|
在短短的一個(gè)月內(nèi)，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被傳叫停,，接著銀監(jiān)會(huì)辟謠,；再次被傳叫停、再次辟謠,。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)怎么了,？媒體對(duì)此為何如此關(guān)注？筆者認(rèn)為,，這一方面說明房地產(chǎn)調(diào)控已進(jìn)入緊要關(guān)頭和重要拐點(diǎn),，另一方面也證明目前房地產(chǎn)信托對(duì)于房地產(chǎn)公司的重要性,。
央行近期公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度,，商業(yè)銀行新增房地產(chǎn)貸款共計(jì)5095億元,，同比少增3338億元。隨著準(zhǔn)備金率連續(xù)上調(diào),、加息,、樓市調(diào)控深入，加上各家銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的抽緊,、房地產(chǎn)企業(yè)直接融資和再融資相繼“關(guān)門”,，房地產(chǎn)企業(yè)的整體流動(dòng)性趨緊，開發(fā)商遂將地產(chǎn)信托當(dāng)“救命稻草”,，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目數(shù)量大幅度提升,。中國(guó)信托協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字已證實(shí)了這一情況。今年前4個(gè)月,，信托公司共計(jì)發(fā)行集合類房地產(chǎn)信托項(xiàng)目222個(gè),，募集資金722億元，發(fā)行數(shù)量同比增長(zhǎng)67%,，募集資金規(guī)模同比增長(zhǎng)115%,。而據(jù)筆者了解，信托公司的好多產(chǎn)品,，如“資金集合信托”,、“股權(quán)投資集合信托”、“城市發(fā)展基金信托”,、
“特定資產(chǎn)收益信托”還不在上述統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi),。如果加上這些產(chǎn)品，房地產(chǎn)信托資金量恐怕還要翻個(gè)跟頭,。
在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控背景下,，由于房地產(chǎn)領(lǐng)域隱含的金融風(fēng)險(xiǎn)比較高，房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)不容忽視,。為了能順利從信托公司融資,，房產(chǎn)公司承諾的回報(bào)率普遍在20%以上，盈利被削薄,，風(fēng)險(xiǎn)則被放大,。當(dāng)然，這種風(fēng)險(xiǎn)也已引起了相關(guān)部門的注意,，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康近期就強(qiáng)調(diào),，在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防控上，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一些新苗頭密切監(jiān)測(cè),，加強(qiáng)研判,，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管,，防控“影子銀行”風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)影子銀行問題的調(diào)查研究,，做好跟蹤分析,。
前不久，央行發(fā)布《理財(cái),、資金信托專項(xiàng)統(tǒng)計(jì)制度》,，意在密切監(jiān)測(cè)銀行理財(cái)資金和信托資金的動(dòng)態(tài)，防范“影子銀行體系”膨脹,，導(dǎo)致社會(huì)融資規(guī)模管控失效,。信托公司被要求按月向所在地人民銀行報(bào)送自有資金運(yùn)用、信托產(chǎn)品發(fā)行等情況,，其詳細(xì)程度甚至超過信托公司向銀監(jiān)局報(bào)送的非現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管報(bào)表,。
同時(shí)，在差別存款準(zhǔn)備金率等新規(guī)制約下,，銀行新增信貸已得到有效控制，央行也有意制約信托公司的新增貸款,。近期,，央行要求信托公司用自有資金發(fā)放貸款的余額原則上不能新增，如果新增,，要按新增額的150%向央行的特種存款賬戶繳納存款,，存款沒有利息。
央行此舉,，初看意義不大,，因?yàn)樾磐泄咀杂匈Y金本來就少，限制自有資金發(fā)放貸款,，對(duì)調(diào)控社會(huì)融資總量貢獻(xiàn)不大,。但對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)來說，則可能影響頗大,。建立起了特種存款制度之后,，央行可隨時(shí)要求信托資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)過快的信托公司，向特種存款賬戶繳納更多無(wú)息存款,，類似于針對(duì)銀行的差別存款準(zhǔn)備金制度,。信托公司自有資金如果用于投資或發(fā)放貸款，可以賺取收益,，如果被央行要求繳納為特種存款,，就沒有收益。特種存款可能成為類似差別存款準(zhǔn)備金的一種調(diào)控工具,。
對(duì)央行來說,，不管住銀行表外資產(chǎn)和信托,，就不可能管好社會(huì)融資總量。調(diào)控信托融資是必須要走的一步,。近期,，央行利用提高存款準(zhǔn)備金率、提高利率,、發(fā)行一年期或三年期央票控制銀行貸款數(shù)量已初步發(fā)揮成效,，但在銀行信貸受阻的同時(shí)，信托融資將吸引更多的資本進(jìn)駐,，央行通過調(diào)控信托公司自有資金的運(yùn)用,，嚴(yán)密控制信托公司信托資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)過快。
貨幣調(diào)控措施使得房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)的資金鏈問題日益嚴(yán)峻,，房地產(chǎn)信托理財(cái)產(chǎn)品也將面對(duì)更多的不確定性,。在相當(dāng)一部分城市，由于樓市成交量大幅萎縮,，房地產(chǎn)企業(yè)通過銷售回款的難度明顯加大,，一些實(shí)力較弱的地產(chǎn)商可能無(wú)法兌現(xiàn)預(yù)期收益。投資者對(duì)此尤其需要審慎,，不能僅以預(yù)期收益率為第一考慮因素,，還應(yīng)更多關(guān)注貸款企業(yè)資質(zhì)和財(cái)報(bào)，關(guān)注相關(guān)抵押擔(dān)保條款是否充足,。
|