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今年1月“新國八條”出來后,，極度看空市場(chǎng)者甚眾,。筆者當(dāng)時(shí)認(rèn)為,，就全國而言,，全年房屋成交量和成交價(jià)格不會(huì)明顯下跌,。
近日,，一線上市房企的業(yè)績可以說明一些事實(shí),，驗(yàn)證一些預(yù)判,。萬科,、保利,、金地、中海等11家地產(chǎn)龍頭都已披露5月業(yè)績,，銷售金額共計(jì)542億元,，較4月明顯回升。其中,，萬科和保利5月銷售金額分別同比增長76%和132%,，1-5月銷售金額分別同比增長87%和82%。而且,，具有標(biāo)志性的數(shù)字是,，萬科1-5月銷售額已超過500億元，今年繼續(xù)超千億基本成定局,。
想必很多人會(huì)迷惑不解：今年以來房地產(chǎn)調(diào)控如此嚴(yán)厲,，樓市呈降溫之勢(shì)，地產(chǎn)巨頭緣何仍在大步前進(jìn),？其實(shí),，透過這一現(xiàn)象，可以發(fā)現(xiàn)幾點(diǎn)對(duì)研究中國樓市有價(jià)值的論據(jù)或推測(cè),。
首先,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加劇分化，優(yōu)勝劣汰進(jìn)程提速,，強(qiáng)者更強(qiáng),。2004年以來，伴隨著持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控,，很多中小企業(yè)項(xiàng)目減少,、經(jīng)營萎縮，在招拍掛的土地市場(chǎng)中,，基本上沒有能力獲取新增用地。在市場(chǎng)低迷的2008年和今年，少數(shù)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或股權(quán),，已退出這個(gè)行業(yè),。與此同時(shí)，大企業(yè)集體發(fā)力,，企業(yè)規(guī)�,？焖贁U(kuò)張，尤其是一線陣營中,，保利,、恒大、綠城,、綠地,、中海等皆瞄著萬科的“老大寶座”。
其次,，龍頭房企促銷跑量模式正在改變市場(chǎng)生態(tài)環(huán)境,。龍頭企業(yè)銷售業(yè)績逆勢(shì)飄紅，暗含兩層意思,。一是優(yōu)質(zhì)企業(yè)具有較強(qiáng)的品牌號(hào)召力,，在淡市中仍能集聚有限的市場(chǎng)需求，這與他們長久以來堅(jiān)持提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)有關(guān),；二是部分龍頭企業(yè)采取以價(jià)換量,、促銷跑量的模式，更注重資金回籠,、可持續(xù)發(fā)展,，反倒是很多中小企業(yè)喜歡追求單個(gè)項(xiàng)目的利潤率，死不降價(jià),。近期全國賣得火爆的樓盤,，基本上都是恒大、中海,、碧桂園,、保利、萬科,、綠地等企業(yè)開發(fā)的,。比如，南京碧桂園項(xiàng)目,、深圳中海項(xiàng)目,、恒大多個(gè)城市的項(xiàng)目等，開盤當(dāng)天招致幾千人排隊(duì),，成交幾百,、幾千套房子,。
再次，三季度促銷樓盤增多,，將引致部分城市房價(jià)微跌,。“新國八條”出臺(tái)后,，70個(gè)城市房價(jià)指數(shù)仍在上漲,，但漲幅持續(xù)回落。市場(chǎng)中促銷樓盤逐漸增多,，然而促銷幅度并不明顯,，5%左右是主流。而那些開盤爆熱的品牌開發(fā)商的樓盤,，促銷力度較大,，實(shí)際售價(jià)比市場(chǎng)價(jià)或該樓盤預(yù)期售價(jià)下調(diào)10%-20%。但相當(dāng)多的樓盤,，基本上沒有優(yōu)惠措施,。當(dāng)然，一般都賣不動(dòng),。在三季度政策不放松,、企業(yè)資金鏈緊張的情況下，預(yù)計(jì)促銷樓盤將持續(xù)增多,，從而使部分城市（尤其是一線城市）房價(jià)出現(xiàn)短暫性下跌,。不過，市場(chǎng)規(guī)律同樣表明,，那些開盤熱賣的樓盤,，再推后續(xù)房源時(shí)，折扣將有所減少,，因?yàn)槠髽I(yè)已探明了需求方的心理價(jià)位,，同時(shí)也符合樓盤“低開高走”的普遍規(guī)律。
最后,，今年全國樓市數(shù)據(jù)不會(huì)太差,。“新國八條”出臺(tái)后,，許多專家預(yù)期今年房屋成交量將降20%-50%不等,，價(jià)格將跌10%-50%不等。實(shí)際上,，不排除個(gè)別城市會(huì)出現(xiàn)這種大幅調(diào)整的情況,，但全國整體上難以顯著下調(diào)。5月龍頭房企業(yè)績向好的原因之一,，是他們的項(xiàng)目大多分布于二三線甚至四線城市,。在東部一線城市樓市低迷之際,，其他多數(shù)城市并未像2008年那么低迷。東方不亮西方亮,、豪宅受挫普通房向上,，中小企業(yè)發(fā)愁龍頭企業(yè)紅火。今年我國樓市將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)上差異顯著,、總體上趨于平穩(wěn)的格局。以國家統(tǒng)計(jì)局新建商品房口徑為準(zhǔn),，筆者依然堅(jiān)持年初的判斷：2011年相比2010年,，成交量和成交價(jià)基本保持穩(wěn)定。在此前提下,，小跌非意外,，小漲亦正常，大漲大跌難露臉,。
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