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繼去年12月起全國(guó)105個(gè)重點(diǎn)城市需及時(shí)上報(bào)“高價(jià)地”后，國(guó)土資源部對(duì)地價(jià)的監(jiān)控即將升級(jí)。近日,，國(guó)土資源部向各省、市,、區(qū)國(guó)土部門下發(fā)函件，要求需上報(bào)異常交易地塊的城市范圍,，擴(kuò)大到全國(guó)所有縣級(jí)及以上城市,，凡出現(xiàn)異常的地塊，必須在2日內(nèi)上報(bào),。（《新京報(bào)》5月31日）,。
嚴(yán)密監(jiān)控地價(jià)異動(dòng)，目的在于遏制地價(jià)虛高勢(shì)頭,，進(jìn)而阻止房?jī)r(jià)過快上漲,。“新國(guó)十條”出臺(tái)后,，住建部明確表示將對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲的地方政府進(jìn)行問責(zé),，國(guó)土資源部也嚴(yán)令各地不得出現(xiàn)新的“高價(jià)地”,。不過我以為,，沒有新的“高價(jià)地”誕生，并不意味著房地產(chǎn)用地成本真正下降,。國(guó)土資源部加強(qiáng)對(duì)各地土地交易的價(jià)格監(jiān)測(cè)固然很有必要,，但要真正促使房?jī)r(jià)下降，重心不在于行政權(quán)力的威懾,，而在于土地財(cái)政的轉(zhuǎn)型,。
以目前的技術(shù)手段，監(jiān)測(cè)地價(jià)異動(dòng)并非難事,。但很顯然的是,，地價(jià)的高低取決于市場(chǎng)供求關(guān)系，而不是監(jiān)測(cè)的嚴(yán)密,。要真正形成穩(wěn)定乃至降低地價(jià)的機(jī)制,，應(yīng)當(dāng)從供求關(guān)系入手。時(shí)下，一些地方為了規(guī)避“高價(jià)地”,，紛紛嘗試“限地價(jià),，競(jìng)配建”的供地模式。這種住建部和國(guó)土資源部積極倡導(dǎo)的供地模式,，一舉解決了保障房的用地和資金難題,。但做做算術(shù)題就會(huì)發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商的拿地成本,，并不會(huì)因?yàn)榈胤秸桃庖?guī)定地價(jià)上限而降低,，因?yàn)殚_發(fā)商分?jǐn)偟脚浣ūＵ闲宰》康闹С觯貙側(cè)肷唐纷≌某杀�,。在相�?dāng)程度上,，這就是“高價(jià)地”隱退但“樓王”仍創(chuàng)新高的原因。
純粹從經(jīng)濟(jì)人角度看,，對(duì)于“限地價(jià),，競(jìng)配建”的供地方式，無力購(gòu)房的困難群體是歡迎的,，因?yàn)檫@樣能夠盡快實(shí)現(xiàn)保障性住房的夢(mèng)想,。開發(fā)商的態(tài)度是消極的，因?yàn)檫@種方式給公眾的印象是地價(jià)降了而房?jī)r(jià)未降,，但這種消極不會(huì)太強(qiáng)烈,，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)空間固然與土地成本密切相關(guān)，但與何種方式拿地關(guān)系不大,。地方政府的態(tài)度是中性的,，因?yàn)檫@種方式贏得了良好的社會(huì)評(píng)價(jià)，卻必須支出更多的土地收益,。在保障性住房壓力大且問責(zé)風(fēng)險(xiǎn)高的背景下,，地方政府會(huì)樂于推廣“限地價(jià)，競(jìng)配建”的土地出讓方式,。一旦上級(jí)政府對(duì)保障性住房的要求不再嚴(yán)格,，這種方式很可能遭遇冷落，高地價(jià)又將水落石出,，裸身上岸,。
就實(shí)質(zhì)而言，地價(jià)是不是畸高,，不應(yīng)該以整個(gè)地塊的價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn),，而應(yīng)該以商品房單位面積中的地價(jià)成本為標(biāo)準(zhǔn)。舉例而言,，如果甲地塊保障房的配建比例足夠大,，與相鄰的不配建保障房的乙地塊相比，即使甲地塊的出讓價(jià)格與乙地塊不相上下，商品房單位面積中的地價(jià)實(shí)際上已經(jīng)畸高了,。這種隱蔽的地價(jià)異動(dòng),，遭罪的不會(huì)是開發(fā)商、政府與無力購(gòu)房的困難群體,，而是那些有一定收入?yún)s又收入不高的“夾心層”,。
真正防止地價(jià)虛高，應(yīng)當(dāng)把目標(biāo)定位在商品房單位面積中地價(jià)的實(shí)際下降,。這需要地方政府轉(zhuǎn)變饑餓供地的市場(chǎng)手段,，增加商品房用地的供應(yīng)總量，更需要放棄對(duì)土地財(cái)政的迷戀,，把促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的著力點(diǎn)放在培育壯大產(chǎn)業(yè)上,。當(dāng)然，這是一個(gè)需要假以時(shí)日的艱難轉(zhuǎn)型,。這個(gè)過程可能會(huì)很痛苦,，但已無力回避，也不應(yīng)無限期拖延,。
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