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非常時期，需要非常之手段,。
限購一套商品房,，本質(zhì)上已是超乎異常的懲罰。進(jìn)一步的邏輯是——如果整個形勢還不能與預(yù)期吻合,，反而變本加厲地壞下去,，必要時再來一個更為深入的禁止交易、凍結(jié)市場,，也并非沒有可能,。或許有一天,，我們真的需要面對這樣的現(xiàn)實(shí)抉擇,。
對此，現(xiàn)在已有足夠的依據(jù)了,。在沒有推行限購房屋政策時,，市場矛盾日趨激烈,，我們認(rèn)為，照此勢頭下去,，非有限購舉動不足以使調(diào)控收效,。接著就出臺了限購第二、第三套房屋的規(guī)定,，我們又認(rèn)為,，非有限購一套、叫停異地購買行為,，依然不能收效,。這些意見，原本都是很不可思議和極不可能的,，但目前一些城市已推行了,。對于購買第一套房屋的，也取消了原有的按揭利率優(yōu)惠激勵,。說明白一點(diǎn),，這都是準(zhǔn)凍結(jié)性舉措。
不可否認(rèn),，收效極為直觀,。交易急劇萎縮，很多散戶迅速出逃,，虛假需求被相應(yīng)剔減,。所以大家看到，這些資金陸續(xù)流入了股市,。這些年來形成的一個怪圈就是這樣,，當(dāng)樓市沉寂時，資金就避進(jìn)股市,；當(dāng)股市低迷時,，資金便撤回樓市。然而可以肯定,，這種資金的來回游移和倒騰,，都只是暫時性的。因此,，是不是也可以這樣說,，所謂虛假需求的被剔除，恐怕也只是暫時的,。時過境遷,，會卷土重來。
防止此種情況發(fā)生的最好辦法,，或許就是將這一系列準(zhǔn)凍結(jié)性舉措長效化,、機(jī)制化,，迫使這些資金打消掉重新折返的念頭，從而避免陷入反調(diào)控的周期性漩渦,。當(dāng)然,，這還不夠，因?yàn)槲覀儙缀鯚o法確定,，限購一套以及只許本地住戶可以入市就不存在投機(jī)現(xiàn)象,。事實(shí)是，很多時候,，購買性質(zhì)與購買數(shù)量,、購買人屬地完全無法畫等號。否則,，我們就是在低估投機(jī)家的智商了,。
而且還應(yīng)明白，散戶資金離場并不解決根本問題,，他們雖然在某種程度上推動了供需矛盾,，造成價格惡化，卻不對整個市場的基本面起決定性作用,，真正左右局面的，是集團(tuán)性資金,。這類集團(tuán)性資金,，既有境內(nèi)的，也有境外的,，既有民間的體制外的,，也有非民間的體制內(nèi)的。在這一輪調(diào)控前的五年時間里（2005年到2009年）,，因?yàn)檎{(diào)控政策上的開開闔闔式激勵而伺機(jī)大幅挺進(jìn),，這類集團(tuán)性資金已緊密地與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)血液融合在一起了。只要這類資金沒有徹底抽離,，樓價就不會出現(xiàn)根本調(diào)整,，矛盾勢頭也不會松動。
對于這些資金,，已進(jìn)入樓市的,，可以通過高稅收政策征繳和截留投機(jī)收益。與此同時,，必須立即無條件凍結(jié)掉任何超常規(guī)的交易行為,。比如一次性全額支付類交易，一次性的大宗（包括面積,、金額）交易與并購,，以阻止后續(xù)的集團(tuán)資金進(jìn)入,。
進(jìn)一步來考察，假如依舊無法改變市場現(xiàn)實(shí)矛盾,，除了來一個再凍結(jié),，短期之內(nèi)我們實(shí)在別無他法可想。筆者所指的是,，可以不在商品房市場進(jìn)入環(huán)節(jié)實(shí)施徹底凍結(jié)辦法,，但可以保留限購一套以及屬地限購這樣的底線，然后轉(zhuǎn)而考慮全面凍結(jié)整個存量房（二手房）市場,。這個理論的基本依據(jù)就在于,，用于自住的房屋，一般情況下是不可能再上市出賣的,。
這種結(jié)構(gòu)性的凍結(jié),，旨在解決兩個問題：杜絕規(guī)模性炒資繼續(xù)流入；擠掉已經(jīng)存在于市場內(nèi)的集團(tuán)型資金,。如果不做這樣的一手準(zhǔn)備,，后續(xù)的調(diào)控將很難再深入下去。因?yàn)楝F(xiàn)在的政策已到了某種極限了,。
無論如何,，凍結(jié)存量房市場，有效,，風(fēng)險系數(shù)也更低,。一方面，我們允許商品房市場存在,，并通過一個適度,、合理且健康的進(jìn)入方式與交易機(jī)制去體現(xiàn)，在這里,，“雙限制”（數(shù)量限購及地域性限購）辦法首先就可以保證購房資金的純凈性,，也就是說它們必須基于絕對真實(shí)的需求釋放。在這個源頭環(huán)節(jié),，有了這些鉗制性的篩選,，足夠了。另一方面,，再全面禁止購入房屋后的二次交易行為,，實(shí)際上等于抄了炒買者的后路，如此一來,，投機(jī)行為已沒有了可退出渠道與機(jī)制,，那些準(zhǔn)備進(jìn)入的資金必定望而卻步，自然不再大舉進(jìn)犯商品房市場,，這正是釜底抽薪之舉,。
為了免除潛在的市場動蕩,，實(shí)現(xiàn)某種較為平穩(wěn)的轉(zhuǎn)軌，對于已進(jìn)入的許多炒資,，在全面實(shí)行征稅和凍結(jié)再交易行為政策之前,，政府可以劃定出一個催吐期，在一定期限內(nèi),，允許他們基于風(fēng)險考慮提前處置名下可能形成積壓的房產(chǎn),。這些資產(chǎn)一旦被凍結(jié)交易，就會是一個負(fù)擔(dān),，不再有任何價值可變現(xiàn),。當(dāng)人人都將之視為一種負(fù)擔(dān)而恨不能以最快速度將之?dāng)[脫，這就會破壞掉一個本來是非常堅(jiān)固的投機(jī)營壘,，而由此導(dǎo)致的拋售現(xiàn)象,，一則可以將業(yè)已形成的投機(jī)水分最大限度地?cái)D掉，二則可以促使整個市場的交易價格被大幅壓低,，并逐漸回歸到理性平衡階段,。從這兩個角度來講，推行結(jié)構(gòu)性凍結(jié)樓市的策略,，是有意義的,。
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