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只要拍下一塊地，印出簡單的戶型圖,，就能吸引大批購房者,，收到預(yù)售款后再開工建設(shè)，這是國家級貧困縣河南省光山縣的房地產(chǎn)開發(fā)模式,。在某種程度上,，這可能意味著樓市高燒開始蔓延至普通縣城。有專家指出,，商品房預(yù)售條件需嚴(yán)格把關(guān),，相關(guān)職能部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，杜絕違規(guī)銷售和炒賣行為。（《中國證券報(bào)》2月14日）
“圖紙房”在普通縣城的熱賣,，不只說明樓市高燒已蔓延到縣城,，還說明樓市風(fēng)險(xiǎn)也已蔓延至縣城。而且,，由于普通縣城往往監(jiān)管缺位,，樓市風(fēng)險(xiǎn)更甚。反思“圖紙房”熱賣的根源,，你會(huì)發(fā)現(xiàn),，賣“圖紙房”其實(shí)早就是我國商品房市場中的一種房屋銷售形式，只不過文雅一些的稱呼是賣樓花或賣期房,。之所以有這種銷售形式,，是因?yàn)橛蟹课蓊A(yù)售許可制度，當(dāng)然預(yù)售的不是實(shí)體房屋,，而是圖紙上的房屋,。也就是說，“圖紙房”熱賣的風(fēng)險(xiǎn)源于房屋預(yù)售制度,。
而房屋預(yù)售制度的弊端并非秘密,。比如，它是造成房價(jià)居高不下的重要原因之一,。而如果開發(fā)商資金鏈斷裂甚至“跑路”,，購房者的預(yù)付房款就很難追討，撂下的爛攤子很可能最終推給政府,，這樣的事情在一些地方已經(jīng)發(fā)生過,。去年,，北京出臺的《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》明確規(guī)定：商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶,。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此舉主要目的在于保證工程建設(shè)款,，防止企業(yè)將預(yù)售資金用于拿地,、開發(fā)其他項(xiàng)目等，同時(shí)恐怕也有規(guī)避商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)的目的,。
不過,，凍結(jié)預(yù)售款原本就是要“專款專用”,，不能讓開發(fā)商用買房的錢進(jìn)行所買之房的建設(shè)或拿地,、開發(fā)其他項(xiàng)目，它直擊開發(fā)商的資金鏈——有錢就開發(fā),，沒錢就不要用買房人的錢開發(fā),。雖然凍結(jié)預(yù)售款可以防止開發(fā)商用買房人的錢參與房地產(chǎn)開發(fā)，但這還是在預(yù)支買房人的錢，而且不能防止炒樓花,，不能弱化房屋預(yù)售制既讓買房人受“剝削”又助推房價(jià)上漲的作用,。
也許有人認(rèn)為，房產(chǎn)預(yù)售制度是讓買房人省錢,。表面看是如此,，可近年來房價(jià)一直處于上漲中，誰又能否認(rèn)房產(chǎn)預(yù)售是助推房價(jià)上漲的一個(gè)重要原因呢,？更重要的是,，房產(chǎn)預(yù)售制度原本就是在商品房市場不發(fā)達(dá)時(shí)為開發(fā)商設(shè)計(jì)的不良制度。開發(fā)商從銀行貸款得付利息,，房產(chǎn)預(yù)售制度等于開發(fā)商向買房人借錢,，但不給任何好處。而且,，房產(chǎn)預(yù)售制度漏洞很多,、風(fēng)險(xiǎn)很大，一旦開發(fā)商出現(xiàn)問題或資金斷裂,，所開發(fā)的樓盤爛尾,，銀行可以用爛尾樓和土地抵債，而買房人則抓不住開發(fā)商的任何把柄,。
盡管凍結(jié)預(yù)售款有利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展,，但它不如禁止預(yù)售更讓人期待——政府不讓開發(fā)商用買房人的錢開發(fā)房地產(chǎn)再高價(jià)賣給買房人，買房人也沒有用自己的錢幫助開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)自己再高價(jià)買進(jìn)的義務(wù),。與其凍結(jié)預(yù)售款,，不如廢除預(yù)售制度。
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