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《證券時報》11月9日刊發(fā)報道稱：有關(guān)部委正著手制定相關(guān)管理辦法，當(dāng)房價出現(xiàn)較大幅度上漲時，經(jīng)省級人民政府同意,，省級物價部門有權(quán)直接出手限制商品房銷售價格,，如直接限制企業(yè)利潤水平、直接限定銷售價格等。這一消息在早就不平靜的房地產(chǎn)市場再投一塊巨石。
目前尚不知此消息的可靠程度。若報道所述措施真的出臺,，相信會引發(fā)強(qiáng)烈爭論。眾所周知,，市場經(jīng)濟(jì)條件下,，價格規(guī)律是最重要的市場規(guī)律和“無形之手”，通過價格波動調(diào)節(jié)商品供需,，進(jìn)而較有效地調(diào)配社會資源,。只有在計劃經(jīng)濟(jì)條件下,，政府才會大面積地管制商品價格。如果通過行政手段直接干預(yù)房價,，會否對商品住宅的市場機(jī)制造成損害呢,？
答案是確定的。從制度設(shè)計的角度觀察,，我國至今還保留著物價管理部門,，這是計劃經(jīng)濟(jì)時代的遺留物。在特殊市場形勢下,，對于部分商品價格進(jìn)行適度的臨時性管制,，并非全無是處。尤其是那些直接涉及民生的生活必需品,。比如近日七部委緊急下發(fā)通知,要求穩(wěn)定棉花市場價格,。
然而，大家有沒有聽說過物價部門干預(yù)過股票價格,？肯定沒有,。股票,、債券,、黃金等皆為資產(chǎn)，資產(chǎn)價格與民生無關(guān),，所以就不必進(jìn)行硬性干預(yù),，只需通過印花稅等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控即可。住房兼有消費(fèi)品和資產(chǎn)品的雙重屬性,。在被當(dāng)做消費(fèi)品時,，有關(guān)方面只需在“市場失效”時對住房市場進(jìn)行調(diào)控，近幾年國家穩(wěn)定房價的政策即是如此,。在被當(dāng)做資產(chǎn)品時,，就不應(yīng)通過行政手段進(jìn)行價格方面的直接管控。
因此,，調(diào)控房價,，必須采取合理、有度的手段,。去年12月以來,，中央政府已連續(xù)發(fā)動三波緊縮型房地產(chǎn)調(diào)控，主要調(diào)控目標(biāo)就是房價,。作為第三波調(diào)控的“9·29新政”,，已不憚于大加使用行政手段，如限購,、限貸等措施,。不過,，限購和限貸管制的是投資投機(jī)性需求（當(dāng)然也誤傷了部分自住需求），并沒直接干預(yù)房價,。
而據(jù)上述消息,，現(xiàn)在有關(guān)部委制定中的措施是直接管制房價。什么叫直接管制房價,？一個活生生的案例是,，2006年出臺的房地產(chǎn)調(diào)控文件“國十五條”曾提出“限地價、限房價,、限套型”（后來退化成只限套型的“90/70”政策）,，政府方面在出讓土地時就跟開發(fā)商簽訂合同，限定未來住宅銷售的最高價,。遺憾的是,，“限價房”只出現(xiàn)在北京、廣州,、成都等部分城市,，沒能實(shí)現(xiàn)全國推廣。
從價格管制方式上分析,，所謂依照《價格法》,，“省級物價部門有權(quán)直接出手限制商品房銷售價格”，其可操作性也不強(qiáng),。與奶粉,、飲料等大眾消費(fèi)品相比，商品房最大的特點(diǎn)是每套房子都跟別的房子不一樣,，要想精準(zhǔn)指導(dǎo)和限制房價,，物價部門得投入多少人力、物力,、財力才行呢,？無法想象！實(shí)際上,，管理房價,，最重要的部門依然是房管部門。
從管理?xiàng)l線分析,，以前我國對樓盤銷售價格的管理比較粗放,。2004年修改后的《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定：商品房預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積,、竣工交付日期等內(nèi)容,，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。這其中并沒包括價格,，只是提出省級建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政管理部門可根據(jù)該辦法制定實(shí)施細(xì)則,。所以,，其后各地都有自己的商品房預(yù)售管理政策，管理松緊度不一,。一般而言,，地方房管部門都允許開發(fā)商備案的價格在銷售時可自由浮動，或只是略加限高,。在2007年樓市非理性繁榮期,，激進(jìn)如南京市，出臺了“一房一價”政策,，不允許開發(fā)商隨意漲價,，一度曾引起很多人的質(zhì)疑，2008年此政策取消,。
直到今年4月份,，為落實(shí)“國十條”，住建部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》,，其中規(guī)定,，對取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格,，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報價格,，明碼標(biāo)價對外銷售。這意味著,，各地都須實(shí)行“一房一價”,，且不能隨意漲價,。各地若嚴(yán)格落實(shí)此政策,，實(shí)際上就是限制價格了。
關(guān)鍵是,，地方管房部門是如何審定開發(fā)商上報的預(yù)售價格的,。近期部分城市高價商品住宅項(xiàng)目申請預(yù)售不太順利，正是因?yàn)榉抗懿块T加強(qiáng)了定價審核,，開發(fā)商想定高一點(diǎn),，房管部門可能就會有意見。至于銷售時能否提高價格,，各地政府管理口徑不一,。
我們認(rèn)為，按照現(xiàn)有存量政策的力度,，樓市正在降溫中,，未來半年部分熱點(diǎn)城市房價必將有所下跌。當(dāng)前各地只須落實(shí)住建部4月出臺的預(yù)售管理新政即可,，發(fā)改委,、物價局等部門暫時不宜再追加直接干預(yù)商品住宅價格的政策,，否則徒增非議。
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