在一系列嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下,，房地產(chǎn)價格上漲速度趨緩，調(diào)控政策的效果初步顯現(xiàn),。照這樣的趨勢看，全國房地產(chǎn)市場價格會穩(wěn)中有降,，房地產(chǎn)市場年內(nèi)會出現(xiàn)五重分化,。
第一，房產(chǎn)市場銷售和價格出現(xiàn)區(qū)域分化,。
中指研究院“主要城市住宅市場交易情況”顯示,，今年4月全國主要城市中有六成成交面積環(huán)比下降，多個城市跌幅接近或超過30%,，即使環(huán)比上漲的城市,，成交量也在低位盤整。購房者觀望氣氛增加,，市場對房地產(chǎn)價格上漲的預(yù)期有所轉(zhuǎn)變,。從供應(yīng)看，主要城市市場供應(yīng)普遍增加,，房地產(chǎn)市場供需比逐漸達(dá)到均衡,，市場逐漸向買方市場轉(zhuǎn)向。從價格看,，中指研究院“百城價格指數(shù)”顯示,，4月全國100個城市住宅平均價格環(huán)比上漲0.4%，北京等十大城市平均價格環(huán)比上漲0.13%,，十大城市價格環(huán)比漲幅小于全國城市住宅平均價格環(huán)比漲幅,。
由于一、二線城市房價過高,，房價收入比超過了大部分居民的可承受范圍,，并且受“限購”等調(diào)控政策影響更大，在密集調(diào)控政策的持續(xù)作用下,，北京,、上海等重點城市樓價在年內(nèi)或有10%左右的降幅。從成交量看,，雖然下半年新房將大量入市，一、二線城市成交量會有所恢復(fù),，但同比仍然下降,。三、四線城市受“限購”政策影響較小,，資金在房地產(chǎn)市場的配置意愿仍然較強的情況下房價將穩(wěn)中有升,，成交量也將同比上升。
第二,，建筑市場新開工和竣工增速出現(xiàn)分化,。
新開工面積是房地產(chǎn)市場的領(lǐng)先指標(biāo)。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，一季度房屋新開工面積達(dá)到3.98億平方米,，同比增長23.4%，增速比去年同期大幅回落,。這一方面是由于去年新開工面積基數(shù)較高的原因,，另一方面也顯示了房地產(chǎn)開發(fā)商看淡房地產(chǎn)后市，逐漸降低了新開工的速度,。
由于從新開工到竣工需要一個較長的時間段,，房地產(chǎn)供給存在著一定滯后期。去年新購?fù)恋睾托麻_工面積較多,，大部分新開工項目到今年下半年將陸續(xù)竣工,，因此施工面積和竣工面積在去年年底開始上升，今年一季度竣工面積1.28億平方米,，同比增長15.4%,，比去年一季度增速提高3.4個百分點。估計竣工面積同比仍會上升,，下半年房地產(chǎn)市場供給將迎來一個高峰,。
第三，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源出現(xiàn)分化,。
解析一季度房地產(chǎn)行業(yè)資金來源的結(jié)構(gòu),，國內(nèi)貸款占比持續(xù)下降；包括定金預(yù)收,、個人按揭貸款以及應(yīng)付賬款在內(nèi)的其他資金來源占比平穩(wěn),；利用外資和自籌資金占比上升。而從同比增速看,，除利用外資同比增長速度較快外,，其他融資方式同比增速有所回落，特別是銀行貸款,、定金和個人按揭貸款增速大幅回落,，個人按揭貸款量甚至同比下降,。定金和個人按揭貸款增速回落，顯示房地產(chǎn)市場交易并不活躍,，市場處在僵持階段,。此外，銀行融資渠道收緊,，開發(fā)商轉(zhuǎn)向以外資和自籌資金方式融資,。
第四，房地產(chǎn)開發(fā)商的財務(wù)狀況發(fā)生分化,。
根據(jù)申萬行業(yè)分類的統(tǒng)計,，在滬深股市124家上市開發(fā)商中，一季度有69家開發(fā)商利潤同比下降,，55家開發(fā)商利潤同比上升,，59家開發(fā)商現(xiàn)金同比下降，65家開發(fā)商現(xiàn)金同比上升,。而從存貨看,，則有91家開發(fā)商存貨同比上升，這顯示開發(fā)商的銷售速度下降,。從償債能力看,，54家開發(fā)商流動比率上升，而70家開發(fā)商流動比率下降,。未來開發(fā)商的財務(wù)狀況取決于存貨銷售的回款能力和融資能力,，在這方面大型開發(fā)商更具有優(yōu)勢，而中小型的開發(fā)商資金壓力更大,，開發(fā)商的財務(wù)狀況將繼續(xù)分化,。
第五，土地市場供應(yīng)和成交面積出現(xiàn)分化,。
中國指數(shù)研究院的“土地月報”顯示,，4月土地供應(yīng)量上升，成交量大跌,，住宅用地推出價格和成交價格均呈顯著下跌趨勢,。眼下，地方政府推地十分謹(jǐn)慎,，為完成今年商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不低于前兩年年均實際供應(yīng)量的指標(biāo),，各地政府遂在4月加大了推地力度。
開發(fā)商們對未來房地產(chǎn)市場態(tài)度也非常謹(jǐn)慎,�,！巴恋卦聢蟆憋@示，土地成交價格和溢價率普遍下跌,，住宅用地表現(xiàn)更為明顯,。作為房地產(chǎn)市場的領(lǐng)先指標(biāo),，土地市場成交低迷、溢價率降低,，明白無誤顯示房地產(chǎn)市場仍然處在下降周期中,。
溫家寶總理“五一”期間在視察保障房建設(shè)工地時首提“把一些地區(qū)過高的房價降下來”，顯示了中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的堅定不移的決心,，市場各方因此認(rèn)定，中期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策不會退出,。而如果下半年通脹水平能按預(yù)期回落,，也將大大有利于房地產(chǎn)市場的調(diào)控，促進房地產(chǎn)價格合理的下調(diào),。而從長期看,，要從根本上促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，需要改革地方的土地財政,，全面開征房地產(chǎn)稅,、降低房地產(chǎn)交易稅費，這是為地方政府提供穩(wěn)定收入,，抑制土地價格急劇上漲,，抑制房地產(chǎn)投機性需求，促進房地產(chǎn)資源公平有效配置的有效方法,。