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非常時(shí)期，需要非常之手段。
限購(gòu)一套商品房,，本質(zhì)上已是超乎異常的懲罰,。進(jìn)一步的邏輯是——如果整個(gè)形勢(shì)還不能與預(yù)期吻合,，反而變本加厲地壞下去,，必要時(shí)再來(lái)一個(gè)更為深入的禁止交易,、凍結(jié)市場(chǎng),，也并非沒(méi)有可能,�,；蛟S有一天，我們真的需要面對(duì)這樣的現(xiàn)實(shí)抉擇,。
對(duì)此,，現(xiàn)在已有足夠的依據(jù)了。在沒(méi)有推行限購(gòu)房屋政策時(shí),，市場(chǎng)矛盾日趨激烈,，我們認(rèn)為，照此勢(shì)頭下去,，非有限購(gòu)舉動(dòng)不足以使調(diào)控收效,。接著就出臺(tái)了限購(gòu)第二、第三套房屋的規(guī)定,，我們又認(rèn)為,，非有限購(gòu)一套、叫停異地購(gòu)買(mǎi)行為,，依然不能收效,。這些意見(jiàn)，原本都是很不可思議和極不可能的,，但目前一些城市已推行了,。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第一套房屋的，也取消了原有的按揭利率優(yōu)惠激勵(lì),。說(shuō)明白一點(diǎn),，這都是準(zhǔn)凍結(jié)性舉措。
不可否認(rèn),，收效極為直觀,。交易急劇萎縮，很多散戶(hù)迅速出逃,，虛假需求被相應(yīng)剔減,。所以大家看到，這些資金陸續(xù)流入了股市,。這些年來(lái)形成的一個(gè)怪圈就是這樣,，當(dāng)樓市沉寂時(shí)，資金就避進(jìn)股市,；當(dāng)股市低迷時(shí),，資金便撤回樓市。然而可以肯定，這種資金的來(lái)回游移和倒騰,，都只是暫時(shí)性的,。因此，是不是也可以這樣說(shuō),，所謂虛假需求的被剔除，恐怕也只是暫時(shí)的,。時(shí)過(guò)境遷,，會(huì)卷土重來(lái)。
防止此種情況發(fā)生的最好辦法,，或許就是將這一系列準(zhǔn)凍結(jié)性舉措長(zhǎng)效化,、機(jī)制化，迫使這些資金打消掉重新折返的念頭,，從而避免陷入反調(diào)控的周期性漩渦,。當(dāng)然，這還不夠,，因?yàn)槲覀儙缀鯚o(wú)法確定,，限購(gòu)一套以及只許本地住戶(hù)可以入市就不存在投機(jī)現(xiàn)象。事實(shí)是,，很多時(shí)候,，購(gòu)買(mǎi)性質(zhì)與購(gòu)買(mǎi)數(shù)量、購(gòu)買(mǎi)人屬地完全無(wú)法畫(huà)等號(hào),。否則,，我們就是在低估投機(jī)家的智商了。
而且還應(yīng)明白,，散戶(hù)資金離場(chǎng)并不解決根本問(wèn)題,，他們雖然在某種程度上推動(dòng)了供需矛盾，造成價(jià)格惡化,，卻不對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的基本面起決定性作用,，真正左右局面的，是集團(tuán)性資金,。這類(lèi)集團(tuán)性資金,，既有境內(nèi)的，也有境外的,，既有民間的體制外的,，也有非民間的體制內(nèi)的。在這一輪調(diào)控前的五年時(shí)間里（2005年到2009年）,，因?yàn)檎{(diào)控政策上的開(kāi)開(kāi)闔闔式激勵(lì)而伺機(jī)大幅挺進(jìn),，這類(lèi)集團(tuán)性資金已緊密地與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)血液融合在一起了。只要這類(lèi)資金沒(méi)有徹底抽離，樓價(jià)就不會(huì)出現(xiàn)根本調(diào)整,，矛盾勢(shì)頭也不會(huì)松動(dòng),。
