當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)的根本問(wèn)題,，筆者認(rèn)為是缺乏制度性設(shè)計(jì),，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的亂象是綜合矛盾的體現(xiàn),，從長(zhǎng)期來(lái)講,，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨一些制度的改革和政策的重新思考。去年以來(lái),，為遏制過(guò)快上漲的房地產(chǎn)價(jià)格,，國(guó)家密集出臺(tái)了一系列調(diào)控措施,，從財(cái)稅,、金融,、法規(guī)再到各種“限購(gòu)令”，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心不可謂不大,，房地產(chǎn)銷售量迅速下降,，但房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，房地產(chǎn)市場(chǎng)也似乎進(jìn)入了一場(chǎng)各方利益博弈的“膠著期”,。只是,，如果沒(méi)有體制和機(jī)制上的根本性改革，調(diào)控就會(huì)陷入“為房?jī)r(jià)而治房?jī)r(jià)”的怪圈,。
誰(shuí)都清楚,，房地產(chǎn)調(diào)控不可能“畢其功于一役”，因此,，依筆者之見(jiàn),，現(xiàn)在迫切需要把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為綜合改革實(shí)驗(yàn)區(qū)，把房地產(chǎn)改革作為中國(guó)改革攻堅(jiān)的“突破口”,，重新思考中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位,，全面探討中國(guó)房地產(chǎn)公共政策的缺失，由此真正觸及中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心制度問(wèn)題,，才有可能根治房地產(chǎn)市場(chǎng)的亂象，高樓價(jià)難題也就能迎刃而解,。
為什么中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨矛盾與問(wèn)題這樣多,？這主要是由住房屬性的多樣性及住房市場(chǎng)的性質(zhì)來(lái)決定的。而在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上,，投資型住房購(gòu)買行為與消費(fèi)型住房購(gòu)買行為之間的分界越來(lái)越模糊,。與其他商品不同，住房是兼具消費(fèi)和投資雙重屬性的商品。當(dāng)住房作為消費(fèi)品時(shí),，以消費(fèi)為主的住房市場(chǎng)上房屋的供給與有效需求是決定市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ),；而當(dāng)住房成為投資品時(shí)，作為財(cái)富持有形式的住房投資需求主要取決于個(gè)人的財(cái)富數(shù)量,、住房投資相對(duì)于其他資產(chǎn)的報(bào)酬和投資住房的實(shí)際報(bào)酬,。住房的投資需求對(duì)于貨幣、資本,、土地等市場(chǎng)的變化非常敏感,，一旦住房成為投資品，那么投資品的價(jià)格就不再遵循一般商品的供求規(guī)律,，因?yàn)橥顿Y品市場(chǎng)沒(méi)有均衡點(diǎn),，不存在均衡價(jià)格，只要有現(xiàn)實(shí)的貨幣流和潛在的收益預(yù)期,，投資需求就會(huì)不斷增加,，價(jià)格也就越漲越高。
問(wèn)題還在于,，眼下我國(guó)的房地產(chǎn)被視為經(jīng)濟(jì)政策的一部分,，而非社會(huì)政策的一部分，因?yàn)橹粡慕?jīng)濟(jì)政策著眼房地產(chǎn),，其推升GDP的功能,、拉動(dòng)多個(gè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的能量、對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的突出貢獻(xiàn)都被凸顯出來(lái),。這些年來(lái),，房地產(chǎn)已成宏觀經(jīng)濟(jì)特別是地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，甚至在一些地方導(dǎo)致了局部產(chǎn)業(yè)空心化的趨勢(shì),，而其社會(huì)功能,，也就是社會(huì)成員對(duì)住房的需求和人們對(duì)空間權(quán)擴(kuò)展則相對(duì)被忽視。當(dāng)房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè),，投資性需求成為住房市場(chǎng)主引擎時(shí),，住房市場(chǎng)的定位就被扭曲了。因此,，僅從純粹市場(chǎng)角度而不從公共性角度,，無(wú)論如何是解不開住房市場(chǎng)之謎的。
