中介的房源林林總總,，但是不是真的房源有待仔細(xì)審查,。圖為行人從一家房地產(chǎn)中介公司營(yíng)業(yè)廳前走過(guò),。新華社發(fā)(鈕一新 攝) |
20世紀(jì)90年代以來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興起,，房產(chǎn)中介行業(yè)蓬勃發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì),，目前我國(guó)共有房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)5萬(wàn)多家,，從業(yè)人員近百萬(wàn)，傭金規(guī)模超過(guò)300億元,。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)的供求市場(chǎng)上,，房產(chǎn)中介越來(lái)越廣泛和深入地為交易主體提供各項(xiàng)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。尤其是在二手房交易領(lǐng)域,，房產(chǎn)中介對(duì)活躍市場(chǎng),、促進(jìn)繁榮、滿足人民群眾多樣化需求的作用更為凸顯,。
然而,，值得警醒的是，在高交易量的背后,，因房產(chǎn)中介違法,、違規(guī)經(jīng)營(yíng)而引發(fā)的房屋類居間合同糾紛，正呈現(xiàn)出高發(fā),、復(fù)雜,、矛盾多元的態(tài)勢(shì)，嚴(yán)重干擾了二手房交易市場(chǎng)的正常秩序,。
房產(chǎn)中介不規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為具有多種表現(xiàn)形式,，如對(duì)不允許上市交易的房屋違規(guī)代理掛牌出售、為交易雙方規(guī)避法律出謀劃策,、吃差價(jià),、亂收費(fèi)等,，下面重點(diǎn)對(duì)兩種常見(jiàn)的房產(chǎn)中介不規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行介紹和解析，以使讀者充分了解房產(chǎn)中介不規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為的危害,，防止自己買(mǎi)了無(wú)法買(mǎi)到手的假房,。
房產(chǎn)中介疏于審查關(guān)鍵信息的真實(shí)性，往往為房屋居間合同及買(mǎi)賣(mài)合同的履行埋下隱患,。
如房產(chǎn)中介未對(duì)客戶出示的身份證,、房產(chǎn)證驗(yàn)明正身；未審查待售房屋是否有抵押,、出租或私搭亂建情形,；未審查賣(mài)房人是否為房屋產(chǎn)權(quán)人或經(jīng)合法授權(quán)的人；對(duì)于待出售房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的,，未要求不在場(chǎng)一方出具同意出售和委托辦理的證明,；對(duì)于待出售房屋為遺產(chǎn)的，未要求全體繼承人出具同意出售和委托辦理的證明,；對(duì)于出賣(mài)人授權(quán)他人辦理居間委托手續(xù)的,，未審查和留存委托人的書(shū)面授權(quán)等。
上述信息一旦因房產(chǎn)中介疏于審查而出現(xiàn)虛假情形,，往往成為房屋出賣(mài)人或買(mǎi)受人因房?jī)r(jià)漲跌等因素而毀約的主要理由,，此時(shí)，毀約方很可能以出賣(mài)人無(wú)權(quán)處分,、代理手續(xù)不全等為由主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,，并以此為由拒付或要求返還居間費(fèi)。上述情形引發(fā)的訴訟在實(shí)踐中占據(jù)了較大比例,。
【案例一】未經(jīng)全體繼承人同意處置遺產(chǎn)無(wú)效
王先生看中了一套二手房,。簽約時(shí)，中介公司并未告知該房屋的權(quán)屬情況,，僅提供了登記房主的戶口本,、死亡證明及房主妻子李女士的出售房產(chǎn)證明，即促成王先生與李女士簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同,。在履行合同過(guò)程中,，房主的子女向法院提起了確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的訴訟，后經(jīng)法院判決,，確認(rèn)房主妻子李女士無(wú)權(quán)單獨(dú)處置房屋,，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。因訴訟期間房屋價(jià)格飛漲,，王先生購(gòu)房不成,，造成較大經(jīng)濟(jì)損失。
【案例二】承租人偽造賣(mài)房委托書(shū)騙取購(gòu)房款
張小姐看中了一套二手房。簽約時(shí),，登記房主并未到場(chǎng),，僅有房屋居住人趙某持房產(chǎn)證復(fù)印件和房主的授權(quán)委托書(shū)出現(xiàn)，張小姐對(duì)此提出質(zhì)疑,，中介公司為促成交易，向張小姐解釋說(shuō)沒(méi)有問(wèn)題,，只要有授權(quán)委托書(shū)即可安全交易,。后張小姐向趙某支付定金10萬(wàn)元，趙某從此一去不復(fù)返,。經(jīng)查,，趙某原系房屋承租人，租期即將屆滿,，其偽造授權(quán)委托書(shū)意在騙取購(gòu)房款,，中介公司未親見(jiàn)房主親筆書(shū)寫(xiě)授權(quán)委托書(shū)即力促?gòu)埿〗闩c趙某交易，未盡合理審查義務(wù),。
有的房產(chǎn)中介為了搶生意,，自行編造房屋出售信息，壟斷房源,，實(shí)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng),。
