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日前國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì),，研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作,，提出了五項(xiàng)內(nèi)容,，其中提到：規(guī)范住房租賃市場(chǎng),，抑制租金過(guò)快上漲,。這是房租問題第一次被鄭重列在國(guó)務(wù)院會(huì)議公告中,。
實(shí)際上,，最近住房租賃方面的措施可謂頻出,。前段時(shí)間,，住建部和國(guó)家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》,，也要求各地采取多種措施，控制住房租金上漲過(guò)快,。與此同時(shí),，7月初《上海市居住房屋租賃管理辦法》和《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》齊齊出臺(tái)，提出了多項(xiàng)規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的措施,。
這些政策,，標(biāo)志著政府開始構(gòu)建健全的住房租賃政策體系。實(shí)際上，這個(gè)領(lǐng)域一直是被遺忘的角落,。住宅體系,，可分為商品房分體系和保障房分體系。商品房中又分為銷售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng) ,。1998年房改以來(lái),，住房體系主要存在三個(gè)問題：一是商品住宅價(jià)格上漲過(guò)快；二是保障房建設(shè)滯后,；三是住房租賃市場(chǎng)秩序混亂,。
在成熟市場(chǎng)國(guó)家，住房租賃市場(chǎng)非常重要,。只有租賃市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)行,，人們才愿意通過(guò)租賃解決居住問題，從而緩解住房銷售市場(chǎng)的需求壓力,，進(jìn)而抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,。比如，美國(guó)四成居民是租房住的,，歐洲平均為五成，其中德國(guó)近六成,。難道歐美國(guó)家房?jī)r(jià)更高么,？非也。發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比一般只有3倍左右,，也即一個(gè)家庭3年左右的收入就能買套房,，而我國(guó)整體上需要8年，一線城市需要15—20年,。
分析我國(guó)與歐美租房存在差別的原因,，除了國(guó)人購(gòu)房置業(yè)觀念根深蒂固外，一個(gè)重要因素是,，發(fā)達(dá)國(guó)家住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范性,、合理性要遠(yuǎn)優(yōu)于國(guó)內(nèi)。我們國(guó)家的住房租賃市場(chǎng),，基本上是放任的,、自發(fā)的、散亂的,、初級(jí)的,，房東和房客之間的契約關(guān)系不夠完善。房客利益容易被侵犯,，比如隨便漲租,、驅(qū)趕房客等。而且為了逃稅，房東不愿對(duì)租賃合同依規(guī)備案,，官方也就難以掌握市場(chǎng)信息,，也就無(wú)從管理。
而在發(fā)達(dá)國(guó)家,，對(duì)于租賃市場(chǎng)的監(jiān)管比較到位,。比如，德國(guó)曾長(zhǎng)期對(duì)市場(chǎng)租金實(shí)行控制（70年代之后有所放松）,。房屋租金必須以相似地段,、相似房屋前三年內(nèi)的租金為基準(zhǔn)，除了有重大房屋改造以外,，租金的年漲幅通常在三年內(nèi)不得超過(guò)30%,；法國(guó)法律規(guī)定不帶家具的住房出租租期最少為3年，帶家具的出租期最少為1年,，房東不可隨意解約,，若不愿再出租，須在合同到期前6個(gè)月告知租戶,，并提供法律認(rèn)可的理由,；瑞典有租房聯(lián)合會(huì)，擁有很多信息和資源,，能判別租金水平的合理與否,，60%的租房者加入此會(huì)，租金一般在稅后家庭收入的25%以上,。
去年以來(lái),，我國(guó)部分城市住房租金價(jià)格上漲過(guò)快，這其中既有調(diào)控影響的因素——部分消費(fèi)者選擇以租代買,，導(dǎo)致需求旺盛,；也有部分不良中介串通房東、哄抬房租的因素,。這就增加了政府規(guī)范市場(chǎng)緊迫性,。因此，住建部和發(fā)改委的文件,，重在治理市場(chǎng)秩序,，主要是為了在短期內(nèi)抑制房租上漲。而作為地方法規(guī),，《上海市居住房屋租賃管理辦法》和《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》,，更加注重制度建設(shè)。
上海和北京的租賃法規(guī),，汲取了部分國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),。比如上海規(guī)定：租賃期間出租人出售房屋的,，出租人應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),。比如北京規(guī)定：出租房間達(dá)到10間以上或者出租房屋居住人員達(dá)到15人以上的,，要建立信息登記簿或者登記系統(tǒng)（為了防范群租）；在租賃市場(chǎng)短期內(nèi)出現(xiàn)租金較大波動(dòng)等異常變化時(shí),，政府可采取臨時(shí)干預(yù)措施,。
在一個(gè)理性的、或者成熟的住房市場(chǎng)中,，人們一般遵循梯度消費(fèi)模式——先租房后買房,，先買小房后買大房。而我國(guó)則有些“變形”,，很多年輕人都想一步到位買房,，甚至是買大房。這一不良消費(fèi)觀念的改變,，需要政府穩(wěn)步推進(jìn),、培育和建設(shè)一個(gè)規(guī)范和健全的住房租賃體系。
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