今年住宅商品房價(jià)格將出現(xiàn)明顯拐點(diǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控長期來懸而未決的價(jià)格泡沫問題將成為歷史,。未來涉及廣大百姓利益的商品房價(jià)格將會(huì)呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展趨勢(shì),，商品房也將逐漸淡出投資品市場(chǎng)。
2011年新年伊始,，隨著新“國八條”的出臺(tái),以及上海,、重慶推出房產(chǎn)稅試點(diǎn),我國房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步收緊。在不斷加大的調(diào)控措施下，未來涉及廣大百姓利益的商品房價(jià)格將會(huì)呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展趨勢(shì),，商品房也將逐漸淡出投資品市場(chǎng),，商品房價(jià)格總體走勢(shì)將逐漸回歸到與區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長、居民可支配收入增長相匹配的狀態(tài),，租金收益回升到高于一年期存款利率水平,。
2011年，住宅商品房價(jià)格將出現(xiàn)明顯拐點(diǎn),，房地產(chǎn)調(diào)控長期來懸而未決的價(jià)格泡沫問題也將成為歷史。主要基于以下三方面判斷：
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新措施直接擋住了投機(jī)和投資資金的進(jìn)入 |
最新的限購令已成為所有調(diào)控政策中最具有殺傷力的措施,，直接擋住了投機(jī)和投資資金的進(jìn)入,，在沒有尋找到新的替代政策措施前，限購令不會(huì)取消,。進(jìn)入2011年后,，調(diào)控政策進(jìn)一步收緊，主要有兩方面,。
一是上海,、重慶出臺(tái)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)終于塵埃落定,。預(yù)計(jì),，房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革可能在一年內(nèi)擴(kuò)大到北京、廣州,、深圳等一線城市,，在5年內(nèi)將在全國重點(diǎn)城市普遍推開。房產(chǎn)稅能否實(shí)現(xiàn)抑制房價(jià)高漲的初衷,，成為兩市方案公布之后最受關(guān)注的問題之一,。
從各界的分析判斷看，房產(chǎn)稅不可能一下子把高房價(jià)壓下去,，但也會(huì)遏制炒房,，降低投資收益預(yù)期。至于房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收范圍實(shí)際覆蓋范圍多大,，最終能否得以足額順利征收,，多大程度影響到房價(jià)，讓住房消費(fèi)回歸理性,，各界還需要觀察,。
因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的具體實(shí)施效果還涉及征收效果及配套政策上，在一些大型中心城市,，由于大量的即期和潛在的住房需求,，所以是否會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)稅的成本轉(zhuǎn)嫁到租金以及其他改善型購買者也需要觀察。但是無論怎樣，重慶和上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革具有很強(qiáng)的示范作用,。對(duì)全國投機(jī)性購房者,，尤其是炒房客有著很大的警示作用。
二是出臺(tái)新的“國八條”,，進(jìn)一步加大調(diào)控力度,。如對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍,。房價(jià)過高、上漲過快的城市,，在一定時(shí)期內(nèi)要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施,，也就是限購令。截至2月5日,，根據(jù)“國八條”的最新要求,，京、津,、滬,、渝4個(gè)直轄市，大連,、寧波,、廈門、青島,、深圳5個(gè)計(jì)劃單列市,，再加上27個(gè)省會(huì)城市，明確將要實(shí)行限購的城市就已經(jīng)達(dá)到了36個(gè),。
根據(jù)有關(guān)部門研究估計(jì),，按照新的政策要求，從目前市場(chǎng)的情況來看,，在全國的范圍內(nèi)施行限購政策的城市很可能將達(dá)到60個(gè),。如此直接的市場(chǎng)干預(yù)可能會(huì)帶來一定的副作用。雖然該政策在市場(chǎng)中顯得有些笨拙和簡(jiǎn)單,，其是否科學(xué)合理,，是否會(huì)扭曲市場(chǎng)配置商品房的資源暫且不論，就目前各項(xiàng)政策措施看,，限購令對(duì)于抑制投機(jī)和投資的作用最大,。
因?yàn)樵撜咧苯酉拗屏舜罅康耐稒C(jī)和投資資金進(jìn)入，從各地房地產(chǎn)中介反映情況看,，該政策直接導(dǎo)致了成交量的急劇萎縮和短期的零成交,，各種需求同時(shí)受到限制，尤其對(duì)購買多套房以上的，具有抑制投資和投機(jī)需求立竿見影的效果,。所以,，在沒有找到更有效的調(diào)控政策外，限購令絕不會(huì)隨便取消,。
