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有媒體報道,，11月7日,，民政部部長李立國說,，目前,，城鄉(xiāng)空巢家庭超過老人家庭的50%，部分大中城市達到70%,；農(nóng)村留守老人約4000萬,，占農(nóng)村老年人口的37%，城鄉(xiāng)家庭養(yǎng)老條件明顯缺失,。根據(jù)民政部副部長竇玉沛提供的數(shù)字，目前,，中國共有各類養(yǎng)老機構(gòu)38060個,，床位266.2萬張，收養(yǎng)各類人員210.9萬人,。但是竇玉沛分析說,，養(yǎng)老床位總數(shù)僅占全國老年人口的1.59%,，不僅低于發(fā)達國家5%至7%的比例，也低于一些發(fā)展中國家2%至3%的水平,。由于區(qū)域之間,、城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡，既存在“一床難求”,，也存在“床位閑置”現(xiàn)象,。
對于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景，無疑是相當(dāng)看好的,。這從房企以及保險機構(gòu)大力追捧養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)項目的現(xiàn)狀已經(jīng)十分清楚,。全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)委員會成立以來，很多業(yè)內(nèi)人士對于委員會給予了很高的期望,。期望對養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的研究上水平,，改變養(yǎng)老地產(chǎn)投資人與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)很脫節(jié)的現(xiàn)狀。
我們目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),，無疑是水平很低的產(chǎn)業(yè),，不論是養(yǎng)老床位數(shù)量還是養(yǎng)老人群的收入水平以及養(yǎng)老項目的低水平軟硬件配置問題一直很突出。高端養(yǎng)老的產(chǎn)生受到養(yǎng)老觀念的束縛,，培養(yǎng)起來尚需要時日,，畢竟高端人群還習(xí)慣于居家養(yǎng)老。
缺乏政策支持也是一方面,。對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持政策,，目前仍然僅僅停留在研究階段。這對于急速發(fā)展的行業(yè)來說,，政策支持的缺乏從拿地,、建設(shè)與經(jīng)營階段開發(fā)建設(shè)企業(yè)都是一頭霧水。但是,，最艱難的還是在經(jīng)營階段,。
與朋友在爭論養(yǎng)老地產(chǎn)的前景時，有一個分歧在于如何實現(xiàn)養(yǎng)老項目的盈利,。房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)的發(fā)展高峰期僅僅不足五年,，實力房企本身還是鳳毛麟角。對于囤地的看法我一直持異議也是因為國內(nèi)房企的資金實力還不足以選擇主動囤地,，開發(fā)過程的現(xiàn)金流增速才是國內(nèi)房企的最大訴求,。這就影響了房企對于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)選擇撒手為主，而很難考慮長期持有經(jīng)營,。
很多著名的養(yǎng)老項目,，養(yǎng)老公寓并不是項目的主體。原因當(dāng)然是只有養(yǎng)老公寓,，對于投資的收回目前來說還沒有很好的模式,。而居家養(yǎng)老的概念目前還沒有根本改變,，高端的機構(gòu)養(yǎng)老還屬于培育階段，所以持有型養(yǎng)老公寓的發(fā)展還不能成為主流,。在談到險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)的訴求時,，我和同行有爭議。他認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營要考慮資金風(fēng)險,，經(jīng)營收益不足10%,，貸款利息都不足以償還，所以養(yǎng)老項目的持有經(jīng)營是沒有利潤的,。這一點我也贊成,。對于房企開發(fā)經(jīng)營養(yǎng)老地產(chǎn)項目，確實是不可持續(xù)的,。那么,，開發(fā)與經(jīng)營的截然分開勢在必行。
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