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“未來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)將更加重視直接融資對(duì)解決資金難題的迫切性和重要性,，這將是大勢(shì)所趨,，PE股權(quán)融資這種方式是最好的又穩(wěn)又安全的投資方式”，住建部政策研究中心副主任秦虹日前在參加北京大學(xué)光華管理學(xué)院主辦的中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇時(shí)做出如上表述,。中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)董事長(zhǎng)孟曉蘇在該論壇上也表示,，利用房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)可以彌補(bǔ)保障房建設(shè)資金的巨大缺口,。
秦虹表示，貨幣信貸政策正在從2009年過(guò)度寬松逐步收緊,，開(kāi)發(fā)商幾乎拿不到貸款,，即使房子賣(mài)出去個(gè)貸也無(wú)法及時(shí)收到回款,，造成開(kāi)發(fā)商資金鏈非常緊張。同時(shí),，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)市場(chǎng)影響越來(lái)越大,，從35個(gè)重點(diǎn)城市已經(jīng)逐漸波及非限購(gòu)城市，成交量出現(xiàn)明顯下滑,。
秦虹認(rèn)為,，在這樣的情況下，資金考驗(yàn)著廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),。房地產(chǎn)金融融資創(chuàng)新需要破題,，從實(shí)踐來(lái)看開(kāi)發(fā)企業(yè)正在尋找各種方式融資，尤其是開(kāi)始直接融資,，包括股權(quán)的,、債券的、信托,、PE,、委托等形式，開(kāi)發(fā)企業(yè)逐漸重視直接融資對(duì)解決自身資金難題的迫切性和重要性,。
“以前,，開(kāi)發(fā)企業(yè)是非常不愿意股權(quán)融資的，不愿意把紅利讓給投資者,，他們更愿意債權(quán)融資,、股權(quán)貸款，因?yàn)檫@樣成本比較低,，賺錢(qián)多,。”秦虹表示,，現(xiàn)在情況變了,，央企還能拿到便宜的錢(qián)，大部分企業(yè)怎么辦,？小企業(yè)要活下去怎么辦,？開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要轉(zhuǎn)變思路，要讓投資者分享收益,。把股權(quán)吸引到房地產(chǎn)融資中，這是一種轉(zhuǎn)變,，將會(huì)推動(dòng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的轉(zhuǎn)型,，推動(dòng)一批專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)投資公司出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到直接融資是大勢(shì)所趨,。
秦虹認(rèn)為,，從投資方角度來(lái)說(shuō),，現(xiàn)在有很多投資者已經(jīng)不追求冒險(xiǎn)和暴富了，他們更加求穩(wěn)和安全,。PE股權(quán)融資這種方式是最好的,、又穩(wěn)又安全的投資方式，這種投資要么獲得投資回報(bào),，要么獲得房產(chǎn),，市場(chǎng)好的時(shí)候照樣能轉(zhuǎn)出去。找到一個(gè)很好的專(zhuān)業(yè)投資者,，又穩(wěn)定,、又有收益。房地產(chǎn)融資金融創(chuàng)新存在著客觀的社會(huì)基礎(chǔ),，特別是山西煤炭整合之后,，大量的民間資金不能再投向煤炭，現(xiàn)在仍然看不到很好的投資渠道,。很多企業(yè)和身價(jià)千萬(wàn),、億萬(wàn)資產(chǎn)的人更愿意投資房地產(chǎn)。在國(guó)家頒布限購(gòu)令,，已經(jīng)無(wú)法靠直接買(mǎi)房獲得收益的情況下,，證券化投資房地產(chǎn)是一種很好的基礎(chǔ)。如果有好的機(jī)構(gòu)投資者,，把這些閑散的原來(lái)直接進(jìn)行實(shí)物投資的資金能夠有效地組織起來(lái),，投到房地產(chǎn)的供應(yīng)上，目前在社會(huì)資金層面也具備很好的基礎(chǔ),。
