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中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示,，全國樓市正出現(xiàn)回暖勢頭：11月第一周成交量
“凝固”，第二周35個城市中已有12個城市成交量出現(xiàn)止跌回升,，第三周18個城市開始上升,，第四周成交量全面回升,。并且，伴隨著成交量的反彈,，部分城市房價也出現(xiàn)上漲,。
房地產(chǎn)市場果真正在或者說已經(jīng)反彈了嗎？這事還得細琢磨,。首先需要指出的是,，周度成交數(shù)據(jù)有點不靠譜。一周時間跨度太小,，難以準確反映市場走勢,。比如，上周就有媒體炒作11月第三周的成交數(shù)據(jù),，其中提到10個重點城市中北京成交量跌幅最大,，而此次第四周的數(shù)據(jù)又表明，北京（受保障性住房成交影響）漲幅最大,；兩周時間,，北京的成交量就坐了一次過山車。所以,，研究市場變化趨勢,，在時長選擇上，以月度為宜,，可兼顧季度,。
總體分析，“9·29新政”
調(diào)控效果已經(jīng)有所顯現(xiàn),。從全國數(shù)據(jù)來看,，10月份新建商品房成交面積，環(huán)比9月下降11.2%,；70個大中城市房價環(huán)比漲幅,，由9月的0.5%回落至10月的0.2%。然而,，值得密切關(guān)注的是,，這一波調(diào)控的短期成效，遠不如4月的“國十條”,。5月全國新建商品房成交量環(huán)比4月下降近20%,，70個大中城市房價環(huán)比漲幅，由4月的1.4%急劇回落至5月的0.2%,，6月進一步出現(xiàn)0.1%的負增長,。
從一線城市和重點二線城市來看，表現(xiàn)更為明顯,。中國房產(chǎn)信息集團的全國十大重點城市成交指數(shù)表明,，“國十條”出臺一個月后,，十大重點城市成交量劇減約六成，“9·29新政”出臺一個月后,，成交量僅下調(diào)三成多點,。以上海為例，5月成交量環(huán)比4月暴降七成,，而10月比9月卻基本持平,。由此證明，近兩個月的市場情緒,，遠比5-6月穩(wěn)定,。
回頭看看，確實也有些出人意料,。被稱為史無前例嚴厲的“國十條”,，也不過讓市場調(diào)整了4個月，而且房價基本沒跌,，只是成交量顯著萎縮,；被稱為空前行政干預(yù)的“9·29新政”，在限購,、限貸,、限外,、限價等諸多苛政的壓制下,，市場的“抗壓性”居然如此之好。由此,，我們完全可以理解前段時間溫總理在澳門所說的“房價難調(diào)控”,，以及近日住建部副部長仇保興拋出的“調(diào)控面臨六大難點”。
之所以10-11月樓市降溫步調(diào)緩慢,，有兩大外部因素不容忽視,。一是CPI持續(xù)走高，10月高達4.4%,，11月或達5%左右,。去年樓市火爆過程中，通脹預(yù)期是一個重要的推動因素,，而近段時間通脹正在變?yōu)楝F(xiàn)實,，人們相當擔(dān)憂。在存款負利率,、股市劇烈震蕩的情況下,，即便是購房需憑“房票”，限制貸款,，依然難以打消部分人購房的念頭,。就當前市場而言,，博取短期差價的炒房行為已經(jīng)很少了，而那些尋求保值,、增值的長期投資者,、改善需求者，依然比較活躍,。
第二個因素是人民幣升值,。這也是近半年才漸受關(guān)注的事。受迫于歐美壓力,，我國今年6月重啟匯改,，至今已升值3%左右。人民幣正在升值,，且還將升值,，這就導(dǎo)致外資大量涌入國內(nèi)。況且,，美國二次定量寬松的貨幣政策,，將在未來幾個月內(nèi)持續(xù)增加人民幣對美元升值的壓力。海外游資進入內(nèi)地后,，樓市是一個重要的去處,。
加之近期國家打擊農(nóng)產(chǎn)品炒作，前幾個月在這一市場興風(fēng)作浪的國內(nèi)外游資,，被迫尋找新的投資領(lǐng)域,。這些不利因素，共同制約了本輪房地產(chǎn)調(diào)控效果的“立竿見影”,。按照當前的政策力度,，加之冬季傳統(tǒng)淡季正在到來，預(yù)計市場將會慢慢降溫,，但房價會否出現(xiàn)實質(zhì)性下跌,，尤其是一線城市的高房價能否合理下調(diào)，還存在很大的不確定性,。
觀察當前主要城市的市場表現(xiàn),，投資性需求依然存在，少數(shù)項目開盤時,，照樣上演排隊搶房的場景,；另外，土地市場尚未明顯降溫,，近期杭州,、溫州、武漢等地接連曝出地王,。從對宏觀經(jīng)濟影響的角度分析,，房價是一種重要的資產(chǎn)價格,，同時具有一定消費價格的屬性，如果房價繼續(xù)保持上漲態(tài)勢,，則對于國家抑制通貨膨脹的政策目標非常不利,。
在這種情況下，房地產(chǎn)調(diào)控絲毫不能放松,�,！皣畻l”實屬嚴厲，但卻沒能達到效果,，重要因素之一是相關(guān)部門和地方政府沒有將政策落實到位,。“9·29新政”不能重蹈覆轍,，中央應(yīng)大力督促相關(guān)部門和地方政府執(zhí)行政策“不走樣”,，尤其是要加強問責(zé)。前段時間有媒體報道,，個別實行“限購”的城市,，或者朝令夕改，或者遲遲不執(zhí)行,，這些行為都是與中央調(diào)控方針相違背的,。我們預(yù)計，接下來幾個月,，假若部分重點城市房價依然上漲,，房產(chǎn)稅必然會“靴子落地”。
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