2010年的“國十條”，盡管其包括的內(nèi)容很多，但對住房市場影響最大應(yīng)該是住房的信貸政策,，特別是個人住房按揭貸款政策。因為,，對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，特別是對于已經(jīng)繁榮了多年的房地產(chǎn)市場來說,，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源已經(jīng)不是問題了,，房地產(chǎn)開發(fā)商完全能夠從不同的市場融集到資金，只不過不同渠道其融資成本高低而已,。
面對巨大的房地產(chǎn)泡沫,，2010年“國十條”重新祭出了差別化的個人住房信貸政策的大旗。比如說,，第一套住房貸款的首付比重提高到30%以上,，按揭貸款利率由商業(yè)銀行自己風險定價；第二套以上的住房首付比重提高到50%以上同,，其按揭貸款利率為基準的1.1倍以上,；禁止第三套以上住房的按揭貸款；禁止居民的異地貸款等,。這些政策對住房購買者有新的市場準入,、融資的杠桿比調(diào)低、融資成本增加等,。但是,，對于商業(yè)銀行來說，在執(zhí)行中兩個地方有彈性,。一是對購買第一套住房者的利率沒有量上的規(guī)定,，商業(yè)銀行可根據(jù)情況對信貸風險定價；二是對已經(jīng)購買了的存量住房好像鞭長莫及,。這樣的政策使房地產(chǎn)投資炒作者認為住房投機炒作仍然較大政策空間,，住房市場的預期沒有改革，從而住房投機炒作迅速傳導到全國,。比如，三四線城市的居民也看到住房投機炒作的有利可圖性而蜂擁進入房地產(chǎn)市場,。商業(yè)銀行的從業(yè)人員也在千方百計地利用這種彈性過度擴張個人按揭貸款,。國十條宏觀調(diào)控的效果之所以沒有達到預期目標，2010年國內(nèi)房地產(chǎn)市場之所以能夠繼續(xù)繁榮就與差別化的個人住房按揭貸款政策的彈性有關(guān)。
更是重要的是,，按照當前個人住房按揭貸款合同,，它是一年一次的重訂貸款合同，因此,，在2010年的個人按揭信貸政策變化的情況下,，對現(xiàn)有存量住房的按揭貸款都會重新厘定貸款利率。比如說,，取消7折信貸利率優(yōu)惠、對第二套以上的住房實行1.1倍貸款利率,。如果這樣,，2010年以前個人住房按揭貸款利率將全面重訂,，利率將快速上升,。但是2010年初，國內(nèi)商業(yè)銀行是沒有如2009年住房政策出臺之后讓住房按揭貸款利率全面下降那樣在2010年初讓存量住房的按揭貸款利率全面上升,。不過,，由于央行差別化的存款準備金率政策出臺又改變了商業(yè)銀行的行為。
據(jù)報道,，目前不少地方的商業(yè)銀行開始全面調(diào)高個人住房按揭貸款利率,，不僅第二套住房的按揭貸款利率按照現(xiàn)在的政策上升到基準利率1.1倍以上，而且即使是首套住房按揭貸款利率有不少地方完全也取消7折優(yōu)惠利率,，甚至完全取消首套住房的優(yōu)惠利率,，讓其利率上調(diào)到基準利率以上。因為,，通過存款準備金率可以讓當前商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制在一定的數(shù)量范圍內(nèi),，從而使得商業(yè)銀行的可貸款資金減少�,？梢哉f,，通過存款準備金率對信貸規(guī)模的收緊，商業(yè)銀行對住房按揭貸款的重新風險定價將會產(chǎn)生較大影響,。如果說,，國內(nèi)商業(yè)銀行對個人住房按揭貸款進行區(qū)別性的風險定價，那么這些個人住房貸款利率將全面上升,，過度優(yōu)惠的信貸政策可能成為歷史。如果說個人住房按揭優(yōu)惠貸款成為歷史,，那么新政策對房地產(chǎn)市場將造成巨大的沖擊與影響,，國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格的調(diào)整也是不可避免。