關(guān)于中國房地產(chǎn)調(diào)控問題及房地產(chǎn)稅等問題,，現(xiàn)在整個(gè)社會(huì)都非常關(guān)心,。我覺得應(yīng)該更理性和嚴(yán)肅地討論這個(gè)問題,。從全局視野來看,，推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)應(yīng)是我們正在進(jìn)行的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控當(dāng)中不可或缺的制度內(nèi)容,。
本次宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)調(diào)控新政正在明確樹立起宏觀調(diào)控層面的雙軌統(tǒng)籌框架目標(biāo),。讓政府的歸政府,，市場(chǎng)的歸市場(chǎng),。政府在房地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域中,，要明確認(rèn)識(shí)到有“兩軌”,，一個(gè)是保障軌，一個(gè)是市場(chǎng)軌,。最高端的層面應(yīng)該是由政府統(tǒng)籌來管理,，設(shè)計(jì)好一個(gè)總體的“頂層計(jì)劃”。具體到某一個(gè)地方政府,，在整個(gè)轄區(qū)通盤規(guī)劃里,，要把所有的相關(guān)事情考慮好，包括這里面的住宅怎么建,，從廉租房到公租房和長(zhǎng)租房,，到一般商品住宅,，到高端住宅。這是由市場(chǎng)主體怎樣試錯(cuò)也試不出來的,，必須由政府牽頭做好這種頂層規(guī)劃,。在下一層面，保障軌上,，政府首先要管托底,，這個(gè)底首先從廉租房托起，進(jìn)而托到適應(yīng)收入夾心層,、年輕白領(lǐng)的公租房,、長(zhǎng)租房。如果能讓居民收入低端和收入夾心層“住有所居”,，可以滿足這樣的保障性需求,，那么政府在市場(chǎng)軌上就不用緊盯著房?jī)r(jià)，就不必使用那么多的手段去對(duì)付房?jī)r(jià)這么一個(gè)指標(biāo),。政府還應(yīng)引導(dǎo)民間資本和社會(huì)資金進(jìn)入建設(shè)領(lǐng)域,，同時(shí)也包括引導(dǎo)民間資金參加建設(shè)保障房。
對(duì)于在市場(chǎng)軌上運(yùn)轉(zhuǎn)的商品住宅,、產(chǎn)權(quán)房,，政府要在管規(guī)劃之下管規(guī)則，讓相關(guān)主體公平競(jìng)爭(zhēng),，讓有錢的人自己來做選擇,。另外管規(guī)則的后面還要管收稅，除了在交易環(huán)節(jié)征稅外,，同時(shí)還要在保有環(huán)節(jié)收稅,，而這恰恰是我們過去制度的缺失。在考慮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和和諧社會(huì)大前提下,，調(diào)控的力度不論如何“史無前例”,，但在信貸手段、行政手段之外都離不開改革深化,、制度建設(shè),、法制進(jìn)步和不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收制度這樣的內(nèi)容。
這樣一個(gè)視野之下,，我們簡(jiǎn)單勾畫一下：為什么住房保有環(huán)節(jié)需要有房產(chǎn)稅,？財(cái)稅制度改革是密切關(guān)系全局的,，我們迫切感覺到,，1994年形成基本制度框架的分級(jí)分稅體制，在“十二五”期間應(yīng)該有一個(gè)從上到下的貫通,。
在現(xiàn)實(shí)生活里面有一個(gè)非常突出的問題,，即在省以下的地方范圍內(nèi)，如何打造地方稅體系？我們現(xiàn)在還看不清楚現(xiàn)實(shí)生活中地方稅體系的模樣,，但是我們應(yīng)該考慮怎樣使之合理化——一個(gè)重要支柱就應(yīng)是房地產(chǎn)稅,。所以在一定意義上說，征收房地產(chǎn)稅不是首先考慮房地產(chǎn)調(diào)控,，而是首先考慮為全局的改革配套,。
