沒有任何一條規(guī)律指出房?jī)r(jià)下跌會(huì)導(dǎo)致房租上漲,。
房地產(chǎn)新政出爐起到了立竿見影的效果,，2010年之所以出現(xiàn)反復(fù)是因?yàn)檎咦笥覔u擺執(zhí)行不力,，加上通脹預(yù)期疊加效果。
在“新國八條”等政策影響之下,，上周北京樓市無論是期房住宅、二手房,，還是總成交量均下跌六成左右,。其中，上周期房住宅日均成交量不足110套,，成為2010年調(diào)控以來的次低點(diǎn),，市場(chǎng)觀望氣氛非常濃厚。這當(dāng)然不能說明調(diào)控已經(jīng)成功,，2009年調(diào)控之后出現(xiàn)三個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷,，最終還是一飛沖天。今天房?jī)r(jià)能否上升,，取決于政策的執(zhí)行力度,，取決于政府能否有效地控制通脹。
房?jī)r(jià)是否得到控制還沒有定論,，房租開始瘋狂上升,。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)，1月份,，居住類價(jià)格同比上漲6.8%,。其中，水,、電,、燃料價(jià)格上漲3.9%,，建房及裝修材料價(jià)格上漲4.3%，住房租金價(jià)格上漲7.1%,。事實(shí)上,，各大城市房租上漲幅度遠(yuǎn)超過統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字，大多在5%到20%之間,。房租上漲使低收入階層惴惴不安,，租房群體大多收入不高，對(duì)價(jià)格變動(dòng)十分敏感,。
房地產(chǎn)調(diào)控提升房租的理論橫空出世,。該理論的邏輯是，房地產(chǎn)調(diào)控限制了房屋成交量,，導(dǎo)致可供房減少,，而剛需居高不下，此時(shí)房租上漲是市場(chǎng)供需關(guān)系失調(diào)的反應(yīng),。
這一理論禁不起推敲,。
我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)與房租之間沒有必然聯(lián)系。此前我國的房地產(chǎn)主要是投資品種與抗通脹品種,，從2003年中國房地產(chǎn)徹底走向市場(chǎng)化以來至今,，雖然房地產(chǎn)歷經(jīng)數(shù)次調(diào)整，但總的周期并沒有改變,，房地產(chǎn)依然處于上升通道當(dāng)中,，目前還是沒有出現(xiàn)拐點(diǎn)。當(dāng)然,，筆者認(rèn)為拐點(diǎn)在前,，這是預(yù)期，與真正的拐點(diǎn)到來是兩回事,。不斷上升的房地產(chǎn)價(jià)格催生出房地產(chǎn)投資客,，贏利方法是買房、捂房而后擇機(jī)出手獲得資產(chǎn)增值收入,。
在房?jī)r(jià)泡沫不斷上升遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房租時(shí),，投資客絕不會(huì)把出租當(dāng)做主要的贏利來源，原因是租售比離譜,，靠出租要幾十年甚至一百年之后才能收回成本,，每月收取的租金收益跑不贏一年期存款利率，沒有人會(huì)傻到出租房屋謀利,，看看手握五套,、十套房的人有多少是做寓公收房租獲得收益的？
一線城市的房?jī)r(jià)十年漲五倍,，但房租上漲速度可憐,。據(jù)報(bào)道,，號(hào)稱在杭州租房業(yè)界攬a下1/3生意的盛世管家市場(chǎng)部經(jīng)理韓毅給記者看了一份員工培訓(xùn)材料：“這組數(shù)據(jù)我們要求每個(gè)新員工都要記牢的�,！边@組數(shù)據(jù)是，2000年到2009年,，杭州租金均價(jià)從1500漲到2300,，差不多10年才漲了50%。
中國大城市的租售比一直在1：500以上,，根據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示,，除老工房的租售比比較合理外，大部分物業(yè)的比值在1：500至1：700之間,，靠出租要40年到60年才能收回成本,，這還不算其中的物業(yè)、維護(hù)費(fèi)用以及折舊,。
很明顯,，房?jī)r(jià)高、房屋周轉(zhuǎn)率高并不會(huì)增加出租房的供應(yīng)量,，而會(huì)增加捂房投資者,。
目前房地產(chǎn)新政如果能夠真正抑制房?jī)r(jià)，將切斷房地產(chǎn)作為投資品的屬性,，此時(shí)手握數(shù)套房的投資者只有兩種選擇,，對(duì)未來預(yù)期不看好者或者資金壓力過大者會(huì)趕緊售房?jī)冬F(xiàn)，而另一種選擇就是出租獲利,，房地產(chǎn)價(jià)格下降而租金價(jià)格上升,，將使租售比逐漸恢復(fù)正常狀態(tài)，當(dāng)租房一年的收益大于長(zhǎng)期定存收益時(shí),，租房就會(huì)成為首選,。
歷史數(shù)據(jù)印證了房?jī)r(jià)與租賃之間具有反向關(guān)系，21世紀(jì)分析師羅寅申表示,，“上海二手房市場(chǎng)的歷史走勢(shì)表明,，當(dāng)樓市相對(duì)火爆時(shí)，租賃占比約40%,，樓市相對(duì)低迷時(shí),，租賃占比70%�,！�
房租價(jià)格上升的真正原因在調(diào)控之外,。
從去年至今房租價(jià)格上升，背景是通脹壓力增加,，最低收入工資水平上升,。1月25號(hào)人力資源保障部公布的數(shù)據(jù)指出,，2010年全國各地適時(shí)調(diào)整最低工資標(biāo)準(zhǔn)，到2010年底全國30個(gè)省份調(diào)整了最低工資標(biāo)準(zhǔn),，月最低工資標(biāo)準(zhǔn)平均增長(zhǎng)幅度為22.8%,，月最低工資標(biāo)準(zhǔn)最高的上海市為1120元，小時(shí)最低工資標(biāo)準(zhǔn)最高的北京市為11元,。
通脹壓力上升與人均工資大規(guī)模提高給了房東提價(jià)的充足理由,，由于我國尚未對(duì)租客有充分的保護(hù)，房東隨時(shí)提價(jià)以測(cè)試市場(chǎng)底線,。而急于驅(qū)趕低素質(zhì)勞動(dòng)力的地方政府對(duì)此眼開眼閉,，甚至禁止群租助紂為虐。另一個(gè)原因是,，商品房市場(chǎng)走勢(shì)不定,，觀望者增加，一些人暫時(shí)租房導(dǎo)致租房者有所增加,。
無論如何,，房租上漲是有邊界的，房?jī)r(jià)沒有邊界,。房租與實(shí)體經(jīng)濟(jì)與租房者收入密切相關(guān),，不可能火箭式竄升，而房?jī)r(jià)取決于貨幣泡沫,，直到泡沫崩潰,。美國房地產(chǎn)市場(chǎng)前車不遠(yuǎn)。（原載《每日經(jīng)濟(jì)新聞》）