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近期房地產(chǎn)政策頻繁出臺,，繼續(xù)重申對房地產(chǎn)的嚴厲調(diào)控。繼去年國慶前宣布停止三套房貸款后,，1月26日新聞顯示,，除在各大城市推出限購令外，二套房首付將繼續(xù)提高,，從國慶時的50%首付比例再提高到60%,，同時貸款利率不低于基準利率1.1倍。與此同時,，重慶,、上海的房產(chǎn)稅試點也已啟動，并有報道指出將在全國推廣,。而且國務(wù)院已經(jīng)明確要求地方政府確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標,，并于一季度向社會公布。在眼花繚亂的房地產(chǎn)調(diào)控“組合拳”面前,，有理清房地產(chǎn)業(yè)供求關(guān)系這一主線,，才能穿透房地產(chǎn)市場亂象之迷霧，對各項政策的制定初衷及其預(yù)期效果作出準確判斷,。
當前房地產(chǎn)價格居高不下的兩個原因,，一是通貨膨脹背景下,，投資渠道不暢，實體經(jīng)濟效益下滑,，導(dǎo)致流動性泛濫于房地產(chǎn),，這不屬于房地產(chǎn)調(diào)控可以解決的問題。二是地方政府對土地財政的過度依賴仍未解決,，導(dǎo)致土地與房地產(chǎn)的供求關(guān)系扭曲問題一直存在,。由此可知，房地產(chǎn)調(diào)控的重心仍然是供給方調(diào)控,。而理順中央-地方的財政分配結(jié)構(gòu),，解除地方政府的土地財政癥，成為房地產(chǎn)市場調(diào)控的關(guān)鍵環(huán)節(jié),。
必須反復(fù)強調(diào)的是，房價上漲的根本原因是供給不足而不是需求過剩,。居民住房需求確實是存在剛性的,，在地方政府和開發(fā)商仍然人為制造供不應(yīng)求的扭曲市場環(huán)境下，不斷將政策壓力加諸購房即需求方身上,，不但不能降低購房者的需求總量,，反而會把新增的調(diào)控成本全部轉(zhuǎn)嫁給購房者。
以此為參照系,，反觀最近的房地產(chǎn)政策,，不難發(fā)現(xiàn)“提高首付比例”、“取消優(yōu)惠利率”,、“限制第N套住房消費”等政策手段,，仍屬于需求方調(diào)控的范疇，還需要加大土地供給方面的力度,。
事實上自2008年以來,，我國房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)了一系列強調(diào)增加供給的政策，例如增加商品房土地供應(yīng),，提高中小戶型比例,，加大廉租房興建力度等。但這些政策的順利推行必須建立在地方政府擺脫對“土地財政”的依賴,，回歸市場規(guī)則管理者的本位之基礎(chǔ)上,。但從2010年全國范圍內(nèi)“地王”頻出，實際土地成交普遍無法完成目標的情況看,，對增大供給的調(diào)控依然不足,。
必須看到的是，“土地財政”困局的根源,，是中央與地方的財政分配比例不合理,，而不是由于地方政府的收入來源不夠多,，解決土地財政的最終目的，是為了實現(xiàn)中央-地方的財政分配比例合理化,，從而扭轉(zhuǎn)地方政府在“土地財政”下,，以賣地收入最大化為目的引致的種種市場規(guī)則扭曲。降低從居民身上變相抽取的土地紅利,。
倘若存量財政收入的中央與地方分配比例不改,，即使地方政府得以開征再多的稅項，也只能是在增量財政收入上提高地方收入,，而這一收入來源,，無非是通過增加居民納稅額度實現(xiàn)的。這就無法體現(xiàn)降低居民生活成本的政策初衷,。
與此同時,，實行保有環(huán)節(jié)征稅的前提，是降低開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的系列稅負,，諸如營業(yè)稅,、契稅、土地增值稅等,，征收房產(chǎn)稅的同時,，是否降低相關(guān)稅負，也成為政策進一步合理化的課題,。
總之,，判斷房地產(chǎn)政策的標準只有一個，那就是能否增加供應(yīng)量,，降低開發(fā),、銷售、購買,、持有成本,。無疑，2011年我國面臨克服通脹與實現(xiàn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的雙重考驗,，累積了巨大金融風(fēng)險和民生怨懟,，房地產(chǎn)調(diào)控成為攸關(guān)全局的關(guān)鍵，而解決中央-地方財政分配結(jié)構(gòu),，扭轉(zhuǎn)地方政府對土地財政的依賴,，已經(jīng)成為無法繞過的攻堅環(huán)節(jié)。
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