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近期房地產(chǎn)政策頻繁出臺(tái),，繼續(xù)重申對(duì)房地產(chǎn)的嚴(yán)厲調(diào)控,。繼去年國(guó)慶前宣布停止三套房貸款后，1月26日新聞顯示，除在各大城市推出限購(gòu)令外,，二套房首付將繼續(xù)提高,，從國(guó)慶時(shí)的50%首付比例再提高到60%,，同時(shí)貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍,。與此同時(shí)，重慶,、上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)也已啟動(dòng),，并有報(bào)道指出將在全國(guó)推廣。而且國(guó)務(wù)院已經(jīng)明確要求地方政府確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo),，并于一季度向社會(huì)公布,。在眼花繚亂的房地產(chǎn)調(diào)控“組合拳”面前，有理清房地產(chǎn)業(yè)供求關(guān)系這一主線,，才能穿透房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象之迷霧,，對(duì)各項(xiàng)政策的制定初衷及其預(yù)期效果作出準(zhǔn)確判斷。
當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的兩個(gè)原因,，一是通貨膨脹背景下,，投資渠道不暢，實(shí)體經(jīng)濟(jì)效益下滑,，導(dǎo)致流動(dòng)性泛濫于房地產(chǎn),，這不屬于房地產(chǎn)調(diào)控可以解決的問(wèn)題。二是地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴仍未解決,，導(dǎo)致土地與房地產(chǎn)的供求關(guān)系扭曲問(wèn)題一直存在,。由此可知，房地產(chǎn)調(diào)控的重心仍然是供給方調(diào)控,。而理順中央-地方的財(cái)政分配結(jié)構(gòu),，解除地方政府的土地財(cái)政癥，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)鍵環(huán)節(jié),。
必須反復(fù)強(qiáng)調(diào)的是,，房?jī)r(jià)上漲的根本原因是供給不足而不是需求過(guò)剩。居民住房需求確實(shí)是存在剛性的,，在地方政府和開(kāi)發(fā)商仍然人為制造供不應(yīng)求的扭曲市場(chǎng)環(huán)境下,，不斷將政策壓力加諸購(gòu)房即需求方身上，不但不能降低購(gòu)房者的需求總量,，反而會(huì)把新增的調(diào)控成本全部轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者,。
以此為參照系，反觀最近的房地產(chǎn)政策,，不難發(fā)現(xiàn)“提高首付比例”,、“取消優(yōu)惠利率”,、“限制第N套住房消費(fèi)”等政策手段,，仍屬于需求方調(diào)控的范疇,，還需要加大土地供給方面的力度。
事實(shí)上自2008年以來(lái),，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)了一系列強(qiáng)調(diào)增加供給的政策,，例如增加商品房土地供應(yīng)，提高中小戶型比例,，加大廉租房興建力度等,。但這些政策的順利推行必須建立在地方政府?dāng)[脫對(duì)“土地財(cái)政”的依賴，回歸市場(chǎng)規(guī)則管理者的本位之基礎(chǔ)上,。但從2010年全國(guó)范圍內(nèi)“地王”頻出,，實(shí)際土地成交普遍無(wú)法完成目標(biāo)的情況看，對(duì)增大供給的調(diào)控依然不足,。
必須看到的是,，“土地財(cái)政”困局的根源，是中央與地方的財(cái)政分配比例不合理,，而不是由于地方政府的收入來(lái)源不夠多,，解決土地財(cái)政的最終目的，是為了實(shí)現(xiàn)中央-地方的財(cái)政分配比例合理化,，從而扭轉(zhuǎn)地方政府在“土地財(cái)政”下,，以賣地收入最大化為目的引致的種種市場(chǎng)規(guī)則扭曲。降低從居民身上變相抽取的土地紅利,。
倘若存量財(cái)政收入的中央與地方分配比例不改,，即使地方政府得以開(kāi)征再多的稅項(xiàng)，也只能是在增量財(cái)政收入上提高地方收入,，而這一收入來(lái)源,，無(wú)非是通過(guò)增加居民納稅額度實(shí)現(xiàn)的。這就無(wú)法體現(xiàn)降低居民生活成本的政策初衷,。
與此同時(shí),，實(shí)行保有環(huán)節(jié)征稅的前提，是降低開(kāi)發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的系列稅負(fù),，諸如營(yíng)業(yè)稅,、契稅、土地增值稅等,，征收房產(chǎn)稅的同時(shí),，是否降低相關(guān)稅負(fù)，也成為政策進(jìn)一步合理化的課題,。
總之,，判斷房地產(chǎn)政策的標(biāo)準(zhǔn)只有一個(gè)，那就是能否增加供應(yīng)量，降低開(kāi)發(fā),、銷售,、購(gòu)買、持有成本,。無(wú)疑,，2011年我國(guó)面臨克服通脹與實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的雙重考驗(yàn)，累積了巨大金融風(fēng)險(xiǎn)和民生怨懟,，房地產(chǎn)調(diào)控成為攸關(guān)全局的關(guān)鍵,，而解決中央-地方財(cái)政分配結(jié)構(gòu)，扭轉(zhuǎn)地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴,，已經(jīng)成為無(wú)法繞過(guò)的攻堅(jiān)環(huán)節(jié),。
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