上海和重慶房產(chǎn)稅開始試點(diǎn),。但是關(guān)于房產(chǎn)稅的認(rèn)識(shí)需要不斷加深,，這對(duì)于房地產(chǎn)稅的順利實(shí)施是非常重要的。前幾天看見報(bào)道,，有觀點(diǎn)提出房產(chǎn)稅征收的立法問題,，這確實(shí)是應(yīng)該注意的,。不過觀點(diǎn)中提到的一些基本概念，筆者以為有必要進(jìn)一步討論,。倘若不把概念弄清楚,，非常不利于房地產(chǎn)市場制度的完善，不利于稅收體制的改革和完善,。
關(guān)于“房產(chǎn)稅”有三方面的概念,，需要進(jìn)一步深入探討。
第一個(gè)基本概念,，房產(chǎn)稅不是財(cái)產(chǎn)稅,。有觀點(diǎn)認(rèn)為，房產(chǎn)稅涉及個(gè)人財(cái)產(chǎn),，對(duì)非國有財(cái)產(chǎn)征稅,，必須通過法律來解決。讓國民交錢,，就要先在最高立法機(jī)構(gòu)上獲得人民同意,。就筆者的理解，國外“房產(chǎn)稅”的標(biāo)的物是土地,，房產(chǎn)稅實(shí)際上是“土地稅”,，不是以建在“地”上的房屋為標(biāo)的物的稅收。而“土地”如果是國家所有,，政府代表國家對(duì)這一塊地的使用者收取稅收形式的租金,，這是合理合法的政府職能。換句話說,，“土地稅”不是“財(cái)產(chǎn)稅”的范疇,，被冠以“房產(chǎn)稅”的稅收，不是對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)或者說不是對(duì)非國有財(cái)產(chǎn)征稅,。如果從更廣泛意義上定義“資源”的概念,，把“國有土地”包括在“資源”的范疇，房產(chǎn)稅就是對(duì)國有土地的國有資源的使用者收稅,，就像取得資源開采權(quán)以后開采資源要繳納資源稅是一樣的道理,。如果是這樣，征收“房產(chǎn)稅”就有法律根據(jù)了,。
至于“讓國民交錢,，就要先在最高立法機(jī)構(gòu)上獲得人民同意”的說法，需要說清楚,，最高立法機(jī)構(gòu)是就相關(guān)問題的合法性進(jìn)行論證和把關(guān),，不是簡單的贊成和反對(duì)，更不是簡單代表“民意”。
第二個(gè)基本概念,，是“房產(chǎn)稅”的稅率計(jì)算,。有觀點(diǎn)認(rèn)為，因?yàn)椤胺慨a(chǎn)稅”按照房價(jià)計(jì)算,，而房屋價(jià)值折舊與土地增值相悖,，所以應(yīng)把土地價(jià)值和建筑物的價(jià)值分開。也就是說“房產(chǎn)稅”不能簡單按照房價(jià)來計(jì)算,。
前面分析過“房產(chǎn)稅”實(shí)際是“土地稅”,。“土地稅”的計(jì)算應(yīng)根據(jù)土地使用價(jià)值,。土地使用價(jià)值主要表現(xiàn)在房屋價(jià)值——居住價(jià)值,、投資價(jià)值上。這兩個(gè)價(jià)值都在價(jià)格中反映出來,。所以按照房價(jià)來計(jì)算“土地稅”是有道理的,。而且按照房價(jià)計(jì)算已把“折舊”考慮進(jìn)去了。如果房屋年久失修,，房價(jià)一定會(huì)低,。房屋在好的社區(qū)并且精心打理，時(shí)間越長價(jià)值越高,，價(jià)格會(huì)不降反升,。
還有觀點(diǎn)提出，“城市土地使用稅”已交付,，不能重復(fù)收取“土地稅”,，這需要對(duì)這兩類稅種的標(biāo)的做出明確界定�,！俺鞘型恋厥褂枚悺笔欠裰赋鞘泄苍O(shè)施的土地占用的公攤稅收部分而不是私人住宅的“土地稅”,？相關(guān)政策部門有必要對(duì)“城市土地使用稅”的概念進(jìn)一步說明。
第三個(gè)基本概念,，“房產(chǎn)稅”的試點(diǎn)和實(shí)施是長期財(cái)稅制度的完善,，不僅僅是短期宏觀調(diào)控的工具。把房產(chǎn)稅僅僅當(dāng)作當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的手段來解讀,，是會(huì)誤導(dǎo)的,，也容易被利益群體利用，增加實(shí)施的阻力,。其次,，如果被認(rèn)為是短期調(diào)控的政策，遲早會(huì)收回去,，也會(huì)增加各方面包括地方政府在內(nèi)的短期博弈行為,。
長期來說,，開征房地產(chǎn)稅，將為地方政府帶來穩(wěn)定的稅收來源,，將被培養(yǎng)成地方政府的主要稅種，應(yīng)是財(cái)稅制度的重要改革,�,！胺慨a(chǎn)稅”的開征短期內(nèi)將顛覆一個(gè)概念：地方政府“賣地”行為可能并不符合現(xiàn)有基本規(guī)則。
按“房地產(chǎn)稅”的實(shí)際含義,，是國有土地使用權(quán)出讓的租金,，所以地方政府是不能賣地的，地方政府只能行使“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”的權(quán)利,，中國住宅土地使用時(shí)間規(guī)定是70年,，70年使用權(quán)轉(zhuǎn)讓分成兩個(gè)階段。第一部分是出讓土地開發(fā)使用權(quán),，地方政府收取土地開發(fā)權(quán)的出讓金,，由房地產(chǎn)開發(fā)商支付。第二部分是針對(duì)土地上建筑物的所有者出讓使用權(quán),，應(yīng)是由房屋擁有者在未來70年內(nèi)分期支付,，也就是繳付房產(chǎn)稅。地方政府不能“賣地”,，而土地使用權(quán)出讓的“租金”,，須準(zhǔn)確分開“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”的兩個(gè)階段。按“賣地”概念一次性把土地拍出天價(jià),，違反“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移”的基本規(guī)則,。
房地產(chǎn)稅收制度的改革遇到的這些問題，是我們現(xiàn)在和將來的制度改革都將面對(duì)的,。在未來的改革開放過程中,，應(yīng)有更多的新的制度和規(guī)則會(huì)不斷建立和完善，新制度建立的程序化規(guī)范化合法化,，本身可能成為一個(gè)新制度,。