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只要拍下一塊地，印出簡(jiǎn)單的戶型圖,，就能吸引大批購(gòu)房者,，收到預(yù)售款后再開(kāi)工建設(shè)，這是國(guó)家級(jí)貧困縣河南省光山縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式,。在某種程度上,，這可能意味著樓市高燒開(kāi)始蔓延至普通縣城。有專家指出,，商品房預(yù)售條件需嚴(yán)格把關(guān),，相關(guān)職能部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，杜絕違規(guī)銷售和炒賣(mài)行為,。（《中國(guó)證券報(bào)》2月14日）
“圖紙房”在普通縣城的熱賣(mài),，不只說(shuō)明樓市高燒已蔓延到縣城，還說(shuō)明樓市風(fēng)險(xiǎn)也已蔓延至縣城,。而且,，由于普通縣城往往監(jiān)管缺位，樓市風(fēng)險(xiǎn)更甚,。反思“圖紙房”熱賣(mài)的根源,，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，賣(mài)“圖紙房”其實(shí)早就是我國(guó)商品房市場(chǎng)中的一種房屋銷售形式,，只不過(guò)文雅一些的稱呼是賣(mài)樓花或賣(mài)期房,。之所以有這種銷售形式，是因?yàn)橛蟹课蓊A(yù)售許可制度,，當(dāng)然預(yù)售的不是實(shí)體房屋,，而是圖紙上的房屋。也就是說(shuō),，“圖紙房”熱賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)源于房屋預(yù)售制度。
而房屋預(yù)售制度的弊端并非秘密,。比如,，它是造成房?jī)r(jià)居高不下的重要原因之一。而如果開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂甚至“跑路”,，購(gòu)房者的預(yù)付房款就很難追討,，撂下的爛攤子很可能最終推給政府，這樣的事情在一些地方已經(jīng)發(fā)生過(guò)。去年,，北京出臺(tái)的《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》明確規(guī)定：商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶,。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此舉主要目的在于保證工程建設(shè)款,，防止企業(yè)將預(yù)售資金用于拿地,、開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目等，同時(shí)恐怕也有規(guī)避商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)的目的,。
不過(guò),，凍結(jié)預(yù)售款原本就是要“專款專用”,，不能讓開(kāi)發(fā)商用買(mǎi)房的錢(qián)進(jìn)行所買(mǎi)之房的建設(shè)或拿地,、開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目，它直擊開(kāi)發(fā)商的資金鏈——有錢(qián)就開(kāi)發(fā),，沒(méi)錢(qián)就不要用買(mǎi)房人的錢(qián)開(kāi)發(fā),。雖然凍結(jié)預(yù)售款可以防止開(kāi)發(fā)商用買(mǎi)房人的錢(qián)參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但這還是在預(yù)支買(mǎi)房人的錢(qián),，而且不能防止炒樓花,，不能弱化房屋預(yù)售制既讓買(mǎi)房人受“剝削”又助推房?jī)r(jià)上漲的作用。
也許有人認(rèn)為,，房產(chǎn)預(yù)售制度是讓買(mǎi)房人省錢(qián),。表面看是如此，可近年來(lái)房?jī)r(jià)一直處于上漲中,，誰(shuí)又能否認(rèn)房產(chǎn)預(yù)售是助推房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要原因呢,？更重要的是，房產(chǎn)預(yù)售制度原本就是在商品房市場(chǎng)不發(fā)達(dá)時(shí)為開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)的不良制度,。開(kāi)發(fā)商從銀行貸款得付利息,，房產(chǎn)預(yù)售制度等于開(kāi)發(fā)商向買(mǎi)房人借錢(qián)，但不給任何好處,。而且,，房產(chǎn)預(yù)售制度漏洞很多、風(fēng)險(xiǎn)很大,，一旦開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)問(wèn)題或資金斷裂,，所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)爛尾，銀行可以用爛尾樓和土地抵債,，而買(mǎi)房人則抓不住開(kāi)發(fā)商的任何把柄,。
盡管凍結(jié)預(yù)售款有利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展，但它不如禁止預(yù)售更讓人期待——政府不讓開(kāi)發(fā)商用買(mǎi)房人的錢(qián)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)再高價(jià)賣(mài)給買(mǎi)房人,，買(mǎi)房人也沒(méi)有用自己的錢(qián)幫助開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)自己再高價(jià)買(mǎi)進(jìn)的義務(wù),。與其凍結(jié)預(yù)售款，不如廢除預(yù)售制度。
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