地方稅作為一個(gè)體系，其中大宗穩(wěn)定的收入支柱首推房地產(chǎn)稅,，因?yàn)樗梢允沟胤秸畠?nèi)在地形成一種物質(zhì)利益的合理引導(dǎo)：地方政府只要專心優(yōu)化投資環(huán)境,，提升本地公共服務(wù)水平，其財(cái)源建設(shè)就可以隨著政府職能的履行越來越壯大,。這種與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向內(nèi)洽的機(jī)制,，也就是房地產(chǎn)稅可以發(fā)揮的最主要的正面效應(yīng)，可以支撐整個(gè)配套改革,。房地產(chǎn)稅成為地方稅體系的支柱,，使省以下分稅制由不能落實(shí)變成可以落實(shí)，使地方政府短期行為得到制度性校正,，這是真正可持續(xù)的長(zhǎng)效機(jī)制,。
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制度安排關(guān)鍵要促進(jìn)供需動(dòng)態(tài)平衡 |
當(dāng)然房地產(chǎn)稅還要有其他稅制來進(jìn)行配套改革，這里要強(qiáng)調(diào),，房地產(chǎn)稅改革是不可或缺的,，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也是正面效應(yīng)，顯然會(huì)在房地產(chǎn)供需雙方行為合理化導(dǎo)向上,，形成經(jīng)濟(jì)參數(shù)和稅負(fù)約束,，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
我認(rèn)為房地產(chǎn)總體的矛盾可以從供需關(guān)系上來理解,。首先一條制約是自然壟斷的地皮,。有人說就是由于地方政府形成了對(duì)土地的壟斷，抬高地價(jià)進(jìn)而提高房?jī)r(jià),。我認(rèn)為這種認(rèn)識(shí)其實(shí)是不成立的,。設(shè)想如果不是地方政府擁有土地所有權(quán)，任何別的主體,，包括私人管理,，也一定是壟斷的（最典型的壟斷案例是日本成田機(jī)場(chǎng)，半個(gè)多世紀(jì)了,，幾個(gè)釘子戶造成第二條跑道仍然建不起來,，他那里的地價(jià)高不高？高得無法想象,，政府用了五六十年時(shí)間仍然沒有辦法把這塊地買下來）,。所以這個(gè)問題是一個(gè)偽命題：說是地方政府造成了壟斷,，其實(shí)不對(duì)，這里的真問題實(shí)際上是面對(duì)自然壟斷,，如何在合理規(guī)劃之下,，怎樣形成適應(yīng)各社會(huì)階層的有效供給。最基本的問題首先是在引導(dǎo)需求方面,，但最重要的關(guān)鍵點(diǎn)是促使供需動(dòng)態(tài)平衡的制度安排問題,，即有限供給制約下的需求運(yùn)行機(jī)制如何合理化。地方政府即使真的把地價(jià)壓低,，開發(fā)商也不會(huì)必然將房?jī)r(jià)壓低,，供不應(yīng)求情況下，這樣的房子本可以賣出很高的價(jià)位,，那么哪個(gè)開發(fā)商會(huì)按低價(jià)賣房,？他肯定隨行就市，賣個(gè)好價(jià)錢,，地方政府壓地價(jià)的行為等于是增加他的暴利空間,。這個(gè)道理應(yīng)該說清楚。
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房地產(chǎn)稅將持續(xù)發(fā)揮正效應(yīng) |
現(xiàn)在展開分析住房的需求及房地產(chǎn)稅的效應(yīng),。需求的第一種類型就是買了房以后自住,。有房地產(chǎn)稅后，人們大多會(huì)考慮實(shí)惠轉(zhuǎn)而購買小一些的戶型,，這種中小戶型需求的上升,，正好符合科學(xué)發(fā)展觀的要求：集約利用土地，緩解地皮這種最稀缺資源所產(chǎn)生的制約矛盾,，財(cái)稅制度的正面效應(yīng)首先在這方面可以有很好的體現(xiàn),。
第二種需求是囤房，認(rèn)為存錢不如存房子,。房子在我手上,，我買的就是養(yǎng)老保障。但是如果有了保有環(huán)節(jié)的稅,，房主就會(huì)考慮,，既然房子是空著的，那么就可以租出去對(duì)沖稅負(fù)壓力,，這樣整個(gè)社會(huì)沒有增加一分錢實(shí)際投入,，一下子提供出很多原來空置的不動(dòng)產(chǎn)資源，這顯然提高了不動(dòng)產(chǎn)資源配置效率,，使供需矛盾得到了緩解,，這種正面效應(yīng)是非常明顯的。
