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在房地產(chǎn)市場調(diào)控方面，中國與日本有很多類似之處,，日本政府調(diào)控房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)對中國具有十分重要的借鑒意義,。
住房與普通消費(fèi)品的最本質(zhì)區(qū)別，在于它不僅可以滿足人們居住的需要,，而且可以成為投資品,，可以獲得資本利得。一般商品市場的運(yùn)行規(guī)律表現(xiàn)為價(jià)格上升則需求減少,，供給曲線與需求曲線存在交叉,，有市場的均衡點(diǎn)。但投資品則不然,，當(dāng)價(jià)格上漲需求可能會隨之上升,，投資品沒有市場均衡點(diǎn)。因此,，簡單地用調(diào)控一般消費(fèi)品的方式去調(diào)控房地產(chǎn)市場可能難以奏效,。
從1985年開始，日本的住房價(jià)格快速上漲,，基于住房供給短缺會推高房價(jià)的前提假設(shè),，日本政府的應(yīng)對措施是增加住房供給。方法是擴(kuò)大住房金融公庫的貸款并降低利率,。從1986到1990財(cái)政年度的新住房總量達(dá)到了812.9萬套,，創(chuàng)歷史紀(jì)錄,。然而，由于投機(jī)性住房投資推高了土地和住房的價(jià)格,，泡沫時(shí)期住房供給的增加卻沒有導(dǎo)致房價(jià)的下跌,。住房金融公庫所提供的資金量增加，助長了房地產(chǎn)投機(jī)和泡沫,。
日本通過增加住房供給的方式來抑制房價(jià)的做法一直持續(xù)了較長時(shí)間,，即使在泡沫破滅之后，增加住房供給的努力仍然沒有停止,，甚至投入了更多的公共資金,。在1992年和1997年，補(bǔ)充貸款的額度有所提高,。在1991~1995財(cái)政年度,，由住房金融公庫資助的新開工住房達(dá)到了265.3萬套，占到新開工住房總數(shù)的36.3%,。作為泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生和破滅的一項(xiàng)對策,，日本政府仍然很重視住房建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大。由此產(chǎn)生的結(jié)果是日本的自有住房者深深陷入債務(wù)之中,。
日本的房地產(chǎn)泡沫破滅之后,，市場對住房的需求迅速減少，而供給卻仍然大量增加,，加劇了住房價(jià)格下跌的速度,，增加了住房價(jià)格調(diào)整的時(shí)間，并將很多金融機(jī)構(gòu)拖進(jìn)了不良資產(chǎn)大量增加的深淵,。日本政府之所以出現(xiàn)這樣的失誤,，最主要的原因在于沒有區(qū)分資產(chǎn)市場與一般商品市場的價(jià)格波動規(guī)律，當(dāng)房價(jià)持續(xù)上漲時(shí)就簡單地歸結(jié)為住房供給不足,，沒有充分考慮到投機(jī)的因素,。因此，在房地產(chǎn)調(diào)控上,，日本政府沒有采取針對性的措施遏制投機(jī)行為,，只是一味地在增加住房供給上做文章。
中國的房價(jià)持續(xù)上漲了10年,，已經(jīng)形成了房價(jià)只漲不跌的神話,，投機(jī)之風(fēng)日益盛行，投機(jī)需求在住房市場占相當(dāng)?shù)谋壤�,，�?dǎo)致房價(jià)隨住房供給的增加而上漲,，很容易造成住房供給不足的假象。我們應(yīng)該汲取日本的教訓(xùn),，不能簡單地在增加供給上做文章,，應(yīng)該采取措施遏制投機(jī)性需求,。當(dāng)前，我國政府高度重視保障性住房的建設(shè),，其大思路無疑是正確的,，但若短期內(nèi)力度過大則需謹(jǐn)訪出現(xiàn)日本式的風(fēng)險(xiǎn)。
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