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現(xiàn)在房地產(chǎn)界彌漫著一種對(duì)限購(gòu)政令的糾結(jié)：地方政府怕約談問責(zé),，房企老板怕房?jī)r(jià)逆轉(zhuǎn),，富人錢無(wú)處可投,，窮人總怕被誤傷,。
在對(duì)一些房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略咨詢中，筆者總是就限購(gòu)的本質(zhì)切入來(lái)加以闡述：要理解中國(guó)式限購(gòu),，只要了解其行政色彩和行為色彩即可,。從戰(zhàn)略看，房企過(guò)于關(guān)注限購(gòu)政令是沒有必要的,，限購(gòu)政策本質(zhì)上決定它是短期的,，無(wú)非房地產(chǎn)滾滾浪潮中的一朵浪花；從戰(zhàn)術(shù)看,，房企過(guò)于焦慮限購(gòu)政令也是沒有必要的,，限購(gòu)無(wú)非短期需求的強(qiáng)行抑制，只要計(jì)算自己的現(xiàn)金鏈強(qiáng)度能抗多久即可,，而不要固執(zhí)于利潤(rùn)的“云”計(jì)算,。
眼下，傳統(tǒng)意義上的二三線甚至中小城市房?jī)r(jià)的快速上漲,，已引起住建部和國(guó)務(wù)院主管領(lǐng)導(dǎo)的
“高度敏感”,，決策層擔(dān)心，一線城市因限購(gòu)而擠出的投機(jī)資本進(jìn)入人均收入,、購(gòu)房支付能力更低的二三線及中小型城市,，將導(dǎo)致更大的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。
關(guān)于經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié),，總有兩派理論,，一派主張信任市場(chǎng)，一派主張信托政府,。從經(jīng)濟(jì)調(diào)控過(guò)往的歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,，無(wú)論是市場(chǎng)還是政府都難獨(dú)立擔(dān)當(dāng)完美調(diào)控經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重任，只有市場(chǎng)與政府的組合調(diào)控才是最佳的,。但問題是,，這種“組合成分比”并沒有標(biāo)準(zhǔn)可循，所以經(jīng)濟(jì)總會(huì)在這個(gè)“組合成分比”的影響下踉蹌前行,。
我們理解中央政府的政令,。要實(shí)現(xiàn)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，限購(gòu)總比不限購(gòu)好,�,？v使不會(huì)有大的效果，但有效總比無(wú)效好,；縱使不會(huì)有長(zhǎng)效,，但頭痛醫(yī)頭總也是一種選擇。
張五常曾針對(duì)央行貨幣政策批評(píng)道,，“都不知道他們?cè)谡f(shuō)啥,，全都是胡說(shuō)八道……什么叫泡沫,？所謂的泡沫就是拿針戳一下就破了。說(shuō)中國(guó)樓市泡沫,，但用什么都扎不破。中國(guó)的樓市泡沫是鋼做的,，而且還得繼續(xù)漲,。”
張五常教授這個(gè)觀點(diǎn)有點(diǎn)張狂,，但有點(diǎn)啟發(fā)中國(guó)的樓市泡沫究竟是什么,？為什么現(xiàn)在中國(guó)的樓市泡沫厚到針扎都不破？地產(chǎn)觀察者許子枋認(rèn)為：“中國(guó)樓市泡沫的實(shí)質(zhì)既是資本推動(dòng),，也是資本沖動(dòng)的結(jié)果,。”解決資本推動(dòng)問題,，央行在通過(guò)調(diào)整存款準(zhǔn)備金率和加息來(lái)解決,；解決資本沖動(dòng)問題（根源于中國(guó)人的跟風(fēng)心性），則可通過(guò)限購(gòu)的行政政令來(lái)強(qiáng)行抑制,。假設(shè)資本的推動(dòng)力和沖動(dòng)性衰竭了,，樓市泡沫的皮還會(huì)是鋼做的嗎？
那么,，為什么說(shuō)中國(guó)樓市泡沫針扎不破,？其實(shí)關(guān)鍵在于中央政府的調(diào)控政策心存一念之仁，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的支柱作用和拉動(dòng)性,，中央政府的心態(tài)是讓樓市泡沫慢慢泄氣,，而不是讓泡沫突然破裂。因此對(duì)行政調(diào)控的拿捏意圖,，是控制好樓市溫度在零度和零度以上的區(qū)間浮動(dòng),。但如果樓市溫度總在零度以上，資本沖動(dòng)又怎會(huì)退潮,？這就是所謂泡沫不破的深層原因,，否則以中國(guó)如此高度行政化的國(guó)度，要戳破一個(gè)樓市泡沫還不輕而易舉,？別忘了上世紀(jì)90年代那波房地產(chǎn)調(diào)控,，中國(guó)大地樓殍遍野的慘象。
限購(gòu)并未讓房?jī)r(jià)下降,，本質(zhì)上還有一個(gè)特殊原因,，就是地方政府的心態(tài)。地方政府退出土地財(cái)政不可能一蹴而就,，地方政府基于自身的土地財(cái)政利益與財(cái)政壓力,，對(duì)房地產(chǎn)限購(gòu)的原動(dòng)力不足,。因此，中央政府的一紙行政限購(gòu)指令,，到了地方政府手里,，就有意無(wú)意間演變成了一場(chǎng)行為表演。
基于這種不徹底的行政限購(gòu)意愿,，房?jī)r(jià)下降也難,。況且，如果房?jī)r(jià)真下降且幅度較大,，資本的追逐沖動(dòng)就會(huì)陡變?yōu)橘Y本的逃離沖動(dòng),，房?jī)r(jià)的下泄就更非可以人為妙手拿捏了。到那時(shí),，房?jī)r(jià)下泄,，泥石俱下，地方財(cái)政,、銀行,、地方政府融資平臺(tái)都將面臨坍塌風(fēng)險(xiǎn)，其危害性遠(yuǎn)難評(píng)估,。
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