第三種需求是轉(zhuǎn)手賺差價(jià),，我們稱之為炒房,。我不認(rèn)為可以明確劃分投資和投機(jī)的界限，所以合到一類,。只要在保有環(huán)節(jié)建立不動(dòng)產(chǎn)稅即房地產(chǎn)稅,，雖然不能說可以使中國的炒房行為一下子消失，但肯定會(huì)使之有所收斂,。有人說炒樓可以賺很多錢,，不在乎這一年不到1%的稅，這句話是有一定道理的,，但是征稅改變的首先是整個(gè)氛圍,，同時(shí)炒房者自己也會(huì)掂量炒什么，會(huì)更多地改炒中小戶型,，因?yàn)榻颖P買家很可能需要的是中小戶型用來自住,。另外，如果擔(dān)心中小戶型出手不順利,，持有成本可能要炒房者自己承擔(dān),，那么炒房者就會(huì)收斂一點(diǎn)。比如,，原來炒十套八套,，現(xiàn)在改炒五套三套。還要注意,，這時(shí)候租房市場(chǎng)將活躍起來,，很多空置房將進(jìn)入租房市場(chǎng)，另外政府的廉租房,、公租房的大量建設(shè),，涌現(xiàn)出來大量低端的有效供給，“夾心層”也不必再不顧一切地以當(dāng)“房奴”的悲壯心情去爭(zhēng)搶低端商品房了,，那么炒房者敢像原來那樣無所顧忌,、肆無忌憚地炒嗎？他一定要收斂一些,。這還是正面效應(yīng),，可以減少原來瘋炒的力量，不會(huì)使我們的住房?jī)r(jià)格過快上漲,，使大起大落這種現(xiàn)象的風(fēng)險(xiǎn)隨之下降,，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)顯得更平穩(wěn)，更少泡沫,。從未來幾十年的時(shí)間段來看,，我不認(rèn)為這樣一個(gè)稅可以改變我們的城市化率從目前的40%多一路上升到70-80%過程中房?jī)r(jià)的上揚(yáng)曲線，但是有了這個(gè)制度因素之后,，上揚(yáng)曲線會(huì)變得比較平緩,，特別是在演變過程當(dāng)中,，大起大落的波動(dòng)會(huì)減少。
另外一個(gè)正面效應(yīng)就是我們社會(huì)迫切需要的收入再分配效應(yīng),。住房保有環(huán)節(jié)的稅能使住大房,、住好房的人對(duì)國庫多做一些貢獻(xiàn)，國庫增加這部分收入后,，轉(zhuǎn)過去扶助低收入階層,，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)承認(rèn)與施行的按照承受能力抽肥補(bǔ)瘦的機(jī)制。
最后應(yīng)該指出,，這項(xiàng)改革,，可以按照鄧小平同志說的有些事情可以“先行先試”。按照這個(gè)精神,，房地產(chǎn)稅爭(zhēng)議這么明顯的事情,，既然不能一下子全局鋪開，也不可能在一線城市一起鋪開,，那么就要考慮比較便捷的,、在少數(shù)城市以征收房地產(chǎn)稅這個(gè)名義先行先試的改革路徑。既然這樣,，不同地區(qū)存在方案差異也是必然的,，不能要求所有試點(diǎn)地區(qū)都是一個(gè)方案，重要的是應(yīng)該先建一個(gè)基本框架,，然后讓社會(huì)各界從方方面面來共同探討,，由粗到細(xì)地改進(jìn)。此事還需要積極征求各方的意見,，開明地展開討論,，這可以在很大程度上校正網(wǎng)上的非理性討論。我們可以把討論水平提升到更嚴(yán)肅,、更理性的狀態(tài),，這對(duì)全社會(huì)很有意義。
另外,，我認(rèn)為應(yīng)該積極安排培訓(xùn)交流活動(dòng),。在社會(huì)心態(tài)方面，現(xiàn)在宣傳上應(yīng)該更多一些理性的聲音,，不應(yīng)該認(rèn)為這個(gè)稅種的推出就是要和大多數(shù)的中國人為敵,。比如在重慶，保障房要覆蓋30%-35%的社會(huì)成員,，他們都和商品房,、產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的所謂房?jī)r(jià)問題沒有直接關(guān)系，更和這個(gè)稅沒有什么關(guān)系，恰恰是這個(gè)稅可以使這些人間接地得到更多的政府公共資源的關(guān)照,，可以改善他們相對(duì)弱勢(shì)的境遇,。不是高端的住房擁有者，也不會(huì)被此稅覆蓋,。至于被此稅覆蓋的社會(huì)高收入階層,，有相應(yīng)的承受能力，對(duì)社會(huì)多回報(bào)一些貢獻(xiàn)不會(huì)使他們傷筋動(dòng)骨,，而且有益于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定,、保障他們安享“先富起來”的幸福感,，這也是符合他們的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益,、根本利益的。