對(duì)于這些資金，已進(jìn)入樓市的,，可以通過(guò)高稅收政策征繳和截留投機(jī)收益,。與此同時(shí)，必須立即無(wú)條件凍結(jié)掉任何超常規(guī)的交易行為,。比如一次性全額支付類(lèi)交易,，一次性的大宗（包括面積、金額）交易與并購(gòu),，以阻止后續(xù)的集團(tuán)資金進(jìn)入,。
進(jìn)一步來(lái)考察，假如依舊無(wú)法改變市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)矛盾,，除了來(lái)一個(gè)再凍結(jié),，短期之內(nèi)我們實(shí)在別無(wú)他法可想。筆者所指的是,，可以不在商品房市場(chǎng)進(jìn)入環(huán)節(jié)實(shí)施徹底凍結(jié)辦法,，但可以保留限購(gòu)一套以及屬地限購(gòu)這樣的底線(xiàn)，然后轉(zhuǎn)而考慮全面凍結(jié)整個(gè)存量房（二手房）市場(chǎng),。這個(gè)理論的基本依據(jù)就在于,，用于自住的房屋，一般情況下是不可能再上市出賣(mài)的,。
這種結(jié)構(gòu)性的凍結(jié),，旨在解決兩個(gè)問(wèn)題：杜絕規(guī)模性炒資繼續(xù)流入；擠掉已經(jīng)存在于市場(chǎng)內(nèi)的集團(tuán)型資金,。如果不做這樣的一手準(zhǔn)備,，后續(xù)的調(diào)控將很難再深入下去。因?yàn)楝F(xiàn)在的政策已到了某種極限了,。
無(wú)論如何,，凍結(jié)存量房市場(chǎng)，有效,，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也更低,。一方面，我們?cè)试S商品房市場(chǎng)存在,，并通過(guò)一個(gè)適度,、合理且健康的進(jìn)入方式與交易機(jī)制去體現(xiàn)，在這里,，“雙限制”（數(shù)量限購(gòu)及地域性限購(gòu)）辦法首先就可以保證購(gòu)房資金的純凈性,，也就是說(shuō)它們必須基于絕對(duì)真實(shí)的需求釋放,。在這個(gè)源頭環(huán)節(jié)，有了這些鉗制性的篩選,，足夠了,。另一方面，再全面禁止購(gòu)入房屋后的二次交易行為,，實(shí)際上等于抄了炒買(mǎi)者的后路,，如此一來(lái)，投機(jī)行為已沒(méi)有了可退出渠道與機(jī)制,，那些準(zhǔn)備進(jìn)入的資金必定望而卻步,，自然不再大舉進(jìn)犯商品房市場(chǎng)，這正是釜底抽薪之舉,。
為了免除潛在的市場(chǎng)動(dòng)蕩，實(shí)現(xiàn)某種較為平穩(wěn)的轉(zhuǎn)軌,，對(duì)于已進(jìn)入的許多炒資,，在全面實(shí)行征稅和凍結(jié)再交易行為政策之前，政府可以劃定出一個(gè)催吐期,，在一定期限內(nèi),，允許他們基于風(fēng)險(xiǎn)考慮提前處置名下可能形成積壓的房產(chǎn)。這些資產(chǎn)一旦被凍結(jié)交易,，就會(huì)是一個(gè)負(fù)擔(dān),，不再有任何價(jià)值可變現(xiàn)。當(dāng)人人都將之視為一種負(fù)擔(dān)而恨不能以最快速度將之?dāng)[脫,，這就會(huì)破壞掉一個(gè)本來(lái)是非常堅(jiān)固的投機(jī)營(yíng)壘,，而由此導(dǎo)致的拋售現(xiàn)象，一則可以將業(yè)已形成的投機(jī)水分最大限度地?cái)D掉,，二則可以促使整個(gè)市場(chǎng)的交易價(jià)格被大幅壓低,，并逐漸回歸到理性平衡階段。從這兩個(gè)角度來(lái)講,，推行結(jié)構(gòu)性?xún)鼋Y(jié)樓市的策略,，是有意義的。
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