回顧“十一五”,，展望“十二五”,，究竟該如何看待房地產(chǎn)業(yè)和房?jī)r(jià)問題,，我們與著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家王小廣一一辨析,。
記者：房地產(chǎn)繁榮與現(xiàn)代化進(jìn)程是一種什么關(guān)系？
王小廣：沒有一個(gè)國家是通過把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)之一來建立國際競(jìng)爭(zhēng)力的,，歐美國家沒有,，日本、韓國等亞洲國家也沒有,。我認(rèn)為,，把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長支柱產(chǎn)業(yè)的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。
記者：從1998年房改算起,，12年來房地產(chǎn)完全步入市場(chǎng)化道路,，可謂大發(fā)展,。而且，這十幾年我國經(jīng)濟(jì)實(shí)力,、乃至于國力整體增強(qiáng),，房地產(chǎn)業(yè)功不可沒，難道它不是支柱產(chǎn)業(yè),？
王小廣：這是一個(gè)短期利益和長遠(yuǎn)利益的問題,，短期好不是真的好，而要考慮宏觀經(jīng)濟(jì)總效應(yīng),。房地產(chǎn)應(yīng)該是一種被動(dòng)性產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟(jì)增長的一個(gè)重要結(jié)果,，體現(xiàn)著社會(huì)福利增加,，即使它在結(jié)果上對(duì)經(jīng)濟(jì)起著支柱性作用，但它也是被動(dòng)性,�,；蛘咧v，房地產(chǎn)的支柱性體現(xiàn)在消費(fèi)上而不是投資上,。
首先,，房地產(chǎn)不是技術(shù)性產(chǎn)業(yè)，它不可能創(chuàng)造強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力,，而且人類建造房子的歷史已有幾千年,，我們現(xiàn)在造的房子的質(zhì)量，不一定比前幾十年或上百年前的好,。即,，房地產(chǎn)增長，不會(huì)帶來太多的技術(shù)進(jìn)步,。
第二,，它會(huì)導(dǎo)致收入差距擴(kuò)大。國際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)——基尼系數(shù)基尼系數(shù)警戒線為0.4,，如果從改革開放的0.2變?yōu)?.4是合理的,，但現(xiàn)在是0.47-0.48或是0.5。那么,，多出來的0.1是哪來的,，我認(rèn)為就是一部分人資產(chǎn)收益過多而又不征稅導(dǎo)致的�,？梢哉f,，房地產(chǎn)是中國不合理的收入差距擴(kuò)大的重要來源之一，即許多的富人通過房地產(chǎn)投資,，賺了很多錢,，這在很大程度是從別人的口袋里掏錢,，是相當(dāng)不合理的，也極不公平,，如一個(gè)城市一套房子價(jià)格是100萬元,，過了一年變成了200萬元，這種價(jià)值是如何創(chuàng)造的,？我看很大程度上是“泡沫”形成的暴利,。
第三，房地產(chǎn)利潤率過高,，使實(shí)體投資,、創(chuàng)新缺乏動(dòng)力。10多年來房?jī)r(jià)年均增長20%-30%,，房地產(chǎn)商年銷售利潤率多數(shù)年份都在30%以上,，有的年份超過100%，其自有資金利潤率更是高達(dá)1000%,，由此造成中國經(jīng)濟(jì)的“房地產(chǎn)化”,。
總而言之，把房地產(chǎn)作為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè),，在政策上為它提供過度的刺激,，這是當(dāng)前房地產(chǎn)高溫難退的一個(gè)很重要原因。
記者：就是由于房?jī)r(jià)太高了,，企業(yè)利潤太大了,，才導(dǎo)致上述問題，那么把房?jī)r(jià)控制住,，問題不就解決了,？
王小廣：問題是你怎么控制，能控制住嗎,？
記者：難道我們不能通過讓房?jī)r(jià)平穩(wěn)不漲,，如限價(jià)，來實(shí)現(xiàn)“軟著陸”嗎,？