中國(guó)住房制度改革已經(jīng)歷了30年,，大致經(jīng)歷了“住房商品化——住房市場(chǎng)化——住房分配貨幣化”等階段,但是與之相對(duì)的住房公共政策體系,，卻始終處于比較盲目被動(dòng)的應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的短期通道中，至今尚未形成有效的住房公共政策體系,。中國(guó)住房市場(chǎng)從無(wú)到有,，從小到大,，已成了經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的重要支柱，然而住房公共政策的發(fā)展卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后,。相應(yīng)的土地政策,、財(cái)稅政策、保障政策,、金融政策等也都沒(méi)有明確的劃分與定位,。一個(gè)如此龐大的產(chǎn)業(yè)，理該有科學(xué)合理的構(gòu)建完善的政策體系,，不能總是短期疾風(fēng)暴雨式的應(yīng)急政策,，那樣不僅無(wú)法讓人們產(chǎn)生明確的預(yù)期，而且一旦政策有所松動(dòng),，房?jī)r(jià)立馬可能產(chǎn)生報(bào)復(fù)性反彈,，而這也正是近年間形成的極具中國(guó)特色的房地產(chǎn)周期。
中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)制度高度依賴土地財(cái)政,，與我國(guó)香港特區(qū)的制度模式極為相似,。但香港土地財(cái)政與限制土地供給的一整套政策帶著深深的歷史烙印，是當(dāng)年殖民地土地批租制度的延續(xù),。1997年亞洲金融危機(jī)后,，為遏制房?jī)r(jià)下跌，香港特區(qū)開始實(shí)行一種新的土地供應(yīng)方式——用地申請(qǐng)表,，即“勾地制度”,，希望通過(guò)減少土地供給抬高價(jià)格。隨著香港經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民收入增加造成住房剛性需求不斷增加,，香港財(cái)政對(duì)土地收入的依賴度越來(lái)越高,，形成了強(qiáng)烈的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，造成房地產(chǎn)投機(jī)行為盛行,，甚至出現(xiàn)“全民炒房”現(xiàn)象,。而香港特區(qū)政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為以及房地產(chǎn)泡沫，并不從供給方著手尋求解決辦法,，而是打壓需求,，至今效果不佳。
從中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)與土地供給制度的鏈條看,，土地財(cái)政和土地金融是推高房?jī)r(jià)的兩大重要推手,。數(shù)據(jù)顯示，2010年全國(guó)土地出讓總價(jià)款達(dá)2.7萬(wàn)億元,，較前一年增加69.4%(北京為1628億元,
上海為1513億元,，大連為1157億元)。2010年全國(guó)土地出讓收入,，占地方本級(jí)財(cái)政收入的71%,，比上一年增加22.2個(gè)百分點(diǎn)。很顯然,，地方政府是最大的受益方,。
另一方面是金融機(jī)構(gòu)的現(xiàn)金流，金融機(jī)構(gòu)以土地抵押貸款方式進(jìn)入土地市場(chǎng),，形成了土地金融,。國(guó)土資源部公告顯示，2009年全國(guó)84個(gè)城市土地抵押貸款2.59萬(wàn)億元,，同比增長(zhǎng)42.8%,。2010年土地抵押貸款超過(guò)3萬(wàn)億元。在中國(guó)現(xiàn)行土地出讓制度和房地產(chǎn)開發(fā)模式下,，地根吸住了銀根,，地根、銀根推升房?jī)r(jià),，三者環(huán)環(huán)相扣,，已成了牢牢的利益鏈條，最后,，各地方政府,、金融機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)商形成了賣方壟斷，買房人沒(méi)有參與定價(jià)的任何權(quán)力,。正是這種供給的完全壟斷與需求的絕對(duì)市場(chǎng)化之間的沖突,，導(dǎo)致了幾年來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)的非理性持續(xù)上漲。
事情已經(jīng)很清楚了,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展定位和長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略不能再模糊下去了,，如果不盡快給房地產(chǎn)市場(chǎng)正本清源，不盡早改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本性制度問(wèn)題,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性,、可持續(xù)發(fā)展勢(shì)將變成奢望。
歸根結(jié)底,，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控走到今天,，已到了非得拿出更大的勇氣去推動(dòng)更深層次的制度改革的時(shí)候了。