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今年1月“新國八條”出來后，極度看空市場者甚眾。筆者當(dāng)時認為,，就全國而言,，全年房屋成交量和成交價格不會明顯下跌。
近日,，一線上市房企的業(yè)績可以說明一些事實,，驗證一些預(yù)判。萬科,、保利,、金地、中海等11家地產(chǎn)龍頭都已披露5月業(yè)績,，銷售金額共計542億元,，較4月明顯回升。其中,，萬科和保利5月銷售金額分別同比增長76%和132%,，1-5月銷售金額分別同比增長87%和82%。而且,，具有標(biāo)志性的數(shù)字是,，萬科1-5月銷售額已超過500億元，今年繼續(xù)超千億基本成定局,。
想必很多人會迷惑不解：今年以來房地產(chǎn)調(diào)控如此嚴厲,，樓市呈降溫之勢，地產(chǎn)巨頭緣何仍在大步前進,？其實,，透過這一現(xiàn)象，可以發(fā)現(xiàn)幾點對研究中國樓市有價值的論據(jù)或推測,。
首先,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加劇分化，優(yōu)勝劣汰進程提速,，強者更強,。2004年以來，伴隨著持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控,，很多中小企業(yè)項目減少,、經(jīng)營萎縮，在招拍掛的土地市場中,，基本上沒有能力獲取新增用地,。在市場低迷的2008年和今年，少數(shù)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓項目或股權(quán),，已退出這個行業(yè),。與此同時,，大企業(yè)集體發(fā)力，企業(yè)規(guī)�,？焖贁U張,，尤其是一線陣營中，保利,、恒大,、綠城、綠地,、中海等皆瞄著萬科的“老大寶座”,。
其次，龍頭房企促銷跑量模式正在改變市場生態(tài)環(huán)境,。龍頭企業(yè)銷售業(yè)績逆勢飄紅,，暗含兩層意思。一是優(yōu)質(zhì)企業(yè)具有較強的品牌號召力,，在淡市中仍能集聚有限的市場需求,，這與他們長久以來堅持提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)有關(guān)；二是部分龍頭企業(yè)采取以價換量,、促銷跑量的模式,，更注重資金回籠、可持續(xù)發(fā)展,，反倒是很多中小企業(yè)喜歡追求單個項目的利潤率,，死不降價。近期全國賣得火爆的樓盤,，基本上都是恒大,、中海、碧桂園,、保利,、萬科、綠地等企業(yè)開發(fā)的,。比如,，南京碧桂園項目、深圳中海項目,、恒大多個城市的項目等,，開盤當(dāng)天招致幾千人排隊，成交幾百,、幾千套房子,。
再次，三季度促銷樓盤增多,，將引致部分城市房價微跌,。“新國八條”出臺后,，70個城市房價指數(shù)仍在上漲,，但漲幅持續(xù)回落。市場中促銷樓盤逐漸增多,，然而促銷幅度并不明顯,，5%左右是主流。而那些開盤爆熱的品牌開發(fā)商的樓盤,，促銷力度較大,，實際售價比市場價或該樓盤預(yù)期售價下調(diào)10%-20%。但相當(dāng)多的樓盤,，基本上沒有優(yōu)惠措施,。當(dāng)然，一般都賣不動,。在三季度政策不放松,、企業(yè)資金鏈緊張的情況下，預(yù)計促銷樓盤將持續(xù)增多,，從而使部分城市（尤其是一線城市）房價出現(xiàn)短暫性下跌,。不過，市場規(guī)律同樣表明,，那些開盤熱賣的樓盤,，再推后續(xù)房源時，折扣將有所減少,，因為企業(yè)已探明了需求方的心理價位,，同時也符合樓盤“低開高走”的普遍規(guī)律。
最后,，今年全國樓市數(shù)據(jù)不會太差,。“新國八條”出臺后,，許多專家預(yù)期今年房屋成交量將降20%-50%不等,，價格將跌10%-50%不等。實際上,，不排除個別城市會出現(xiàn)這種大幅調(diào)整的情況,，但全國整體上難以顯著下調(diào)。5月龍頭房企業(yè)績向好的原因之一,，是他們的項目大多分布于二三線甚至四線城市,。在東部一線城市樓市低迷之際，其他多數(shù)城市并未像2008年那么低迷,。東方不亮西方亮,、豪宅受挫普通房向上,，中小企業(yè)發(fā)愁龍頭企業(yè)紅火。今年我國樓市將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)上差異顯著,、總體上趨于平穩(wěn)的格局,。以國家統(tǒng)計局新建商品房口徑為準(zhǔn)，筆者依然堅持年初的判斷：2011年相比2010年,，成交量和成交價基本保持穩(wěn)定,。在此前提下，小跌非意外,，小漲亦正常,，大漲大跌難露臉。
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