“現(xiàn)在一談到房地產(chǎn)直接融資或者金融創(chuàng)新,，很容易被指責(zé)為給開(kāi)發(fā)企業(yè)融資，等于維持高房?jī)r(jià),，這種認(rèn)識(shí)是片面的”,，秦虹表示，如果我們有效組織起這些閑散的資金,，可以平衡好投資與供給,，降低房地產(chǎn)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)過(guò)去主要靠銀行貸款,，供給方和需求方雙方都利用了杠桿放大了投資能力,，導(dǎo)致市場(chǎng)泡沫興起，但如果資金的所有者直接提供投資的話(huà),，那么這種投資就沒(méi)有放大的作用,，它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫會(huì)起到很好的抑制作用。另外，把這種投資于需求的資金引導(dǎo)成投資于供給的資金,，能大大緩解供求矛盾,，解決房?jī)r(jià)上漲的壓力。開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張,，直接導(dǎo)致購(gòu)置土地面積下降,、新開(kāi)工面積下降、施工面積下降,，對(duì)后期的房屋供應(yīng)造成影響,。
對(duì)于有人提出在我國(guó)市場(chǎng)上應(yīng)完全靠私人投資住房用于發(fā)展租賃市場(chǎng)，秦虹表達(dá)了自己的不同意見(jiàn),，她認(rèn)為,，這不應(yīng)該作為發(fā)展租賃市場(chǎng)的方向，而應(yīng)該大力發(fā)展機(jī)構(gòu)持有的房屋,，開(kāi)發(fā)企業(yè)專(zhuān)門(mén)開(kāi)發(fā)用于出租的住宅小區(qū),，今后要發(fā)展以機(jī)構(gòu)出租市場(chǎng)為主，以個(gè)人出租市場(chǎng)為輔的租賃市場(chǎng)�,，F(xiàn)在的銀行貸款全部都是3-5年,，大部分都是三年左右的流動(dòng)性貸款，沒(méi)有長(zhǎng)期資金支持不可能做長(zhǎng)期持有的房屋出租,，這就要靠金融創(chuàng)新和長(zhǎng)期性的資金投入,，政府在稅費(fèi)上進(jìn)行支持，或者在財(cái)政補(bǔ)貼和土地上進(jìn)行支持,。
秦虹認(rèn)為,，房地產(chǎn)融資問(wèn)題不是簡(jiǎn)單地給開(kāi)發(fā)企業(yè)輸送資金，它關(guān)系到企業(yè)轉(zhuǎn)型,、升級(jí)等各個(gè)方面,，也關(guān)系到如何增加有效供給和引導(dǎo)實(shí)物性投資轉(zhuǎn)向證券化投資，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)改革涉及方方面面,，必須靠土地制度,、稅收制度、金融制度的改革,，建立起符合市場(chǎng)規(guī)律的,、長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度框架，金融創(chuàng)新方面也需要在政策法規(guī)方面積極探索和做有效的政策儲(chǔ)備,，這是大勢(shì)所趨,。
中央政府提出今年要開(kāi)工1000萬(wàn)套保障性住房，未來(lái)五年達(dá)到3600萬(wàn)套,，而資金來(lái)源問(wèn)題正成為保障房建設(shè)發(fā)展的瓶頸,。對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)董事長(zhǎng)孟曉蘇認(rèn)為，如果單單依靠國(guó)家財(cái)政是補(bǔ)不上這么大缺口的,。“建設(shè)部說(shuō)需要4.7萬(wàn)億,，我算了一下至少需要6萬(wàn)億,，這不可能從天上掉下來(lái)，必然有拆遷成本和補(bǔ)償?shù)�,。�?dāng)初為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)國(guó)家提出4萬(wàn)億元的經(jīng)濟(jì)刺激方案,，現(xiàn)在光保障房未來(lái)五年就需要6萬(wàn)億，這可不是一筆小錢(qián),。土地出讓金無(wú)法維持這么大的支出,。去年就發(fā)了國(guó)債，中央財(cái)政讓地方政府發(fā),，最后由地方政府負(fù)責(zé)償還,。而成思危教授所說(shuō)地方政府的國(guó)債是中國(guó)的次貸，中國(guó)是把錢(qián)貸給沒(méi)有還款能力的地方政府,，現(xiàn)在已經(jīng)是債臺(tái)高筑,，最后還要中央財(cái)政來(lái)核銷(xiāo)，大印票子,，進(jìn)一步攤薄,。”
孟曉蘇認(rèn)為,，在保障房建設(shè)方面也需要金融創(chuàng)新,，房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)可以彌補(bǔ)保障房建設(shè)資金的巨大缺口，這種產(chǎn)品在2008年12月份得到了國(guó)務(wù)院的支持,，并且第二年就納入到了試點(diǎn),，現(xiàn)在試點(diǎn)已經(jīng)兩年多，試點(diǎn)方案已經(jīng)相當(dāng)完善,，用這種方式可以有效地解決政府財(cái)政資金不足的問(wèn)題,。如果有了“REITs”的話(huà)，由基金來(lái)持有相關(guān)資產(chǎn)的話(huà),，政府和企業(yè)都愿意投資,，這種金融創(chuàng)新是可以補(bǔ)上保障房建設(shè)的短板。
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