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最近五年,，全國(guó)城市房?jī)r(jià)一直在漲,，京、滬等“一線城市”甚至翻番,。不過(guò),，在這同時(shí),，預(yù)言房?jī)r(jià)即將下跌、崩潰的言論,，不絕于耳。雖然一次次失靈,，不少人借此成名，博得“百姓經(jīng)濟(jì)學(xué)家”,，“有良心的學(xué)者”的稱號(hào),，更有人以房?jī)r(jià)漲跌設(shè)賭局，吸引眼球,。
普通居民的收入,，這幾年并無(wú)明顯增加,，起碼遠(yuǎn)低于GDP增速,，面對(duì)迅速上躥的房?jī)r(jià),，只有祈禱的份,。房?jī)r(jià)將暴跌的言論，迎合了他們的心理,，不啻一種安慰,。但是,，凡是聽從了這些人言論的,，都后悔不迭。這難道算是“有良心么”,？
今年的房地產(chǎn)調(diào)控力度,，前所未有，4月和10月,，政府兩度出重拳，遏制需求,，打擊投機(jī),，提高購(gòu)買門檻。所以,，加入預(yù)言房?jī)r(jià)下跌隊(duì)伍的人也愈多,。然而今年的房?jī)r(jià)依然在漲，從未真正掉頭,。中國(guó)社科院最近有報(bào)告說(shuō),，今年房?jī)r(jià)大約漲15%,，嚴(yán)重被壓抑，明年或?qū)⒊霈F(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈,。
斷言房?jī)r(jià)下跌的人，即使不是“忽悠”,，依據(jù)主要是房?jī)r(jià)過(guò)高,，泡沫過(guò)大，也屬于泛泛而談,。有了過(guò)去的教訓(xùn),，相信他們的人,，越來(lái)越少了。
恰在此時(shí),，某大學(xué)一份研究報(bào)告出爐,，運(yùn)用理論,、數(shù)據(jù)和模型,，得出的“科學(xué)”結(jié)論是：明年上半年，北京五環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)將下跌20%,。具體時(shí)間和幅度都有了，言之鑿鑿,，這份報(bào)告和寫報(bào)告的專家,，旋即成了媒體寵兒,。若說(shuō)忽悠,，純粹發(fā)泄感情,，你可以不信，科學(xué)預(yù)測(cè),，你還能不信,？我要說(shuō)，即使是“科學(xué)”的結(jié)論,，也不必太在意,。因?yàn)轭A(yù)測(cè)房?jī)r(jià),，與科學(xué)無(wú)關(guān)。
當(dāng)前,，中國(guó)的住房,，已不只是商品,，而更多具有資產(chǎn)屬性，有太多因素影響房?jī)r(jià)。而科學(xué)，是用數(shù)據(jù)說(shuō)話的,，但資產(chǎn)價(jià)格的決定因素之一,，是人的心理，如何量化,？隨時(shí)可以變化的制度因素,，如何用數(shù)據(jù)表示,？而如果忽略了這些,，不管數(shù)學(xué)模型如何漂亮,，計(jì)算如何精確,，其結(jié)論，本質(zhì)上一定是離譜的,。
簡(jiǎn)單說(shuō),，房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)的數(shù)學(xué)模型，就是把房?jī)r(jià)看成是可以數(shù)量化的一些變量（如收入,、稅收,、利率等）的函數(shù)，用線性回歸方法,，確定它們之間的相關(guān)關(guān)系�,？墒�,，房?jī)r(jià)和某些變量有關(guān)，具有相關(guān)關(guān)系,，但并不一定有確定的因果關(guān)系,。說(shuō)得難聽點(diǎn)，數(shù)學(xué)家完全可以建立模型,，作關(guān)公和秦瓊的相關(guān)性分析,。
不信任一些人胡扯,，你就是在進(jìn)步，不迷信專家唬人的研究報(bào)告,，你才真正成熟,。