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商品房的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性在加強(qiáng),，資本屬性趨弱化 |
目前的一些調(diào)控政策雖然仍處于探索階段，但已開始觸及房地產(chǎn)背后的深層次問題,，商品房的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性可能進(jìn)一步明確和增強(qiáng),，資本屬性將趨于弱化�,；仡櫸覈康禺a(chǎn)市場(chǎng)化改革及歷次調(diào)控以來房價(jià)不斷上漲的歷史經(jīng)驗(yàn),，商品房市場(chǎng)主要存在兩大深層次問題。
一是從需求方面看,，我國收入差距的擴(kuò)大化，造成了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)購買能力的差距擴(kuò)大化,，是收入差距擴(kuò)大化問題在房地產(chǎn)市場(chǎng)的反映,，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“馬太效應(yīng)”。這就是通常人們議論的財(cái)富積累中“二八現(xiàn)象”的負(fù)面效應(yīng),，即財(cái)富積累中20%的群體掌握了80%以上的財(cái)富,。這是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資需求不斷增加，價(jià)格不斷拉高的重要因素,。
從收入差距擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面影響分析,。目前我國居民儲(chǔ)蓄存款本外幣已經(jīng)達(dá)30余萬億人民幣，如果按照“二八現(xiàn)象”分析,，20%的高端客戶中,，掌握了約24萬億存款，其釋放和潛在的購買力是主要是奢侈品和投資品,，其中房產(chǎn)是其中一個(gè)主要的投資渠道,。據(jù)業(yè)內(nèi)分析，目前市場(chǎng)普遍的購房者中,，70%為二次購房,，主要為改善型，而購買三套以上的需求中投資客比重較大,。
換句話說,，大部分高端客戶擁有三套以上住房。又根據(jù)胡潤對(duì)2009年中國富豪的調(diào)查,，全國已有82.5萬個(gè)千萬富豪和5.1萬個(gè)億萬富豪,，每1萬人中有6人是千萬富豪。北京市富裕人士最多，分別有14.3萬個(gè)千萬富豪和8800個(gè)億萬富豪,，廣東排名第二,，上海排名第三。千萬富豪中除了商人,、高收入人士,、股票投資者外，就是炒房者,。
擁有的多套房產(chǎn),，在過去幾年內(nèi)升值很快，個(gè)人資產(chǎn)快速膨脹,，而這種資產(chǎn)的增值和膨脹,，是以犧牲和侵占廣大中低收入階層的基本住房利益而實(shí)現(xiàn)的。所以可以初步判斷,，我國房地產(chǎn)分配中也存在強(qiáng)者恒強(qiáng),、弱者恒弱的“馬太效應(yīng)”。在以往各部門分析房價(jià)與居民收入的關(guān)系時(shí),，大都是以居民收入的平均水平來測(cè)量的,。而對(duì)于大大超過居民平均收入水平的高收入和富裕階層來說，房價(jià)依然可以承受,。
根據(jù)業(yè)內(nèi)估計(jì),，北京、上海的中高端自住和投資需求大致在3-5萬的單價(jià)區(qū)間,，具有較強(qiáng)的消費(fèi)和投資能力,，但這對(duì)絕大多數(shù)居民已難以承受。由于房地產(chǎn)投資收益主要通過價(jià)格上漲預(yù)期來實(shí)現(xiàn),，基本脫離投資租金回報(bào)的價(jià)值規(guī)律,，目前北京、上海等一線城市租金收入已低于一年儲(chǔ)蓄存款利率,。
所以,，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)中對(duì)高收入和富裕階層沒有明顯的限制和控制措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)的分配格局依然會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的失衡,，“馬太效應(yīng)”依然會(huì)擴(kuò)大,，房價(jià)就不可能真正長久的回歸到廣大中低收入階層能承受的區(qū)間內(nèi)。目前的限購令已開始將大量的投資資金暫時(shí)擋在商品房市場(chǎng)之外,，房產(chǎn)稅收開始增加投資成本,。這些政策已開始觸及收入貧富差距在商品房市場(chǎng)負(fù)面影響的深層次問題。
二是從房屋的價(jià)值屬性看,，目前商品房具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品與投資性商品雙重特點(diǎn)的矛盾,，公平和效率的平衡問題或者孰者優(yōu)先問題長期未有明確和共識(shí),，資本的逐利性決定了大量資金長期依附在房地產(chǎn)領(lǐng)域，如同寄生蟲一樣難以有效根治,。
但是,，目前理論界對(duì)于重新認(rèn)識(shí)商品房準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性的呼聲在不斷增強(qiáng)，住房已引起中央和社會(huì)各界最廣泛和深入關(guān)注的焦點(diǎn)問題,，重要原因之一住房是關(guān)系億萬群眾切身利益的重大民生問題,，“住有所居”是建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要目標(biāo)，是讓人民群眾共享改革發(fā)展成果的重要體現(xiàn),。
