隨著房產調控新政的步步緊逼,，一向“不差錢”的房地產企業(yè)逐漸感受到了陣陣寒意,，對銀行貸款之外的融資渠道也越來越倚重。不過,，來自法院的數(shù)據(jù)顯示,，每逢“銀根”卡緊，房企各種“擦邊球”融資手法也呈現(xiàn)多樣化,，融資糾紛案件趨于多發(fā),。專家提醒，房企應充分認識到為融資“鋌而走險”的風險,，相關部門在樓市調控過程中應加強對房企融資行為的監(jiān)管,。
受經(jīng)濟環(huán)境和政策調控影響，我國房地產行業(yè)近年來呈現(xiàn)出“波動發(fā)展”態(tài)勢,。來自法院的數(shù)據(jù)顯示,，隨著房地產調控的不斷加碼，房地產企業(yè)融資案件收案數(shù)量也呈增多態(tài)勢,。
比如,，上海市第二中級人民法院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2000至2010年間,，該院共受理非涉外房地產企業(yè)融資糾紛一審案件561件,；分階段看，2002年至2005年,，相關案件占企業(yè)融資糾紛案件的比重呈下降態(tài)勢,，由33%下降至7%。而2006年至2010年,，相關案件占企業(yè)融資糾紛案件的比重有所回升,，2006年至2008年期間基本保持在14%以上，2009年及2010年則均超過25%,。
上海市二中院金融庭庭長潘云波介紹,，隨著民間資本、股市直接融資,、企業(yè)債權以及境外熱錢等進入房地產市場,，銀行借貸不再是房地產企業(yè)唯一的“輸血管”，房企融資糾紛也不再局限于單一的金融借款合同糾紛,，一些典當融資糾紛,、民間借貸糾紛、信托融資糾紛等新型案件也不斷出現(xiàn),，呈現(xiàn)多樣化趨勢,。
而中小房企由于資金實力差、經(jīng)營操作欠規(guī)范等原因,，更容易成為主要涉訟對象,。上海二中院的數(shù)據(jù)表明，中小企業(yè)涉案數(shù)量占房地產企業(yè)融資糾紛案件總量的比重超過80%,。
上海市二中院發(fā)布的《2011房地產審判白皮書》還指出,，由于訴訟特別是上訴相對于糾紛產生的滯后性，目前因這一輪房產調控所產生的糾紛并不多見,，但2011年此類案件數(shù)量將會有所上升,。
2010年至今，銀行信貸政策不斷緊縮,，房企融資面臨不小沖擊,。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源中,，國內貸款12540億元,，增長10.3%；而企業(yè)的自籌資金達26705億元,，增長達48.8%,。統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，隨著“最嚴格的調控”在2011年繼續(xù)深入推進,，房企自籌資金在房企資金來源中的比重繼續(xù)上升,。
在資本市場融資受阻、自有資金風險日益加大的壓力下,，不少房地產企業(yè)轉向信托融資,。不過，潘云波提醒,，對信托融資的倚重有可能成為引爆房地產企業(yè)自身危機的“導火索”,。一旦房地產形勢轉向，這一風險可能在兩到三年內集中顯現(xiàn),，屆時信托類融資糾紛或將明顯增多,。
與此同時，一些房地產企業(yè)為跳出資金不足的困境鋌而走險,，“非法集資”浮出水面,。
[案例]一家房地產公司因住宅開發(fā)銷售毛利率偏低、經(jīng)營資金未及時回籠等原因,，資金嚴重匱乏,。為破解資金困境，其法定代表人直接或指使他人以建設大酒店為由,，許諾每月支付0.83%至12%的高額利息,，向周某某等200余人籌集資金共計1.4億余元，以民間借貸之名行非法集資之實,。法院發(fā)現(xiàn)表面的融資糾紛實為非法集資后,，立即將該起案件移送公安機關立案偵查,。
法院方面還介紹，在銀行收緊銀根時,，有的房地產企業(yè)還會為騙取銀行貸款煞費苦心,。有的采取脅迫、欺詐等方式取得關系人的身份證,，“制造”出房屋買賣協(xié)議,，到銀行騙取房屋按揭貸款；有的購買外來人員身份證或直接使用假身份證,，進行“虛假按揭”或“私貸公用”,。法院警示，一旦經(jīng)濟形勢出現(xiàn)波動,，或監(jiān)管部門對銀行發(fā)放的房貸規(guī)模進行控制,，房地產企業(yè)騙取貸款的一些問題可能會相繼出現(xiàn)。
“預售款,、貸款,、信托融資……”不少房地產企業(yè)為了舉起“資金杠鈴”，在融資創(chuàng)新的道路上漸行漸遠,。面對一些房地產企業(yè)“變質”的融資苗頭,，復旦大學房地產研究中心主任尹伯成建議，應做好動態(tài)監(jiān)測,，及時防范,，在調控樓市的同時加強“錢市”監(jiān)管。
上海市第二中級人民法院副院長高長久建議,，房地產的有關監(jiān)管部門應加強對房地產市場和房地產企業(yè)的動態(tài)監(jiān)測,，建立健全風險預警機制，對房地產企業(yè)定期或不定期地進行資信和風險評級,，對銀行貸款,、信托資金、預售房款等做到專戶保管,、�,？顚Ｓ谩⑷瘫O(jiān)控,，防止資金被挪用帶來的市場風險,。
此外，業(yè)內人士還提出預防“爛尾樓”后遺癥的建議：由房地產企業(yè)按銷售額的一定比例繳納資金,，或者從房地產稅收中提取一定比例的資金設立房地產風險基金,，在地方獨立設立基金公司負責運作使用，由當?shù)卣撠煴O(jiān)管,。一旦產生“爛尾樓”項目,，房產商逃逸或破產時,，可以運用該筆基金收購中小業(yè)主或相關勞動者等個人債權，從而將債權集中于法人機構,。
法院還建議,，有關部門應出臺相關政策法規(guī)引導民間資本走向陽光化，對職業(yè)“高利貸人”,，如放貸人為個人的，吸收其入股小額貸款公司,，如放貸人為公司的,，可將符合條件的公司轉為小額貸款公司。同時,，監(jiān)管部門要加強管理和協(xié)調,，合力打擊高利貸、非法集資等各種非法民間融資活動,。