房地產(chǎn)問題既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題,，也是重要的民生問題。為保障民生,，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，近年來,，政府加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度,，調(diào)控手段由貨幣轉(zhuǎn)向行政，實(shí)行“限購令”,。在政策重拳之下,，北京等部分城市的房?jī)r(jià)仍未出現(xiàn)明顯松動(dòng)，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺的原因何在,？高房?jī)r(jià)背后是否存在大量泡沫,？記者就相關(guān)問題采訪了國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所研究員鄧郁松,。
中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：２００７年以來,，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了大幅波動(dòng)的情況，并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行和宏觀經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展帶來一定影響,。您認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的主要原因是什么,？
鄧郁松：主要有以下幾個(gè)因素影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。首先是人口總量和結(jié)構(gòu)變化,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求歸根結(jié)底來自于人們的居住需求,，因此，人口總量和結(jié)構(gòu)的變化會(huì)直接帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的波動(dòng),；其次,，金融政策、特別是利率政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期波動(dòng)會(huì)產(chǎn)生重要影響,。由于購買房地產(chǎn)多需要借助銀行的信貸,，因此，金融政策特別是利率政策變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)具有重要影響,；再次,，經(jīng)濟(jì)的周期變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)也有重要影響。這是因?yàn)橘彿咳说氖杖霠顩r是決定其購買能力的最主要因素,。隨著購房人的收入快速增長(zhǎng),，其購買力將提高。由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況是決定收入增長(zhǎng)情況的最重要因素,，因此,，經(jīng)濟(jì)周期變化會(huì)對(duì)收入產(chǎn)生較大影響，并進(jìn)而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng),；最后,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)、特別是大幅波動(dòng)還與供給和需求的非同步性有關(guān),。受生產(chǎn)周期影響,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)能力并不能在需求最旺的時(shí)候大量增加，在需求最旺而新增供給量相對(duì)有限時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)短期的供不應(yīng)求,，這將會(huì)造成房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲,。而房?jī)r(jià)上漲通常會(huì)刺激供應(yīng)能力的增加，一旦房?jī)r(jià)偏離正常的支付水平,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求將會(huì)下降,，房?jī)r(jià)和需求走勢(shì)將發(fā)生新的變化，而這如果恰逢房地產(chǎn)供給的高峰期,，就可能出現(xiàn)短期內(nèi)的供過于求,。從各國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況看，房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)通常出現(xiàn)在供求高度不均衡時(shí)期,，短期內(nèi)的供不應(yīng)求會(huì)造成房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲,，而嚴(yán)重的供過于求將加大價(jià)格下行壓力。
中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的區(qū)域性市場(chǎng),，由于不同地區(qū)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,、人口增長(zhǎng)狀況等方面存在較大差異，不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況和未來發(fā)展趨勢(shì)也存在較大差異,，在您看來,，應(yīng)當(dāng)如何處理全國市場(chǎng)與區(qū)域市場(chǎng)間的關(guān)系？
鄧郁松：不同�,。▍^(qū),、市）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市化率等方面存在較大差異,，這意味著不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展階段上也存在較大差異,，這種差異決定了“十二五”時(shí)期不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)也有所不同。綜合考慮城市化率,、不同區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展所處階段和人口流動(dòng)等因素,，初步判斷，“十二五”時(shí)期中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新增供應(yīng)量增速將明顯高于東部發(fā)達(dá)地區(qū),，住宅市場(chǎng)的重心將開始由東部,、超大城市向中西部、中等城市過渡,。認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的區(qū)域差異性,，對(duì)制定和完善房地產(chǎn)相關(guān)政策至關(guān)重要，要準(zhǔn)確判斷全國和不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì),，在此基礎(chǔ)上再出臺(tái)相關(guān)政策,，而不宜簡(jiǎn)單根據(jù)部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的變化直接出臺(tái)針對(duì)全國的政策。
