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樓市二次調(diào)控至今已近兩個月,，但房價走勢依然讓人揪心,。從一些民間研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)來看,，主要城市房地產(chǎn)市場量價環(huán)比回升已成事實,。
中國指數(shù)研究院近日發(fā)布的“中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)”顯示,，今年11月全國100個城市住宅平均價格為8487元/平方米,，較上月上漲0.82%,，其中86個城市價格環(huán)比上漲,。與此同時,，中國社科院發(fā)布的2011年《經(jīng)濟藍皮書》指出,，如果調(diào)控放松房價將會恢復性反彈，價格可能上漲20-25%,，甚至更高,。
盡管房地產(chǎn)市場存在很多扭曲因素，但決定房價暴漲的主因始終是“供需失衡”,。短期政策調(diào)控更進一步加劇了中長期的這種失衡,，也就導致了“越調(diào)越漲”怪圈不可避免。綜合考慮與樓市走向相關(guān)的各種要素：宏觀背景,、政策,、市場等可能發(fā)生的變動，筆者認同社科院的觀點,，2011年房價的確存在報復性反彈的機會,，如果要給出一個時間窗口,，那么這個機會將出現(xiàn)在二季度。當然,，從區(qū)域房價的上漲結(jié)構(gòu)來看,，二三線、中西部城市的房價漲幅,，將遠高于一線城市,、東部沿海城市。
宏觀經(jīng)濟無疑是樓市走向的最重要依據(jù),，當前越來越多的數(shù)據(jù)顯示,，中國經(jīng)濟可能已在三季度觸底，2011年仍將是比較樂觀的,。通脹一再突破市場預期,，全年實現(xiàn)3%目標基本無望�,！巴泴⒃诿髂晟习肽暝賱�(chuàng)新高”,，已經(jīng)成為官方和市場的基本共識。面對通脹的持續(xù)升溫,，貨幣政策的收縮幅度已經(jīng)成為挑戰(zhàn)各方神經(jīng)的重要擾動因素,，盡管政治局定調(diào)貨幣政策將以“穩(wěn)健”為主，但具體政策絕不可能呈現(xiàn)中性,、究竟是偏松還是偏緊,，不斷引發(fā)各種揣測。
從歷史上樓市與宏觀經(jīng)濟間的規(guī)律看,，至少到明年二季度,，相對確定的經(jīng)濟增長與高通脹，都對房價繼續(xù)向上形成有力支撐,。但貨幣政策緊縮對房價將形成抑制作用,，特別是貨幣收縮力度和政策手段的不確定性，會加劇樓市的不安,。但2005-2007年的調(diào)控失敗顯示：在宏觀保持上升態(tài)勢背景下,，加息等信貸緊縮政策，雖能在短期內(nèi)對樓市投資和成交量產(chǎn)生較明顯的負面影響,，但從中長期看,，在貨幣收縮與貨幣收縮所暗含的通脹壓力持續(xù)升高之間，投資者更愿意相信通脹會失控,，然后購入房產(chǎn)保值,，而并不是相信政策能夠控制住通脹選擇。結(jié)果,，貨幣收縮往往是在通脹身后追趕,，而加息步伐也總是追不上房價上漲的速度,。
以此推論，2011年通脹才是左右房價的主要因素,，而非貨幣收縮,。更值得注意的是，當前貨幣超發(fā)水平已經(jīng)驚人,，所謂的收縮也最多是從超級寬松向正常水平的回歸,，流動性泛濫的局面甚至幾年內(nèi)也難以根除：當前各種消息顯示，明年M2的增長目標將定在15%,，那么,，如果以年末M2規(guī)模為71萬億（10月份69.9萬億）來計算，則明年新增M2為10.7萬億,，而一般新增貸款占新增M2的70%左右,，這意味著明年實際新增貸款將達到7.5萬億左右。這樣的幅度實在難言貨幣政策收緊,。況且,，我們面臨的外部經(jīng)濟風險遠比2007年更加復雜，宏觀調(diào)控必須以不傷害經(jīng)濟增長為底線,，這無疑將對貨幣政策力度形成制約,。總之,，加息難以對抗通脹的助推作用,，這是2011年房地產(chǎn)市場的大背景。
不可否認,，今年的樓市調(diào)控政策非常嚴厲,，但歷史經(jīng)驗顯示，越是嚴厲的政策往往越是短命,。房地產(chǎn)業(yè)是利益格局最復雜,、利益集團勢力最強大的領(lǐng)域，越猛烈的調(diào)控,，往往意味著被打壓者的反撲越猛烈,，市場走向調(diào)控目標反面的風險更大,。
事實上,，今年的兩輪調(diào)控都未取得顯著成效，就充分說明了“部委之間意見相左,、地方政府陽奉陰違,、國有銀行欺上瞞下”所導致的政策邊際效應(yīng)遞減，不是減弱,，而是進一步強化了,。
當前地方政府態(tài)度非常強硬,，一方面是因為中央給予的壓力不斷加大，另一方面是因為絕大部分一二線城市,，截至前三季度的賣地收入已經(jīng)超過了2009年全年,，這自然可以暫時拋開土地財政情結(jié)，做出強硬姿態(tài),。但這一切在明年就會徹底改變：在十二五開局和換屆的綜合推動下,，新一輪大規(guī)模投資將開始，同時大規(guī)模的保障房建設(shè)也主要有賴商業(yè)用地出讓收入作為主要支持（保障房的20—40%資金來源于土地出讓）,。屆時,，地方政府還能延續(xù)當前的強硬嗎？這不得不讓人懷疑,。
考慮到今明兩年建保障房1600萬套,，有人寄望于以保障房來彌補供需缺口。但這些保障房僅僅是計劃開工,，何時完工上市還沒有定論,，加上地域上冷熱不均。而三季度末,，商品房屋竣工面積增速已經(jīng)是年內(nèi)新低,。預計明年上半年新增商品房供應(yīng)增速還將有所回落。這意味著保障房遠水難救近渴,，被再次壓抑了半年投機需求和剛需,，可能在明年二季度再次爆發(fā)。特別是在保障房建設(shè)滯后,，而前期房價上漲并不明顯的的中西部,、三線以下城市，房價的漲幅將顯著高于一線,、沿海城市,。
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