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日前國務(wù)院常務(wù)會議分析當前房地產(chǎn)市場形勢,，研究部署繼續(xù)加強調(diào)控工作，提出了五項內(nèi)容,，其中提到：規(guī)范住房租賃市場,，抑制租金過快上漲。這是房租問題第一次被鄭重列在國務(wù)院會議公告中,。
實際上,，最近住房租賃方面的措施可謂頻出。前段時間,，住建部和國家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理進一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》,，也要求各地采取多種措施，控制住房租金上漲過快,。與此同時,，7月初《上海市居住房屋租賃管理辦法》和《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》齊齊出臺，提出了多項規(guī)范住房租賃市場秩序的措施,。
這些政策,，標志著政府開始構(gòu)建健全的住房租賃政策體系。實際上,，這個領(lǐng)域一直是被遺忘的角落,。住宅體系，可分為商品房分體系和保障房分體系,。商品房中又分為銷售市場和租賃市場 ,。1998年房改以來，住房體系主要存在三個問題：一是商品住宅價格上漲過快；二是保障房建設(shè)滯后,；三是住房租賃市場秩序混亂,。
在成熟市場國家，住房租賃市場非常重要,。只有租賃市場規(guī)范運行,，人們才愿意通過租賃解決居住問題，從而緩解住房銷售市場的需求壓力,，進而抑制房價過快上漲,。比如，美國四成居民是租房住的,，歐洲平均為五成,，其中德國近六成。難道歐美國家房價更高么,？非也,。發(fā)達國家的房價收入比一般只有3倍左右，也即一個家庭3年左右的收入就能買套房,，而我國整體上需要8年,，一線城市需要15—20年。
分析我國與歐美租房存在差別的原因,，除了國人購房置業(yè)觀念根深蒂固外,，一個重要因素是，發(fā)達國家住房租賃市場的規(guī)范性,、合理性要遠優(yōu)于國內(nèi),。我們國家的住房租賃市場，基本上是放任的,、自發(fā)的,、散亂的、初級的,，房東和房客之間的契約關(guān)系不夠完善,。房客利益容易被侵犯，比如隨便漲租,、驅(qū)趕房客等,。而且為了逃稅，房東不愿對租賃合同依規(guī)備案,，官方也就難以掌握市場信息,，也就無從管理。
而在發(fā)達國家,，對于租賃市場的監(jiān)管比較到位,。比如,，德國曾長期對市場租金實行控制（70年代之后有所放松）。房屋租金必須以相似地段,、相似房屋前三年內(nèi)的租金為基準,，除了有重大房屋改造以外，租金的年漲幅通常在三年內(nèi)不得超過30%,；法國法律規(guī)定不帶家具的住房出租租期最少為3年,，帶家具的出租期最少為1年，房東不可隨意解約,，若不愿再出租,，須在合同到期前6個月告知租戶，并提供法律認可的理由,；瑞典有租房聯(lián)合會,，擁有很多信息和資源，能判別租金水平的合理與否,，60%的租房者加入此會,，租金一般在稅后家庭收入的25%以上。
去年以來,，我國部分城市住房租金價格上漲過快，這其中既有調(diào)控影響的因素——部分消費者選擇以租代買,，導致需求旺盛,；也有部分不良中介串通房東、哄抬房租的因素,。這就增加了政府規(guī)范市場緊迫性,。因此，住建部和發(fā)改委的文件,，重在治理市場秩序,，主要是為了在短期內(nèi)抑制房租上漲。而作為地方法規(guī),，《上海市居住房屋租賃管理辦法》和《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》,，更加注重制度建設(shè)。
上海和北京的租賃法規(guī),，汲取了部分國外先進經(jīng)驗,。比如上海規(guī)定：租賃期間出租人出售房屋的，出租人應(yīng)提前3個月通知承租人,，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán),。比如北京規(guī)定：出租房間達到10間以上或者出租房屋居住人員達到15人以上的，要建立信息登記簿或者登記系統(tǒng)（為了防范群租）,；在租賃市場短期內(nèi)出現(xiàn)租金較大波動等異常變化時,，政府可采取臨時干預措施,。
在一個理性的、或者成熟的住房市場中,，人們一般遵循梯度消費模式——先租房后買房,，先買小房后買大房。而我國則有些“變形”,，很多年輕人都想一步到位買房,，甚至是買大房。這一不良消費觀念的改變,，需要政府穩(wěn)步推進,、培育和建設(shè)一個規(guī)范和健全的住房租賃體系。
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