遏制房價(jià)過快上漲,，更好滿足人民群眾住房需求，是保障和改善民生的重大任務(wù),，是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定的重大課題,，這些觀點(diǎn)已經(jīng)成為共識(shí)。究竟如何定義我國商品房的屬性才具有科學(xué)性,、政策的可操作性,，是一個(gè)涉及面和影響廣的課題。
就我國住房的實(shí)際需求巨大,、土地供應(yīng)有限和稀缺,、住房在我國和諧社會(huì)建設(shè)中的重要性來看，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)要穩(wěn)定健康發(fā)展,，使更多民眾從房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展中受益，理論上應(yīng)淡化住房的投資品屬性,，政策取向應(yīng)逐步使商品房淡出投資領(lǐng)域,，突出住房的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性。因?yàn)�,，如果住房帶有較強(qiáng)的投資品屬性,，任何資本的逐利性決定大量資金依然會(huì)依附市場(chǎng)或違規(guī)進(jìn)場(chǎng)。
馬克思曾經(jīng)有過經(jīng)典名言,，200％的利潤可以讓人甘冒上斷頭臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn),！從目前政策看，雖然有些政策尚不成熟,，還在試點(diǎn)和探索階段,，但一些政策導(dǎo)向已開始傾向準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì)，至少目前已經(jīng)不鼓勵(lì)各類資金進(jìn)入商品房的投資,。即便投資和投機(jī)資金通過各種渠道進(jìn)入該市場(chǎng),，未來也將面臨更大的政策性風(fēng)險(xiǎn)。
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房地產(chǎn)調(diào)控將長效化,，商品房暴利時(shí)代將終結(jié) |
房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策將長效化并不斷完善,，商品房瘋漲和暴利時(shí)代將難以再現(xiàn),。目前商品房價(jià)格歷經(jīng)多次條款依然高位，除了剛性需求,，土地價(jià)格繼續(xù)上漲,，部分地區(qū)政策執(zhí)行不力等因素外，部分投資和投機(jī)客對(duì)未來調(diào)控政策走勢(shì)依然存在博弈心理,，心存僥幸,，也是一個(gè)重要因素，許多手中有多套房的投資和投機(jī)客依然觀望,。同時(shí),，市場(chǎng)對(duì)現(xiàn)有政策依然存在不同的聲音，開發(fā)商,、學(xué)者,、政府部門、媒體對(duì)市場(chǎng)態(tài)度依然存在不少分歧,。
所以,，政策能否真正調(diào)控到位，關(guān)鍵看政府調(diào)控的決心和調(diào)控制度能否長效化,。從新“國八條”看,，對(duì)投資投機(jī)性購房、高房價(jià)的指向十分明確,，既是一系列調(diào)控政策延續(xù),，又是進(jìn)一步的“加碼”，充分體現(xiàn)了政府的調(diào)控決心,，很明顯是不希望投資者再抱任何僥幸希望繼續(xù)攪和樓市,。
除了政策會(huì)不斷繼續(xù)收緊外，未來通過專門的立法來來保障住房市場(chǎng)的長期健康發(fā)展也是遲早的議題,，以避免調(diào)控政策短期化和貫徹不到位的情況,。中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有中國獨(dú)特的環(huán)境和背景，百姓的買房偏好和土地的稀缺,，都決定中國的房地產(chǎn)必須體現(xiàn)中國的特色,，絕不能簡(jiǎn)單模仿西方發(fā)達(dá)國家的案例。
為此,，通過立法來保障絕大多數(shù)住房者的利益,，是我國未來房地產(chǎn)政策長期目標(biāo)和導(dǎo)向，這種政策取向中總會(huì)犧牲一些效率為代價(jià),。經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整中有一種理想狀態(tài),，就是帕累托最優(yōu)（Pareto
Optimality），也稱為帕累托效率（Pareto
efficiency）理論,。帕累托最優(yōu)和帕累托改進(jìn),，是博弈論中的重要概念,，是指資源分配的一種狀態(tài)，在不使任何人境況變壞的情況下,，不可能再使某些人的處境變好,。
帕累托最優(yōu)是公平與效率兼顧的“理想王國”。但是政策目標(biāo)總有主次之分,，實(shí)踐中任何政策目標(biāo)要同時(shí)兼顧多重目標(biāo)都有很大難度,，或者幾乎不可能，理論上達(dá)到帕累托最優(yōu),，也需要許多假設(shè),。所以，無論是現(xiàn)在還在未來,，應(yīng)堅(jiān)持主要政策目標(biāo)取向,，不應(yīng)患得患失去考慮多重目標(biāo)。就目前政策而言,，只要堅(jiān)持下去,，年內(nèi)房價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)的可能性很大。在政策不斷完善的趨勢(shì)下,，長期看,，房價(jià)難以再現(xiàn)暴漲情景。