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樓市二次調(diào)控至今已近兩個(gè)月，但房?jī)r(jià)走勢(shì)依然讓人揪心,。從一些民間研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)來(lái)看,，主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)環(huán)比回升已成事實(shí)。
中國(guó)指數(shù)研究院近日發(fā)布的“中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)”顯示,，今年11月全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8487元/平方米,，較上月上漲0.82%，其中86個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲,。與此同時(shí),，中國(guó)社科院發(fā)布的2011年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》指出，如果調(diào)控放松房?jī)r(jià)將會(huì)恢復(fù)性反彈,，價(jià)格可能上漲20-25%,，甚至更高,。
盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)存在很多扭曲因素，但決定房?jī)r(jià)暴漲的主因始終是“供需失衡”,。短期政策調(diào)控更進(jìn)一步加劇了中長(zhǎng)期的這種失衡,，也就導(dǎo)致了“越調(diào)越漲”怪圈不可避免。綜合考慮與樓市走向相關(guān)的各種要素：宏觀背景,、政策,、市場(chǎng)等可能發(fā)生的變動(dòng)，筆者認(rèn)同社科院的觀點(diǎn),，2011年房?jī)r(jià)的確存在報(bào)復(fù)性反彈的機(jī)會(huì),，如果要給出一個(gè)時(shí)間窗口，那么這個(gè)機(jī)會(huì)將出現(xiàn)在二季度,。當(dāng)然,，從區(qū)域房?jī)r(jià)的上漲結(jié)構(gòu)來(lái)看，二三線(xiàn),、中西部城市的房?jī)r(jià)漲幅,，將遠(yuǎn)高于一線(xiàn)城市、東部沿海城市,。
宏觀經(jīng)濟(jì)無(wú)疑是樓市走向的最重要依據(jù),，當(dāng)前越來(lái)越多的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能已在三季度觸底,，2011年仍將是比較樂(lè)觀的,。通脹一再突破市場(chǎng)預(yù)期，全年實(shí)現(xiàn)3%目標(biāo)基本無(wú)望,�,！巴泴⒃诿髂晟习肽暝賱�(chuàng)新高”，已經(jīng)成為官方和市場(chǎng)的基本共識(shí),。面對(duì)通脹的持續(xù)升溫,，貨幣政策的收縮幅度已經(jīng)成為挑戰(zhàn)各方神經(jīng)的重要擾動(dòng)因素，盡管政治局定調(diào)貨幣政策將以“穩(wěn)健”為主,，但具體政策絕不可能呈現(xiàn)中性,、究竟是偏松還是偏緊，不斷引發(fā)各種揣測(cè),。
從歷史上樓市與宏觀經(jīng)濟(jì)間的規(guī)律看,，至少到明年二季度，相對(duì)確定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與高通脹,，都對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)向上形成有力支撐,。但貨幣政策緊縮對(duì)房?jī)r(jià)將形成抑制作用，特別是貨幣收縮力度和政策手段的不確定性,，會(huì)加劇樓市的不安,。但2005-2007年的調(diào)控失敗顯示：在宏觀保持上升態(tài)勢(shì)背景下,，加息等信貸緊縮政策，雖能在短期內(nèi)對(duì)樓市投資和成交量產(chǎn)生較明顯的負(fù)面影響,，但從中長(zhǎng)期看,，在貨幣收縮與貨幣收縮所暗含的通脹壓力持續(xù)升高之間，投資者更愿意相信通脹會(huì)失控,，然后購(gòu)入房產(chǎn)保值,，而并不是相信政策能夠控制住通脹選擇。結(jié)果,，貨幣收縮往往是在通脹身后追趕,，而加息步伐也總是追不上房?jī)r(jià)上漲的速度。
以此推論,，2011年通脹才是左右房?jī)r(jià)的主要因素,，而非貨幣收縮。更值得注意的是,，當(dāng)前貨幣超發(fā)水平已經(jīng)驚人,，所謂的收縮也最多是從超級(jí)寬松向正常水平的回歸，流動(dòng)性泛濫的局面甚至幾年內(nèi)也難以根除：當(dāng)前各種消息顯示,，明年M2的增長(zhǎng)目標(biāo)將定在15%，那么,，如果以年末M2規(guī)模為71萬(wàn)億（10月份69.9萬(wàn)億）來(lái)計(jì)算,，則明年新增M2為10.7萬(wàn)億，而一般新增貸款占新增M2的70%左右,，這意味著明年實(shí)際新增貸款將達(dá)到7.5萬(wàn)億左右,。這樣的幅度實(shí)在難言貨幣政策收緊。況且,，我們面臨的外部經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)比2007年更加復(fù)雜,，宏觀調(diào)控必須以不傷害經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為底線(xiàn)，這無(wú)疑將對(duì)貨幣政策力度形成制約,�,？傊酉㈦y以對(duì)抗通脹的助推作用,，這是2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)的大背景,。
不可否認(rèn)，今年的樓市調(diào)控政策非常嚴(yán)厲,，但歷史經(jīng)驗(yàn)顯示,，越是嚴(yán)厲的政策往往越是短命。房地產(chǎn)業(yè)是利益格局最復(fù)雜,、利益集團(tuán)勢(shì)力最強(qiáng)大的領(lǐng)域,，越猛烈的調(diào)控,，往往意味著被打壓者的反撲越猛烈，市場(chǎng)走向調(diào)控目標(biāo)反面的風(fēng)險(xiǎn)更大,。
事實(shí)上,，今年的兩輪調(diào)控都未取得顯著成效，就充分說(shuō)明了“部委之間意見(jiàn)相左,、地方政府陽(yáng)奉陰違,、國(guó)有銀行欺上瞞下”所導(dǎo)致的政策邊際效應(yīng)遞減，不是減弱,，而是進(jìn)一步強(qiáng)化了,。
當(dāng)前地方政府態(tài)度非常強(qiáng)硬，一方面是因?yàn)橹醒虢o予的壓力不斷加大,，另一方面是因?yàn)榻^大部分一二線(xiàn)城市,，截至前三季度的賣(mài)地收入已經(jīng)超過(guò)了2009年全年，這自然可以暫時(shí)拋開(kāi)土地財(cái)政情結(jié),，做出強(qiáng)硬姿態(tài),。但這一切在明年就會(huì)徹底改變：在十二五開(kāi)局和換屆的綜合推動(dòng)下，新一輪大規(guī)模投資將開(kāi)始,，同時(shí)大規(guī)模的保障房建設(shè)也主要有賴(lài)商業(yè)用地出讓收入作為主要支持（保障房的20—40%資金來(lái)源于土地出讓?zhuān)�,。屆時(shí)，地方政府還能延續(xù)當(dāng)前的強(qiáng)硬嗎,？這不得不讓人懷疑,。
考慮到今明兩年建保障房1600萬(wàn)套，有人寄望于以保障房來(lái)彌補(bǔ)供需缺口,。但這些保障房?jī)H僅是計(jì)劃開(kāi)工,，何時(shí)完工上市還沒(méi)有定論，加上地域上冷熱不均,。而三季度末,，商品房屋竣工面積增速已經(jīng)是年內(nèi)新低。預(yù)計(jì)明年上半年新增商品房供應(yīng)增速還將有所回落,。這意味著保障房遠(yuǎn)水難救近渴,，被再次壓抑了半年投機(jī)需求和剛需，可能在明年二季度再次爆發(fā),。特別是在保障房建設(shè)滯后,，而前期房?jī)r(jià)上漲并不明顯的的中西部、三線(xiàn)以下城市,，房?jī)r(jià)的漲幅將顯著高于一線(xiàn),、沿海城市。
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