對中國房地產(chǎn)是否有泡沫,，國內(nèi)專家各執(zhí)一詞，分成了兩派,。
什么叫泡沫,？泡沫指的是一種商品價格高出了其合理的價位。那么房子的合理價位是什么,，該如何計算,？對此，國際上有很多計算尺度,，如“收入房價比”,，“月收入每平米價格比”，以及“租售比”等等,。由于中國居民的收入來源繁雜,，比較難于得出準(zhǔn)確的金額，這里就用租售比來衡量房子的價位吧,。
所謂租售比,，就是房價和月租金的比值,。比如一棟市值100萬的房子，假如月租金為5000元的話,，那么其租售比就是200,。而國際上通用的租售比值為160,。也就是說,，當(dāng)租售之比為160時，房價就是合理的,，當(dāng)租售之比高于160的時候,，房價則有泡沫的嫌疑了。
有人忍不住會質(zhì)疑,，為何租售比要定在160這個節(jié)點上,？這一數(shù)據(jù)從何而來？
這是因為歐美房價的上下起伏,，在過去的兩三百年間與通脹的幅度相似,。也就是一旦除去通脹因素，長期來看房價是不變的,。
舉一個具體的實例,。這里有甲乙二君，他們看中了兩套一模一樣市值100萬的房子,，假設(shè)他們口袋里都有100萬,。甲君以100萬買下了房子，乙君以6250元一個月租了下來,。
以歐美每年平均2%的地產(chǎn)稅來計算(按當(dāng)年的房價征收),，為計算方便，房租的上升值和地稅的上升值正好相抵,，都忽略不計,。在160個月之后，甲君擁有的房子升值了,，但扣去所付的地產(chǎn)稅,、房子的維護費、保險費,、管理費等等,，他實際擁有的依然是100萬。而乙君把100萬拿去投資理財,，他的投資(按歐美過去100年的保守的理財方式,，平均回報至少8%)的回報率，正好支付房租,。
在租售比160的情況下,，甲君和乙君在房子上最后所擁有的財富正好相等,。這一例子說明從金融的角度來看，在房價沒有泡沫的時候,，其實租房和買房沒有優(yōu)劣之分,。這也正是為何歐美的大城市，長期以來租房和買房的比例相當(dāng),。
由于中國目前不用支付地產(chǎn)稅,，所以160的租售比，可以提高至200,。如果還是以市值100萬的房子為例的話,，假如月租金為5000元，那么從金融角度上來看,，房價就不存在泡沫,，而一旦房租低于5000元，房價就有泡沫之嫌了,。
但事實上,，當(dāng)今中國房價的租售比，已經(jīng)普遍超過了200,，特別像“北上廣”那樣的大城市,，租售比平均為500，超出800到1000的也隨處可見,。按先前那個甲乙二君實例來看,，那在中國租房簡直太合算了。
在這種情況下,，如果還有專家堅稱中國房價毫無泡沫,，我倒同意，因為再以泡沫來形容中國的房價,，已經(jīng)不準(zhǔn)確,。
有泡沫又怎樣？國內(nèi)好些專家說,，中國國情不同,，我們這兒的房價只會漲，不會跌,，即使有泡沫也不會破,。這句話，30多年前南美人說過,；20多年前香港人說過,、臺灣人說過、東南亞人說過,，日本人也說過,；幾年前美國人說過,、愛爾蘭人說過、俄國人說過,、迪拜人也說過……大家往往都真心的堅信,，即使其他地方的房價會跌，可他們那兒的房價只漲不跌,，絕對不會跌,！
但遺憾的是，結(jié)果都有那么一天,，那兒的房價突然掉頭向下……