眼下,，新年第一波房地產(chǎn)調(diào)控的市場(chǎng)影響正在逐步擴(kuò)散,。市場(chǎng)預(yù)期,，“新國(guó)八條”在春節(jié)前的“橫空出世”,，將對(duì)2011年國(guó)內(nèi)樓市形成較大沖擊,，因?yàn)椤靶聡?guó)八條”是有史以來(lái)最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策,。盡管部分市場(chǎng)人士認(rèn)為這一政策的嚴(yán)厲性主要體現(xiàn)在限購(gòu)和限貸的雙限令規(guī)定上,，但筆者認(rèn)為,，“新國(guó)八條”中強(qiáng)調(diào)個(gè)人住房差別化的信貸政策最為嚴(yán)厲,，對(duì)2011年國(guó)內(nèi)樓市走向也影響最大，這才是觀察2011年國(guó)內(nèi)樓市到底會(huì)走向何方的核心所在,。
之所以這么講,，是因?yàn)槌朔康禺a(chǎn)稅收政策,，以往過(guò)度優(yōu)惠的住房信貸政策是導(dǎo)致迄今這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮、房?jī)r(jià)快速飆升的最主要原因,。數(shù)據(jù)顯示,，2008年、2009年和2010年住戶(hù)從銀行體系獲得貸款分別約為6000多億元,、24600億元和29000億元,，其中2009年住戶(hù)貸款中有80%以上是中長(zhǎng)期貸款。盡管不能說(shuō)這項(xiàng)貸款全部都進(jìn)入了住房市場(chǎng),，但可以說(shuō)大部分進(jìn)入了這個(gè)市場(chǎng),，加上企業(yè)信貸等多方面的資金也入了這個(gè)市場(chǎng)。因此,，盡管2010年頒布的“國(guó)十條”是希望通過(guò)差別化信貸政策來(lái)限制銀行資金進(jìn)入樓市,，但由于這一政策存在嚴(yán)重的信貸彈性缺口（即假定第一套住房只消費(fèi)而不作為投資，仍可以繼續(xù)享受住房信貸優(yōu)惠政策）,，導(dǎo)致大量住房信貸從這個(gè)彈性缺口中涌流出來(lái),。所以，“國(guó)十條”出臺(tái)后,，2010年個(gè)人住房信貸仍然出現(xiàn)快速增長(zhǎng),。
不過(guò)，個(gè)人住房信貸政策在2011年后已經(jīng)開(kāi)始發(fā)生根本性變化,。一方面,，貨幣政策的調(diào)整，使得央行在2010年末已經(jīng)采取不對(duì)稱(chēng)的存貸款利率調(diào)整,，導(dǎo)致5年期以上存款利率與中長(zhǎng)期以上優(yōu)惠貸款利率（7折優(yōu)惠）之間出現(xiàn)倒掛,，即個(gè)人住房?jī)?yōu)惠貸款利率低于5年期存款利率；另一方面,，央行計(jì)劃啟動(dòng)差別準(zhǔn)備金率的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制,，銀監(jiān)會(huì)也要求商業(yè)銀行將表外業(yè)務(wù)移回表內(nèi)，這些政策措施旨在讓商業(yè)銀行的信貸增長(zhǎng)回歸到常態(tài)以及控制住商業(yè)銀行的信貸規(guī)模,，結(jié)果是導(dǎo)致國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市中商業(yè)銀行紛紛取消個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率,。
試想，如果國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市中商業(yè)銀行都取消了個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率,，其影響將不可低估,。因?yàn)椋皇侨∠麄�(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率效應(yīng)不僅會(huì)在一線(xiàn)城市中發(fā)酵,，而且也會(huì)很快蔓延到全國(guó)各地,，并有望成為國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行針對(duì)個(gè)人住房信貸的一項(xiàng)基本政策；二是盡管“新國(guó)八條”中對(duì)第一套住房信貸沒(méi)有增加什么新的規(guī)定，但取消個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率恰好能堵住“國(guó)十條”中實(shí)施差別化信貸政策中出現(xiàn)的信貸彈性漏洞,；三是取消住房貸款優(yōu)惠利率或等于一次性上調(diào)利率100個(gè)基點(diǎn),，很大程度上將增加購(gòu)房者的進(jìn)入成本；四是取消住房貸款優(yōu)惠利率,，對(duì)住房投機(jī)炒作者也將構(gòu)成較大沖擊,。因?yàn)椋岣叩谝惶鬃》抠J款利率,，勢(shì)必會(huì)引發(fā)第二套以上住房貸款利率的“水漲船高”,，投機(jī)炒作者將面臨很大的不確定性。如果他們遲疑或不進(jìn)入樓市,，將改變?nèi)藗儗?duì)住房市場(chǎng)的預(yù)期,。而住房市場(chǎng)預(yù)期是否發(fā)生改變，將決定2011年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向,；五是如果取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率在今年能覆蓋全國(guó)范圍,，勢(shì)必會(huì)促使商業(yè)銀行重新定價(jià)原來(lái)住房按揭貸款的合同利率。鑒于今年通脹壓力較大,、負(fù)利率現(xiàn)象突出及可能出現(xiàn)多次不對(duì)稱(chēng)加息等情況,，這一變化將改變已進(jìn)入樓市的投機(jī)炒作者的市場(chǎng)預(yù)期，或?qū)е滤麄冎鸩綊伿凼种凶》�,，一旦出現(xiàn)這種情況,，勢(shì)必會(huì)弱化迄今國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中延續(xù)至今的賺錢(qián)效應(yīng)；六是目前一線(xiàn)城市中部分商業(yè)銀行取消住房貸款優(yōu)惠也表明,，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行對(duì)住房貸款是優(yōu)質(zhì)資源的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生根本性變化,。
總之，在筆者看來(lái),，取消個(gè)人住房按揭貸款優(yōu)惠利率,，將對(duì)未來(lái)國(guó)內(nèi)樓市產(chǎn)生較大的影響。道理很簡(jiǎn)單,，這意味著銀行體系對(duì)個(gè)人住房信貸的全面收縮,，這將有助于遏制當(dāng)前房?jī)r(jià)仍在較快上漲的勢(shì)頭，降低由銀行體系的信貸無(wú)限擴(kuò)展引發(fā)房地產(chǎn)泡沫破裂的較大金融風(fēng)險(xiǎn),。從這個(gè)角度分析,，千萬(wàn)別低估取消個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率對(duì)國(guó)內(nèi)樓市的正面影響，特別是其
“去房地產(chǎn)泡沫”的凈化效應(yīng),。