在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆、賣(mài)方占市場(chǎng)絕對(duì)主導(dǎo)的形勢(shì)下,，一些房地產(chǎn)中介為爭(zhēng)奪緊俏房源,，常常在未取得客戶獨(dú)家代理授權(quán)的情況下，即排除對(duì)方選擇其他中介的權(quán)利,；或在客戶僅作意向出售登記,，尚未正式與買(mǎi)方達(dá)成協(xié)議的情況下，即進(jìn)行網(wǎng)簽操作,，從而起到阻礙出賣(mài)人另行委托其他中介公司再進(jìn)行代理出售的目的,；或?qū)嶋H控制性價(jià)比高的房源僅供房地產(chǎn)投資客買(mǎi)賣(mài)；或惡意“搶單”引發(fā)打架斗毆,；或?yàn)榇驂焊?jìng)爭(zhēng)對(duì)手,，雇傭網(wǎng)絡(luò)寫(xiě)手編造或宣揚(yáng)對(duì)手的負(fù)面新聞大肆進(jìn)行炒作；或捏造散布漲價(jià)信息,；或與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位串通捂盤(pán)惜售,、炒賣(mài)房號(hào)，操縱市場(chǎng)價(jià)格等,。
【案例一】提供虛假房產(chǎn)信息
陳先生一直想在二手房市場(chǎng)淘一套中意的房子,，改善一下住房條件。一天上午，陳先生在網(wǎng)上看中了一套二手房子,，于是和網(wǎng)上發(fā)布房源信息的中介取得了聯(lián)系,。電話中，中介經(jīng)紀(jì)人說(shuō)得頭頭是道,，可是半小時(shí)后當(dāng)他趕到那家房屋中介時(shí),，對(duì)方只字不提這套房子，相反卻拼命推薦其他房子,�,！拔蚁肟措娫捴姓f(shuō)的那套房子！”“這房子賣(mài)掉了,，我有更好的房子向你推薦,！”“打電話到現(xiàn)在才半小時(shí)，怎么這么快就賣(mài)掉了,？”幾經(jīng)追問(wèn),，陳先生此時(shí)才知道那房源信息是假的，是想通過(guò)這種方式吸引購(gòu)房者,。
【案例二】自買(mǎi)自賣(mài)控制優(yōu)質(zhì)房源
2010年8月,，王先生通過(guò)中介掛牌出售一套房屋，楊先生來(lái)該中介咨詢,，并對(duì)王先生的房子非常有興趣,。中介便聯(lián)系王先生與楊先生簽訂了定金合同，楊先生支付王先生定金5萬(wàn)元,，約定一個(gè)月以后簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,。之后，中介公司意外發(fā)現(xiàn)這套房子已經(jīng)被其他中介公司進(jìn)行了網(wǎng)上合同備案,。中介業(yè)務(wù)員馬上聯(lián)系王先生,，王先生表示并沒(méi)有和其他人簽訂過(guò)房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
原來(lái),，在2010年6月王先生曾經(jīng)委托其他中介掛牌售房,，但一直沒(méi)有找到合適的買(mǎi)家，該中介為了獨(dú)占王先生的這筆業(yè)務(wù),，竟然以業(yè)務(wù)員作為購(gòu)房者制作了一份虛假合同進(jìn)行網(wǎng)上備案,，使王先生的房子不能通過(guò)其他中介交易。王先生馬上聯(lián)系原來(lái)的中介公司,，要求撤銷(xiāo)網(wǎng)上備案合同,，但原來(lái)的中介公司不予配合。后因無(wú)法及時(shí)撤銷(xiāo)網(wǎng)簽,，導(dǎo)致王先生無(wú)法與楊先生簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,，王先生為此雙倍返還了楊先生的定金,。
房產(chǎn)交易的巨大經(jīng)濟(jì)利益誘惑，為房產(chǎn)中介不規(guī)范行為的出現(xiàn)提供了內(nèi)在的動(dòng)力,；國(guó)家法律法規(guī)的不完善為房產(chǎn)中介不規(guī)范行為的出現(xiàn)提供了外部的空間,；負(fù)有監(jiān)督管理職能的行政機(jī)關(guān)、行業(yè)協(xié)議缺乏有效的監(jiān)管手段為房產(chǎn)中介不規(guī)范行為的屢禁不止提供了重要的助力,。
房產(chǎn)中介的不規(guī)范行為具有極強(qiáng)的破壞性,，對(duì)于國(guó)家宏觀調(diào)控的落實(shí)、市場(chǎng)交易的誠(chéng)信安全進(jìn)行等都構(gòu)成極大的阻礙,，且嚴(yán)重侵犯了房屋買(mǎi)賣(mài)主體的合法權(quán)益,，因此根治和防范房產(chǎn)中介的不規(guī)范行為刻不容緩。
應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)中介的治理和監(jiān)管,。
當(dāng)前形勢(shì)下，應(yīng)該嚴(yán)格房產(chǎn)中介市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻,、建立中介公司等級(jí)評(píng)定和信用檔案制度,，推動(dòng)房產(chǎn)中介市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰，為售房者,、購(gòu)房者提供區(qū)分良莠的依據(jù),。同時(shí)，要建立全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人業(yè)績(jī)檔案制度,，通過(guò)對(duì)經(jīng)紀(jì)人的業(yè)績(jī)的公開(kāi)查詢,，實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)紀(jì)人的動(dòng)態(tài)監(jiān)督，從而提升經(jīng)紀(jì)人遵規(guī)守法的自覺(jué)性,，有效增加房產(chǎn)中介不規(guī)范行為的違法成本,。
百姓在買(mǎi)房時(shí)要小心中介陷阱。
通過(guò)多種媒體做好法制宣傳,，提醒售房者,、購(gòu)房者注意以下問(wèn)題：一是應(yīng)盡量選擇信譽(yù)較好的中介機(jī)構(gòu)；二是要提前考慮房?jī)r(jià)變化等因素并約定違約賠償責(zé)任,；三是及時(shí)辦理預(yù)告登記和過(guò)戶手續(xù),，不給對(duì)方反悔的機(jī)會(huì)；四是注意增強(qiáng)維權(quán)的法律意識(shí),，審查并保留相關(guān)票據(jù),，糾紛發(fā)生后，及時(shí)搜集證據(jù)材料,，提高權(quán)利維護(hù)的有效性,。五是不輕信對(duì)方或中介的口頭承諾，對(duì)于重大事項(xiàng),，均應(yīng)書(shū)面成文,。