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最近五年，全國(guó)城市房?jī)r(jià)一直在漲,，京,、滬等“一線城市”甚至翻番。不過,，在這同時(shí)，預(yù)言房?jī)r(jià)即將下跌,、崩潰的言論,，不絕于耳。雖然一次次失靈,，不少人借此成名,，博得“百姓經(jīng)濟(jì)學(xué)家”,，“有良心的學(xué)者”的稱號(hào)，更有人以房?jī)r(jià)漲跌設(shè)賭局,，吸引眼球,。
普通居民的收入，這幾年并無明顯增加,，起碼遠(yuǎn)低于GDP增速,，面對(duì)迅速上躥的房?jī)r(jià)，只有祈禱的份,。房?jī)r(jià)將暴跌的言論,，迎合了他們的心理，不啻一種安慰,。但是,，凡是聽從了這些人言論的，都后悔不迭,。這難道算是“有良心么”,？
今年的房地產(chǎn)調(diào)控力度，前所未有,，4月和10月,，政府兩度出重拳，遏制需求,，打擊投機(jī),，提高購買門檻。所以,，加入預(yù)言房?jī)r(jià)下跌隊(duì)伍的人也愈多,。然而今年的房?jī)r(jià)依然在漲，從未真正掉頭,。中國(guó)社科院最近有報(bào)告說,，今年房?jī)r(jià)大約漲15%，嚴(yán)重被壓抑,，明年或?qū)⒊霈F(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈,。
斷言房?jī)r(jià)下跌的人，即使不是“忽悠”,，依據(jù)主要是房?jī)r(jià)過高,，泡沫過大，也屬于泛泛而談,。有了過去的教訓(xùn),，相信他們的人，越來越少了,。
恰在此時(shí),，某大學(xué)一份研究報(bào)告出爐,，運(yùn)用理論、數(shù)據(jù)和模型,，得出的“科學(xué)”結(jié)論是：明年上半年,，北京五環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)將下跌20%。具體時(shí)間和幅度都有了,，言之鑿鑿,，這份報(bào)告和寫報(bào)告的專家，旋即成了媒體寵兒,。若說忽悠,，純粹發(fā)泄感情，你可以不信,，科學(xué)預(yù)測(cè),，你還能不信？我要說,，即使是“科學(xué)”的結(jié)論,，也不必太在意。因?yàn)轭A(yù)測(cè)房?jī)r(jià),，與科學(xué)無關(guān),。
當(dāng)前，中國(guó)的住房,，已不只是商品,，而更多具有資產(chǎn)屬性，有太多因素影響房?jī)r(jià),。而科學(xué),，是用數(shù)據(jù)說話的，但資產(chǎn)價(jià)格的決定因素之一,，是人的心理,，如何量化？隨時(shí)可以變化的制度因素,，如何用數(shù)據(jù)表示,？而如果忽略了這些，不管數(shù)學(xué)模型如何漂亮,，計(jì)算如何精確,，其結(jié)論，本質(zhì)上一定是離譜的,。
簡(jiǎn)單說,，房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)的數(shù)學(xué)模型，就是把房?jī)r(jià)看成是可以數(shù)量化的一些變量（如收入、稅收,、利率等）的函數(shù)，用線性回歸方法,，確定它們之間的相關(guān)關(guān)系,。可是,，房?jī)r(jià)和某些變量有關(guān),，具有相關(guān)關(guān)系，但并不一定有確定的因果關(guān)系,。說得難聽點(diǎn),，數(shù)學(xué)家完全可以建立模型，作關(guān)公和秦瓊的相關(guān)性分析,。
不信任一些人胡扯,，你就是在進(jìn)步，不迷信專家唬人的研究報(bào)告,，你才真正成熟,。
中國(guó)城市的房?jī)r(jià)高，絕非技術(shù)因素決定的,，而是制度因素,。為什么調(diào)控政策這么嚴(yán)厲，卻難以產(chǎn)生明顯效果,，就是因?yàn)橹贫刃砸蛩匚锤摹?BR> 比如土地,。正常情況下，地價(jià)是房?jī)r(jià)的基礎(chǔ),。土地實(shí)際是地方政府的財(cái)神爺,。有人說土地“招拍掛”制度比無償劃撥好，可以避免暗箱操作,�,？墒牵信膾煜碌牡貎r(jià),，一定是天價(jià),。因?yàn)榈胤秸腥藶橄拗仆恋毓⿷?yīng)的沖動(dòng)，而資金實(shí)力龐大的央企們,，正好可以一顯身手,。做地王，雖然在輿論上是過街老鼠,，而對(duì)企業(yè)和地方政府而言,，卻是值得驕傲的。今年“兩會(huì)”之后第二天,，北京便出了三個(gè)“地王”,，全是央企,，一時(shí)群情激昂，國(guó)資委不得不下令不以房地產(chǎn)為主業(yè)的78家央企退出房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,�,？墒牵钡侥壳�,，還沒有一家退出去,。
而京城的新地王，馬上又要出現(xiàn)了,。本周一,，被稱為“京城最貴土地”的北京朝陽CBD中服6地塊入市開標(biāo)，其中,，中信給予Z15地塊的報(bào)價(jià)達(dá)63億元,。業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)，如中信順利摘得Z15地塊,，北京總價(jià)地王紀(jì)錄又將被刷新,。
報(bào)道稱銀監(jiān)會(huì)有個(gè)房地產(chǎn)貸款紅名單，即只給以房地產(chǎn)為主業(yè)的16家央企貸款,。但央企從來不差錢,，除了壟斷利潤(rùn)，上市,、信托等渠道始終暢通,，有無貸款，并無大的影響,，而央企間千絲萬縷的聯(lián)系,，銀監(jiān)會(huì)豈能盡悉，怎么保證不跑到那78家去呢,？
信息是調(diào)控的基礎(chǔ),，但是，中國(guó)迄今并無嚴(yán)格的財(cái)產(chǎn)登記制度,。一個(gè)城市的住宅,，被誰人買走？自住還是投資,？無從知曉,。這樣，限制性購房的手段,，不管是提高首付比例,，還是限制非本地戶籍者購買，可能都是無的放矢。只有一點(diǎn)可以肯定,，增加了普通居民的購房難度,。
為低收入者提供住所，是政府的職責(zé)之一,。審計(jì)署最近的報(bào)告披露,，大部分省區(qū)，都沒有按規(guī)定從土地出讓金中,，提取10%保障性住房資金，甚至還挪用了中央有關(guān)補(bǔ)助,。這不難理解,，因?yàn)榻ūＵ戏浚葻o出讓金,，又無助提升GDP,，地方政府動(dòng)力何在？如果地方政府不約而同地沒有積極性建設(shè)保障房,，那就是制度本身有問題了,。
房?jī)r(jià)高低總是相對(duì)的，不管房?jī)r(jià)多高,，還是有人買了,。房?jī)r(jià)高，可是,，有錢人也多,，而中國(guó)的一線城市，就那么幾個(gè),，根本禁不起富人搶購,。這也不難理解，因?yàn)�,，沒有其他安全可靠的投資渠道,，買房子，還是最安妥的,。
所以,，改革土地出讓制度、央企投資制度,、完善信息,、地方不再以經(jīng)濟(jì)建設(shè)而以民生為中心、給富人開放更多投資渠道,，才是房?jī)r(jià)回歸正常的正道,。而這不是祈禱和“科學(xué)”預(yù)測(cè)能實(shí)現(xiàn)的。房?jī)r(jià)是中國(guó)改革成就和問題的集中體現(xiàn)，一切都有賴于繼續(xù)改革,。
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