開發(fā)商的資金鏈條已幾乎枯竭,，這就為市場出現(xiàn)變化奠定了基礎(chǔ)。
更為重要的是,，之前很多開發(fā)商期望調(diào)控政策能夠有所松動,。特別是前期，一些研究報告對宏觀經(jīng)濟硬著陸提出了擔憂,，而宏觀經(jīng)濟運行增速與房產(chǎn)開發(fā)息息相關(guān),。由此，有研究觀點認為,，有鑒于經(jīng)濟硬著陸的風險加大,，房產(chǎn)調(diào)控政策漸趨放松的概率在加大。而近日召開的政治局會議在分析下半年經(jīng)濟形勢時,，仍強調(diào)下半年要堅持不懈搞好房地產(chǎn)調(diào)控,。加之近期上海等地進一步收緊限購政策執(zhí)行力度，以及限購令向三,、四線城市擴張等措施,，讓開發(fā)商對政策松動的預(yù)判徹底落空。
有鑒于調(diào)控政策和外部資金形勢的明顯收緊,，開發(fā)商逐步開始變相打折銷售已是必然趨勢,。只是在初期或許打折力度較小，而措施較為隱蔽而已,。但隨著類似于碧桂園,、恒大等大企業(yè)打折現(xiàn)象集中出現(xiàn)，市場的松動已是無法避免,。雖然我們很難預(yù)測房價的絕對調(diào)整幅度,，但若僅從技術(shù)角度觀察，如果本輪調(diào)整是針對十年來房地產(chǎn)大牛市的修正,，那么預(yù)期市場調(diào)整幅度將不能小覷,。
當然,，房地產(chǎn)市場對政策的敏感度也不能被忽視。一方面,，未來房價出現(xiàn)調(diào)整符合調(diào)控政策導向和公眾利益,，調(diào)控部門應(yīng)該樂見其結(jié)果，但同時要堅守最重要的政策措施不放松,。這些重要措施包括,，限制房地產(chǎn)開發(fā)貸款、落實限購政策,、房產(chǎn)稅在全國推進等,。另一方面，對房地產(chǎn)市場的剛性需求也應(yīng)給予保障,。
從歷史調(diào)控經(jīng)驗看,，每輪房價調(diào)整“由跌轉(zhuǎn)漲”的主導因素都是剛性需求�,；诼鋺�,、結(jié)婚等購房需求不可能長期觀望，因此房價調(diào)整極有可能觸發(fā)這一部分需求的集中入市,，繼而改變市場下跌的趨勢,。所以，在嚴厲調(diào)控的同時,，反而應(yīng)針對首次購房行為給予政策鼓勵，而不是一刀切式取消首套購房者的優(yōu)惠貸款政策,。這樣的措施反而會讓剛性需求出現(xiàn)集中爆發(fā)的可能性,，甚至可能讓調(diào)控政策功虧一簣。
更為重要的是,，如果房價出現(xiàn)明顯調(diào)整,，所謂經(jīng)濟硬著陸的擔憂又會再度出現(xiàn)，屆時調(diào)控政策是否能夠繼續(xù)堅持,，將會成為一個現(xiàn)實的考驗,。當然，這是對調(diào)控政策部門大智慧的考驗,，究竟是選擇對市場利益的再度妥協(xié),，還是選擇讓公共住房訴求的最大優(yōu)化，這道題目的答案應(yīng)該并不復(fù)雜,。
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