中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：去年以來,，國家先后出臺(tái)了一系列調(diào)控政策,，被稱為史上最嚴(yán)厲調(diào)控，但從調(diào)控效果看，北京等部分城市房?jī)r(jià)上漲過快問題并未得到根本解決,，最嚴(yán)厲調(diào)控依然無解,。您認(rèn)為，北京等部分城市房?jī)r(jià)明顯偏高的原因是什么,？
鄧郁松：在持續(xù),、頻繁的政策調(diào)控之后，北京房?jī)r(jià)持續(xù)上漲且顯著高于合理水平的狀況,，可能表明以往的調(diào)控政策并未完全針對(duì)北京等熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性,。因此，有必要再次全面審視北京高房?jī)r(jià)的成因,，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善相關(guān)政策,，切實(shí)解決北京等部分城市房?jī)r(jià)偏高的問題。北京等部分城市的高房?jī)r(jià)主要是三方面因素作用的結(jié)果,。第一,，供給不足是北京等部分熱點(diǎn)城市高房?jī)r(jià)的主因；第二,，投資投機(jī)性購房比例過高進(jìn)一步推高了北京房?jī)r(jià)；第三,，總體寬松的金融政策,、特別是低利率政策為部分城市的高房?jī)r(jià)提供了支撐。２００８年年底,，為應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)的沖擊,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，銀行貸款利率大幅下調(diào),，并對(duì)購房貸款實(shí)行七折優(yōu)惠利率,，七折后的優(yōu)惠利率處于住房制度改革以來的最低水平，這一低利率一直持續(xù)到２０１０年１０月,。低利率政策意味著購房人短期內(nèi)的支付能力顯著提高,，這也是為什么２０１０年調(diào)控政策頻出，但房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回落的根源所在,。
中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：如何解決北京等部分城市的高房?jī)r(jià)問題,？
鄧郁松：既然已經(jīng)找到了北京等部分城市房?jī)r(jià)過高的原因，具體操作就應(yīng)從上述三方面著手,。一是要加大普通商品住宅供應(yīng)量,。要真正解決北京等部分城市的高房?jī)r(jià)問題，必須進(jìn)一步增加住宅供應(yīng)量,。而要增加商品住宅的供應(yīng)量,，首先必須增加住宅用地的供應(yīng)量，同時(shí)要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)進(jìn)程進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊囤地行為,；二是進(jìn)一步完善需求方面的調(diào)控政策,，使住房市場(chǎng)真正成為服務(wù)于自住型需求的市場(chǎng)。從需求層面看,，建議在對(duì)目前北京等城市出臺(tái)的政策進(jìn)行總體評(píng)估的基礎(chǔ)上,，將鼓勵(lì)自住型需求（包括首次置業(yè)和改善型需求）、抑制投資投機(jī)性需求的調(diào)控政策進(jìn)一步完善,，并使之成為穩(wěn)定的長(zhǎng)期性政策,，使住房市場(chǎng)真正成為服務(wù)于自住型需求的市場(chǎng)；三是宜實(shí)行中性的住房金融政策,。從國內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的歷程看,，金融政策、特別是利率政策的調(diào)整是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)需求波動(dòng),、進(jìn)而造成房?jī)r(jià)波動(dòng)的最主要原因,。建議借鑒德國在住房金融政策方面的做法，可考慮實(shí)行較高的首付和長(zhǎng)期穩(wěn)定的貸款利率,。只有實(shí)行穩(wěn)定的,、中性的住房金融政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)才具備長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展的政策基礎(chǔ),。
中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：２００３年以來,，我國部分城市開始出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲過快問題，特別是２００４年,、２００７年,、２００９年全國房?jī)r(jià)漲幅較為明顯，２０１０年部分城市房?jī)r(jià)上漲幅度仍然較大,。房?jī)r(jià)的大幅上漲是否意味著已出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫,？泡沫是全局性的還是局部的？
鄧郁松：雖然從房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)衡量,，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍處于正常發(fā)展區(qū)間,，尚不存在全局性的房地產(chǎn)泡沫問題，但必須看到,，房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的區(qū)域性市場(chǎng),，不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較大差異。用同樣的指標(biāo)來衡量北京,、上海等城市,，可以發(fā)現(xiàn)北京等部分城市的房?jī)r(jià)收入比已明顯偏離歷史均值水平，可以認(rèn)為目前北京等部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫成分,。
基于此種情況,，我建議全國宜實(shí)行穩(wěn)定的,、中性的住房政策組合，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展提供穩(wěn)定的政策環(huán)境,；而對(duì)北京等房?jī)r(jià)明顯偏高的部分城市,，建議采取“增供給、重自住,、抑投機(jī)”的政策組合,。