沒有任何一條規(guī)律指出房價下跌會導(dǎo)致房租上漲。
房地產(chǎn)新政出爐起到了立竿見影的效果,，2010年之所以出現(xiàn)反復(fù)是因為政策左右搖擺執(zhí)行不力,，加上通脹預(yù)期疊加效果。
在“新國八條”等政策影響之下,，上周北京樓市無論是期房住宅,、二手房，還是總成交量均下跌六成左右,。其中,，上周期房住宅日均成交量不足110套，成為2010年調(diào)控以來的次低點,，市場觀望氣氛非常濃厚,。這當(dāng)然不能說明調(diào)控已經(jīng)成功，2009年調(diào)控之后出現(xiàn)三個月的房地產(chǎn)市場低迷,，最終還是一飛沖天,。今天房價能否上升，取決于政策的執(zhí)行力度,，取決于政府能否有效地控制通脹,。
房價是否得到控制還沒有定論，房租開始瘋狂上升,。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù),，1月份，居住類價格同比上漲6.8%,。其中,，水、電,、燃料價格上漲3.9%,，建房及裝修材料價格上漲4.3%，住房租金價格上漲7.1%,。事實上,，各大城市房租上漲幅度遠(yuǎn)超過統(tǒng)計局?jǐn)?shù)字，大多在5%到20%之間,。房租上漲使低收入階層惴惴不安,，租房群體大多收入不高，對價格變動十分敏感。
房地產(chǎn)調(diào)控提升房租的理論橫空出世,。該理論的邏輯是,，房地產(chǎn)調(diào)控限制了房屋成交量，導(dǎo)致可供房減少,，而剛需居高不下,，此時房租上漲是市場供需關(guān)系失調(diào)的反應(yīng)。
這一理論禁不起推敲,。
我國的房地產(chǎn)市場與房租之間沒有必然聯(lián)系,。此前我國的房地產(chǎn)主要是投資品種與抗通脹品種，從2003年中國房地產(chǎn)徹底走向市場化以來至今,，雖然房地產(chǎn)歷經(jīng)數(shù)次調(diào)整,，但總的周期并沒有改變，房地產(chǎn)依然處于上升通道當(dāng)中,，目前還是沒有出現(xiàn)拐點,。當(dāng)然，筆者認(rèn)為拐點在前,，這是預(yù)期,，與真正的拐點到來是兩回事。不斷上升的房地產(chǎn)價格催生出房地產(chǎn)投資客,，贏利方法是買房,、捂房而后擇機(jī)出手獲得資產(chǎn)增值收入。
在房價泡沫不斷上升遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房租時,，投資客絕不會把出租當(dāng)做主要的贏利來源,，原因是租售比離譜，靠出租要幾十年甚至一百年之后才能收回成本,，每月收取的租金收益跑不贏一年期存款利率,，沒有人會傻到出租房屋謀利，看看手握五套,、十套房的人有多少是做寓公收房租獲得收益的,？
一線城市的房價十年漲五倍，但房租上漲速度可憐,。據(jù)報道，號稱在杭州租房業(yè)界攬a下1/3生意的盛世管家市場部經(jīng)理韓毅給記者看了一份員工培訓(xùn)材料：“這組數(shù)據(jù)我們要求每個新員工都要記牢的,�,！边@組數(shù)據(jù)是，2000年到2009年,，杭州租金均價從1500漲到2300,，差不多10年才漲了50%。
中國大城市的租售比一直在1：500以上，根據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示,，除老工房的租售比比較合理外,，大部分物業(yè)的比值在1：500至1：700之間，靠出租要40年到60年才能收回成本,，這還不算其中的物業(yè),、維護(hù)費用以及折舊。
很明顯,，房價高,、房屋周轉(zhuǎn)率高并不會增加出租房的供應(yīng)量，而會增加捂房投資者,。
目前房地產(chǎn)新政如果能夠真正抑制房價,，將切斷房地產(chǎn)作為投資品的屬性，此時手握數(shù)套房的投資者只有兩種選擇,，對未來預(yù)期不看好者或者資金壓力過大者會趕緊售房兌現(xiàn),，而另一種選擇就是出租獲利，房地產(chǎn)價格下降而租金價格上升,，將使租售比逐漸恢復(fù)正常狀態(tài),，當(dāng)租房一年的收益大于長期定存收益時，租房就會成為首選,。
歷史數(shù)據(jù)印證了房價與租賃之間具有反向關(guān)系,，21世紀(jì)分析師羅寅申表示，“上海二手房市場的歷史走勢表明,，當(dāng)樓市相對火爆時,，租賃占比約40%，樓市相對低迷時,，租賃占比70%,。”
房租價格上升的真正原因在調(diào)控之外,。
從去年至今房租價格上升,，背景是通脹壓力增加，最低收入工資水平上升,。1月25號人力資源保障部公布的數(shù)據(jù)指出,，2010年全國各地適時調(diào)整最低工資標(biāo)準(zhǔn)，到2010年底全國30個省份調(diào)整了最低工資標(biāo)準(zhǔn),，月最低工資標(biāo)準(zhǔn)平均增長幅度為22.8%,，月最低工資標(biāo)準(zhǔn)最高的上海市為1120元，小時最低工資標(biāo)準(zhǔn)最高的北京市為11元,。
通脹壓力上升與人均工資大規(guī)模提高給了房東提價的充足理由,，由于我國尚未對租客有充分的保護(hù)，房東隨時提價以測試市場底線。而急于驅(qū)趕低素質(zhì)勞動力的地方政府對此眼開眼閉,，甚至禁止群租助紂為虐,。另一個原因是，商品房市場走勢不定,，觀望者增加,，一些人暫時租房導(dǎo)致租房者有所增加。
無論如何,，房租上漲是有邊界的,，房價沒有邊界。房租與實體經(jīng)濟(jì)與租房者收入密切相關(guān),，不可能火箭式竄升,，而房價取決于貨幣泡沫，直到泡沫崩潰,。美國房地產(chǎn)市場前車不遠(yuǎn),。（原載《每日經(jīng)濟(jì)新聞》）