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近期,，關(guān)于二三線城市限購的討論越來越多,。持支持的觀點(diǎn)認(rèn)為,，二三線城市房價(jià)漲幅并不遜于一線城市，某種程度上是因?yàn)橐痪�城市限購之后,，炒房資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市,，所以限購很有必要；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為,，一線城市房價(jià)是標(biāo)桿,，二三線城市房價(jià)只是“估值修復(fù)”而已，限購并不能解決問題,。
本月12日國務(wù)院召開常務(wù)會議指出,，要堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖 、調(diào)控力度不放松,，除進(jìn)一步鞏固和加強(qiáng)原有調(diào)控政策外,，在房價(jià)上漲過快的二三線城市也采取必要的限購措施。這一基調(diào)被普遍認(rèn)為是樓市調(diào)控加碼的信號。隨后,，7月18日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布“6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格變動(dòng)情況”,，6月份仍有44個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格呈環(huán)比上漲趨勢，漲幅較大的城市有鄭州,、長春,、濰坊、洛陽,、新鄉(xiāng),、淄博、蘭州,、吉林,、聊城、煙臺等,，均為二三線城市,。
客觀來講，二三線城市近期房價(jià)漲幅確實(shí)驚人,。相對于一線城市而言,，二三線城市房價(jià)更是嚴(yán)重脫離了老百姓的收入水平，購房成為大多數(shù)人遙不可及的夢想,。這里面,，有跟漲的因素，也有長期以來大家對房價(jià)的誤解,。跟漲的道理很簡單,，與股市所謂的價(jià)值洼地類似，最終市場會熨平所有的洼地,，這是比價(jià)效應(yīng)使然,。譬如說一線城市房價(jià)均值為2萬元，二線城市1萬元總行吧,，三線城市5000元也說得過去,，這就是購房者的心理預(yù)期，房價(jià)就在無聲無息中大踏步上漲了,。
應(yīng)該看到,，房價(jià)一直以來都不是由成本決定的，這就是為什么觀察地價(jià)的變化,，對于預(yù)測房價(jià)沒有任何參考意義,。另一個(gè)誤解，房價(jià)也不是由老百姓的收入水平?jīng)Q定的,。這也是為什么無論從租售比,、月供比,、房價(jià)收入比等指標(biāo)中，找不到與其它國家可比性的原因,。那么,，房價(jià)是由什么決定的呢？房價(jià)肯定還是受供需關(guān)系的影響,，但主要還是少數(shù)高收入人決定的,。這與買機(jī)票完全不一樣，坐在同一架飛機(jī)上,，機(jī)票的價(jià)格卻不完全相同,。房價(jià)有點(diǎn)類似于股市中的集合競價(jià)，少數(shù)高收入者確定下來的房價(jià),，卻要所有購房者承擔(dān),。
因此，對于二三線城市的房價(jià)問題,，不應(yīng)該按照一線城市來對待,。首先，一線城市高收入者較多,，普通老百姓只能接受較高的房價(jià),。而且,，一線城市土地供給有限,，不可能從供給上有大的突破。雖然保障房有助于滿足普通老百姓的住房需求,，但從根本上解決不了一線城市的高房價(jià)問題,。一線城市二手房和一手房成交比例顯著高于2:1，就是很好的例子,，說明什么呢,？說明投機(jī)需求太旺盛，因此,，限購是有道理的,。二三線城市則不同，少數(shù)高收入者決定了房價(jià),，讓大部分普通老百姓去承擔(dān),，顯然不合理。
那么,，應(yīng)如何破解二三線城市房價(jià)問題,？第一，差異化二三線城市住宅產(chǎn)品供給,。少數(shù)高收入者,，住高檔的房子，哪怕房價(jià)與一線城市接軌都無所謂。大部分老百姓住普通商品住宅,，價(jià)格與收入水平接軌,。這是有實(shí)現(xiàn)可能性的，為什么呢,？因?yàn)槎�城市土地供給充分,，政策應(yīng)更多從供給角度出發(fā)，緩解供需矛盾,。不能因?yàn)樯贁?shù)高收入者的投機(jī)需求,，就通過限購來打擊大眾的住房需求。
第二,，差異化首套房與多套房房貸政策,。不可否認(rèn)，二三線城市也存在投機(jī)炒房需求,，只不過不及一線城市,。在一線城市，多套房的擁有者,，可以憑租金完全覆蓋月供,，甚至略有盈余，僅靠提高首付比例限制杠桿,，顯然是不夠的,。二三線城市普遍租金水平較低，這給差異化的房貸政策提供了靈活空間,。只要控制住杠桿,，適當(dāng)提高持有多套房的信貸成本，足以抑制住本不太旺盛的投機(jī)需求,。
第三,，保障性住房不可或缺。不能因?yàn)橐痪�城市房價(jià)偏高,，對保障房的需求就更迫切,。二三線城市同樣面臨低收入群體的住房問題。增加二三線城市保障房,、廉租房的供給,，顯然是抑制房價(jià)的良方。
整體來看,，要解決二三線城市的高房價(jià)問題,，供給端的政策要顯著優(yōu)于需求端。畢竟那里的高收入者還不夠多,，投機(jī)氛圍還不夠濃,。如果能適當(dāng)引導(dǎo),，形成差異化的住宅產(chǎn)品市場，那么,，二三線城市的高房價(jià)還是能降下來的,。
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