中國(guó)城市的房?jī)r(jià)高，絕非技術(shù)因素決定的,，而是制度因素。為什么調(diào)控政策這么嚴(yán)厲,，卻難以產(chǎn)生明顯效果,，就是因?yàn)橹贫刃砸蛩匚锤摹?BR> 比如土地。正常情況下,，地價(jià)是房?jī)r(jià)的基礎(chǔ),。土地實(shí)際是地方政府的財(cái)神爺,。有人說(shuō)土地“招拍掛”制度比無(wú)償劃撥好,，可以避免暗箱操作�,？墒牵信膾煜碌牡貎r(jià),，一定是天價(jià),。因?yàn)榈胤秸腥藶橄拗仆恋毓⿷?yīng)的沖動(dòng)，而資金實(shí)力龐大的央企們,，正好可以一顯身手,。做地王，雖然在輿論上是過(guò)街老鼠,，而對(duì)企業(yè)和地方政府而言,，卻是值得驕傲的,。今年“兩會(huì)”之后第二天,，北京便出了三個(gè)“地王”，全是央企,，一時(shí)群情激昂,，國(guó)資委不得不下令不以房地產(chǎn)為主業(yè)的78家央企退出房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域�,？墒�,，直到目前，還沒有一家退出去,。
而京城的新地王,，馬上又要出現(xiàn)了,。本周一，被稱為“京城最貴土地”的北京朝陽(yáng)CBD中服6地塊入市開標(biāo),，其中,，中信給予Z15地塊的報(bào)價(jià)達(dá)63億元。業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià),，如中信順利摘得Z15地塊，北京總價(jià)地王紀(jì)錄又將被刷新,。
報(bào)道稱銀監(jiān)會(huì)有個(gè)房地產(chǎn)貸款紅名單,，即只給以房地產(chǎn)為主業(yè)的16家央企貸款。但央企從來(lái)不差錢,，除了壟斷利潤(rùn),，上市、信托等渠道始終暢通,，有無(wú)貸款,，并無(wú)大的影響，而央企間千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系,，銀監(jiān)會(huì)豈能盡悉,，怎么保證不跑到那78家去呢？
信息是調(diào)控的基礎(chǔ),，但是,，中國(guó)迄今并無(wú)嚴(yán)格的財(cái)產(chǎn)登記制度。一個(gè)城市的住宅,，被誰(shuí)人買走,？自住還是投資？無(wú)從知曉,。這樣,，限制性購(gòu)房的手段，不管是提高首付比例,，還是限制非本地戶籍者購(gòu)買,，可能都是無(wú)的放矢。只有一點(diǎn)可以肯定,，增加了普通居民的購(gòu)房難度,。
為低收入者提供住所，是政府的職責(zé)之一,。審計(jì)署最近的報(bào)告披露,，大部分省區(qū)，都沒有按規(guī)定從土地出讓金中,，提取10%保障性住房資金,，甚至還挪用了中央有關(guān)補(bǔ)助,。這不難理解，因?yàn)榻ūＵ戏�,，既無(wú)出讓金,，又無(wú)助提升GDP，地方政府動(dòng)力何在,？如果地方政府不約而同地沒有積極性建設(shè)保障房,，那就是制度本身有問(wèn)題了。
房?jī)r(jià)高低總是相對(duì)的,，不管房?jī)r(jià)多高,，還是有人買了。房?jī)r(jià)高,，可是,，有錢人也多，而中國(guó)的一線城市,，就那么幾個(gè),，根本禁不起富人搶購(gòu)。這也不難理解,，因?yàn)�,，沒有其他安全可靠的投資渠道，買房子,，還是最安妥的,。
所以，改革土地出讓制度,、央企投資制度,、完善信息、地方不再以經(jīng)濟(jì)建設(shè)而以民生為中心,、給富人開放更多投資渠道,，才是房?jī)r(jià)回歸正常的正道。而這不是祈禱和“科學(xué)”預(yù)測(cè)能實(shí)現(xiàn)的,。房?jī)r(jià)是中國(guó)改革成就和問(wèn)題的集中體現(xiàn),，一切都有賴于繼續(xù)改革。
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