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近期,，關(guān)于二三線城市限購的討論越來越多,。持支持的觀點認(rèn)為,，二三線城市房價漲幅并不遜于一線城市,，某種程度上是因為一線城市限購之后,，炒房資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市,，所以限購很有必要,；另一種觀點則認(rèn)為,，一線城市房價是標(biāo)桿，二三線城市房價只是“估值修復(fù)”而已,，限購并不能解決問題,。
本月12日國務(wù)院召開常務(wù)會議指出，要堅持調(diào)控方向不動搖 ,、調(diào)控力度不放松,，除進(jìn)一步鞏固和加強(qiáng)原有調(diào)控政策外，在房價上漲過快的二三線城市也采取必要的限購措施,。這一基調(diào)被普遍認(rèn)為是樓市調(diào)控加碼的信號,。隨后，7月18日國家統(tǒng)計局發(fā)布“6月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格變動情況”,，6月份仍有44個城市新建商品住宅價格呈環(huán)比上漲趨勢,，漲幅較大的城市有鄭州、長春,、濰坊,、洛陽、新鄉(xiāng),、淄博,、蘭州、吉林,、聊城,、煙臺等，均為二三線城市,。
客觀來講,，二三線城市近期房價漲幅確實驚人。相對于一線城市而言,，二三線城市房價更是嚴(yán)重脫離了老百姓的收入水平,，購房成為大多數(shù)人遙不可及的夢想。這里面,，有跟漲的因素,，也有長期以來大家對房價的誤解,。跟漲的道理很簡單，與股市所謂的價值洼地類似,，最終市場會熨平所有的洼地,，這是比價效應(yīng)使然。譬如說一線城市房價均值為2萬元,，二線城市1萬元總行吧,，三線城市5000元也說得過去，這就是購房者的心理預(yù)期,，房價就在無聲無息中大踏步上漲了,。
應(yīng)該看到，房價一直以來都不是由成本決定的,，這就是為什么觀察地價的變化,，對于預(yù)測房價沒有任何參考意義。另一個誤解,，房價也不是由老百姓的收入水平?jīng)Q定的,。這也是為什么無論從租售比、月供比,、房價收入比等指標(biāo)中,，找不到與其它國家可比性的原因。那么,，房價是由什么決定的呢,？房價肯定還是受供需關(guān)系的影響，但主要還是少數(shù)高收入人決定的,。這與買機(jī)票完全不一樣,，坐在同一架飛機(jī)上，機(jī)票的價格卻不完全相同,。房價有點類似于股市中的集合競價,，少數(shù)高收入者確定下來的房價，卻要所有購房者承擔(dān),。
因此,，對于二三線城市的房價問題，不應(yīng)該按照一線城市來對待,。首先,，一線城市高收入者較多，普通老百姓只能接受較高的房價,。而且,，一線城市土地供給有限,，不可能從供給上有大的突破,。雖然保障房有助于滿足普通老百姓的住房需求,，但從根本上解決不了一線城市的高房價問題。一線城市二手房和一手房成交比例顯著高于2:1,，就是很好的例子,，說明什么呢？說明投機(jī)需求太旺盛,，因此,，限購是有道理的。二三線城市則不同,，少數(shù)高收入者決定了房價,，讓大部分普通老百姓去承擔(dān)，顯然不合理,。
那么,，應(yīng)如何破解二三線城市房價問題？第一,，差異化二三線城市住宅產(chǎn)品供給,。少數(shù)高收入者，住高檔的房子,，哪怕房價與一線城市接軌都無所謂,。大部分老百姓住普通商品住宅，價格與收入水平接軌,。這是有實現(xiàn)可能性的,，為什么呢？因為二三線城市土地供給充分,，政策應(yīng)更多從供給角度出發(fā),，緩解供需矛盾。不能因為少數(shù)高收入者的投機(jī)需求,，就通過限購來打擊大眾的住房需求,。
第二，差異化首套房與多套房房貸政策,。不可否認(rèn),，二三線城市也存在投機(jī)炒房需求，只不過不及一線城市,。在一線城市,，多套房的擁有者，可以憑租金完全覆蓋月供,，甚至略有盈余,，僅靠提高首付比例限制杠桿，顯然是不夠的,。二三線城市普遍租金水平較低,，這給差異化的房貸政策提供了靈活空間,。只要控制住杠桿，適當(dāng)提高持有多套房的信貸成本,，足以抑制住本不太旺盛的投機(jī)需求,。
第三，保障性住房不可或缺,。不能因為一線城市房價偏高,，對保障房的需求就更迫切。二三線城市同樣面臨低收入群體的住房問題,。增加二三線城市保障房,、廉租房的供給，顯然是抑制房價的良方,。
整體來看,，要解決二三線城市的高房價問題，供給端的政策要顯著優(yōu)于需求端,。畢竟那里的高收入者還不夠多,，投機(jī)氛圍還不夠濃。如果能適當(dāng)引導(dǎo),，形成差異化的住宅產(chǎn)品市場,，那么，二三線城市的高房價還是能降下來的,。
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