王小廣：我不贊成用計(jì)劃的手段,，這解決不了市場(chǎng)問題。由于中國住房市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)是投資主導(dǎo)而不是消費(fèi)主導(dǎo),，因此,，不大漲房?jī)r(jià)就不可能穩(wěn)定住。即中國房?jī)r(jià)要么大漲,，要么大跌,，不存在中間型的溫和增長的基礎(chǔ)。
記者：通過保障房建設(shè)來平抑市場(chǎng)壓力，包括廉租房,、經(jīng)濟(jì)適用房,、公租房能解決目前市場(chǎng)問題嗎？
王小廣：這是一個(gè)辦法,，但保障性住房占比太有限,。目前重慶提出的方案最高，即解決30%的居民住房需求,，但這也要花很多的錢,，結(jié)果還要看政府的決心和實(shí)際執(zhí)行情況。
記者：根據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì),，目前,全國小產(chǎn)權(quán)房面積達(dá)66億平方米,，產(chǎn)權(quán)房是120億平方米。如果將小產(chǎn)權(quán)房合法化,，是否可以對(duì)沖房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫,？
王小廣：首先這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有待核實(shí)。再者,，如此大量的小產(chǎn)權(quán)房“入市”，相當(dāng)于供給突然增加,，會(huì)使房?jī)r(jià)明顯調(diào)整,。
記者：今年最嚴(yán)厲的調(diào)控政策壓住房?jī)r(jià)過快上漲，是否算是達(dá)到調(diào)控目標(biāo)了,？
王小廣：今年“最嚴(yán)厲的調(diào)控措施”效果還未達(dá)到預(yù)期,。而且我認(rèn)為，“房?jī)r(jià)不漲并不意味就達(dá)到目標(biāo)”,，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)應(yīng)該是改變?nèi)藗儗?duì)房市的兩個(gè)預(yù)期：一是房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期,；二是房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的預(yù)期。改變這兩個(gè)預(yù)期,，必然具備兩個(gè)條件,，一個(gè)是要跌一定幅度，另一個(gè)是要跌較長時(shí)間,，否則不可能改變預(yù)期,。
記者：房?jī)r(jià)真的能跌嗎？城市化不是可以支撐房?jī)r(jià)上漲嗎,？
王小廣：城市化是指農(nóng)村人口不斷向城市轉(zhuǎn)化和集中,，城市化率是指市鎮(zhèn)人口占總?cè)丝冢òㄞr(nóng)業(yè)與非農(nóng)業(yè)）的比率。而我國2億的農(nóng)民工的住房購買力大致是零,，農(nóng)民工能買得起房子嗎,？城市工薪階層也不能，甚至連一般的大學(xué)教授也沒有購買的能力，所以說“城市化是推動(dòng)房?jī)r(jià)大幅上漲的主要原因”,，是一種神話,。
可以說，把城市化說成是推動(dòng)當(dāng)前房地產(chǎn)上漲的主要原因,，是顛倒了因果關(guān)系,，事實(shí)上是高房?jī)r(jià)下無城市化，高房?jī)r(jià)是人口城市化的“圍墻”,。房?jī)r(jià)上漲和城市化沒什么關(guān)系,，是住房需求得到充分滿足的富人大量投資買房推升了房?jī)r(jià)。
記者：住房土地有限,，支撐土地價(jià)格上漲,，由此能支撐房?jī)r(jià)上漲嗎？
王小廣：香港,、東京都沒土地問題,。全世界70億人，每個(gè)人都有地方住,，而且是從低密度地方,，向城市聚積地集中。土地絕對(duì)稀缺同樣是神話,。提高容積率可能解決一切問題,，一塊土地，可以蓋10層樓,、20層樓,，甚至100層樓，向空間要土地潛力是極大的,。
記者：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境的改善，房屋價(jià)值會(huì)自然提升,，房?jī)r(jià)本身也有上漲動(dòng)力呀,？
王小廣：應(yīng)該有提升，但不應(yīng)該過快,。房?jī)r(jià)的正常增值,，一定不會(huì)比社會(huì)平均的收益率高很多。如果企業(yè)平均利潤率10%,，房地產(chǎn)業(yè)利潤率略高此值才合理,。