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近期,，關(guān)于二三線城市限購(gòu)的討論越來(lái)越多,。持支持的觀點(diǎn)認(rèn)為，二三線城市房?jī)r(jià)漲幅并不遜于一線城市,，某種程度上是因?yàn)橐痪�城市限購(gòu)之后,，炒房資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，所以限購(gòu)很有必要,；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為,，一線城市房?jī)r(jià)是標(biāo)桿,，二三線城市房?jī)r(jià)只是“估值修復(fù)”而已,，限購(gòu)并不能解決問(wèn)題。
本月12日國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議指出,，要堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖 ,、調(diào)控力度不放松，除進(jìn)一步鞏固和加強(qiáng)原有調(diào)控政策外,，在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也采取必要的限購(gòu)措施,。這一基調(diào)被普遍認(rèn)為是樓市調(diào)控加碼的信號(hào)。隨后,，7月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布“6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格變動(dòng)情況”,，6月份仍有44個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格呈環(huán)比上漲趨勢(shì)，漲幅較大的城市有鄭州,、長(zhǎng)春,、濰坊、洛陽(yáng),、新鄉(xiāng),、淄博、蘭州,、吉林,、聊城、煙臺(tái)等,，均為二三線城市,。
客觀來(lái)講,，二三線城市近期房?jī)r(jià)漲幅確實(shí)驚人。相對(duì)于一線城市而言,，二三線城市房?jī)r(jià)更是嚴(yán)重脫離了老百姓的收入水平,，購(gòu)房成為大多數(shù)人遙不可及的夢(mèng)想。這里面,，有跟漲的因素,，也有長(zhǎng)期以來(lái)大家對(duì)房?jī)r(jià)的誤解。跟漲的道理很簡(jiǎn)單,，與股市所謂的價(jià)值洼地類似,，最終市場(chǎng)會(huì)熨平所有的洼地，這是比價(jià)效應(yīng)使然,。譬如說(shuō)一線城市房?jī)r(jià)均值為2萬(wàn)元,，二線城市1萬(wàn)元總行吧，三線城市5000元也說(shuō)得過(guò)去,，這就是購(gòu)房者的心理預(yù)期,，房?jī)r(jià)就在無(wú)聲無(wú)息中大踏步上漲了。
應(yīng)該看到,，房?jī)r(jià)一直以來(lái)都不是由成本決定的,，這就是為什么觀察地價(jià)的變化，對(duì)于預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)沒(méi)有任何參考意義,。另一個(gè)誤解,，房?jī)r(jià)也不是由老百姓的收入水平?jīng)Q定的。這也是為什么無(wú)論從租售比,、月供比,、房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)中，找不到與其它國(guó)家可比性的原因,。那么,，房?jī)r(jià)是由什么決定的呢？房?jī)r(jià)肯定還是受供需關(guān)系的影響,，但主要還是少數(shù)高收入人決定的,。這與買機(jī)票完全不一樣，坐在同一架飛機(jī)上,，機(jī)票的價(jià)格卻不完全相同,。房?jī)r(jià)有點(diǎn)類似于股市中的集合競(jìng)價(jià)，少數(shù)高收入者確定下來(lái)的房?jī)r(jià),，卻要所有購(gòu)房者承擔(dān),。
因此，對(duì)于二三線城市的房?jī)r(jià)問(wèn)題,，不應(yīng)該按照一線城市來(lái)對(duì)待,。首先,，一線城市高收入者較多，普通老百姓只能接受較高的房?jī)r(jià),。而且,，一線城市土地供給有限，不可能從供給上有大的突破,。雖然保障房有助于滿足普通老百姓的住房需求,，但從根本上解決不了一線城市的高房?jī)r(jià)問(wèn)題。一線城市二手房和一手房成交比例顯著高于2:1,，就是很好的例子,，說(shuō)明什么呢？說(shuō)明投機(jī)需求太旺盛,，因此,，限購(gòu)是有道理的。二三線城市則不同,，少數(shù)高收入者決定了房?jī)r(jià),，讓大部分普通老百姓去承擔(dān)，顯然不合理,。
那么,，應(yīng)如何破解二三線城市房?jī)r(jià)問(wèn)題？第一,，差異化二三線城市住宅產(chǎn)品供給,。少數(shù)高收入者，住高檔的房子,，哪怕房?jī)r(jià)與一線城市接軌都無(wú)所謂。大部分老百姓住普通商品住宅,，價(jià)格與收入水平接軌,。這是有實(shí)現(xiàn)可能性的，為什么呢,？因?yàn)槎�城市土地供給充分,，政策應(yīng)更多從供給角度出發(fā)，緩解供需矛盾,。不能因?yàn)樯贁?shù)高收入者的投機(jī)需求,，就通過(guò)限購(gòu)來(lái)打擊大眾的住房需求。
第二,，差異化首套房與多套房房貸政策,。不可否認(rèn)，二三線城市也存在投機(jī)炒房需求,，只不過(guò)不及一線城市,。在一線城市,，多套房的擁有者，可以憑租金完全覆蓋月供,，甚至略有盈余,，僅靠提高首付比例限制杠桿，顯然是不夠的,。二三線城市普遍租金水平較低,，這給差異化的房貸政策提供了靈活空間。只要控制住杠桿,，適當(dāng)提高持有多套房的信貸成本,，足以抑制住本不太旺盛的投機(jī)需求。
第三,，保障性住房不可或缺,。不能因?yàn)橐痪�城市房?jī)r(jià)偏高，對(duì)保障房的需求就更迫切,。二三線城市同樣面臨低收入群體的住房問(wèn)題,。增加二三線城市保障房、廉租房的供給,，顯然是抑制房?jī)r(jià)的良方,。
整體來(lái)看，要解決二三線城市的高房?jī)r(jià)問(wèn)題,，供給端的政策要顯著優(yōu)于需求端,。畢竟那里的高收入者還不夠多，投機(jī)氛圍還不夠濃,。如果能適當(dāng)引導(dǎo),，形成差異化的住宅產(chǎn)品市場(chǎng)，那么,，二三線城市的高房?jī)r(jià)還是能降下來(lái)的,。
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