|
《證券時(shí)報(bào)》11月9日刊發(fā)報(bào)道稱：有關(guān)部委正著手制定相關(guān)管理辦法,，當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度上漲時(shí)，經(jīng)省級(jí)人民政府同意,，省級(jí)物價(jià)部門有權(quán)直接出手限制商品房銷售價(jià)格,，如直接限制企業(yè)利潤(rùn)水平、直接限定銷售價(jià)格等,。這一消息在早就不平靜的房地產(chǎn)市場(chǎng)再投一塊巨石,。
目前尚不知此消息的可靠程度。若報(bào)道所述措施真的出臺(tái),，相信會(huì)引發(fā)強(qiáng)烈爭(zhēng)論,。眾所周知，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,，價(jià)格規(guī)律是最重要的市場(chǎng)規(guī)律和“無形之手”,，通過價(jià)格波動(dòng)調(diào)節(jié)商品供需，進(jìn)而較有效地調(diào)配社會(huì)資源,。只有在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下,，政府才會(huì)大面積地管制商品價(jià)格。如果通過行政手段直接干預(yù)房?jī)r(jià),，會(huì)否對(duì)商品住宅的市場(chǎng)機(jī)制造成損害呢,？
答案是確定的。從制度設(shè)計(jì)的角度觀察,，我國(guó)至今還保留著物價(jià)管理部門,，這是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的遺留物。在特殊市場(chǎng)形勢(shì)下,，對(duì)于部分商品價(jià)格進(jìn)行適度的臨時(shí)性管制,，并非全無是處。尤其是那些直接涉及民生的生活必需品,。比如近日七部委緊急下發(fā)通知,要求穩(wěn)定棉花市場(chǎng)價(jià)格,。
然而，大家有沒有聽說過物價(jià)部門干預(yù)過股票價(jià)格？肯定沒有,。股票,、債券、黃金等皆為資產(chǎn),，資產(chǎn)價(jià)格與民生無關(guān),，所以就不必進(jìn)行硬性干預(yù)，只需通過印花稅等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控即可,。住房兼有消費(fèi)品和資產(chǎn)品的雙重屬性,。在被當(dāng)做消費(fèi)品時(shí)，有關(guān)方面只需在“市場(chǎng)失效”時(shí)對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控,，近幾年國(guó)家穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策即是如此,。在被當(dāng)做資產(chǎn)品時(shí)，就不應(yīng)通過行政手段進(jìn)行價(jià)格方面的直接管控,。
因此,，調(diào)控房?jī)r(jià)，必須采取合理,、有度的手段,。去年12月以來，中央政府已連續(xù)發(fā)動(dòng)三波緊縮型房地產(chǎn)調(diào)控,，主要調(diào)控目標(biāo)就是房?jī)r(jià),。作為第三波調(diào)控的“9·29新政”，已不憚?dòng)诖蠹邮褂眯姓侄�,，如限�?gòu),、限貸等措施。不過,，限購(gòu)和限貸管制的是投資投機(jī)性需求（當(dāng)然也誤傷了部分自住需求）,，并沒直接干預(yù)房?jī)r(jià)。
而據(jù)上述消息,，現(xiàn)在有關(guān)部委制定中的措施是直接管制房?jī)r(jià),。什么叫直接管制房?jī)r(jià)？一個(gè)活生生的案例是,，2006年出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控文件“國(guó)十五條”曾提出“限地價(jià),、限房?jī)r(jià),、限套型”（后來退化成只限套型的“90/70”政策）,，政府方面在出讓土地時(shí)就跟開發(fā)商簽訂合同，限定未來住宅銷售的最高價(jià),。遺憾的是,，“限價(jià)房”只出現(xiàn)在北京、廣州、成都等部分城市,，沒能實(shí)現(xiàn)全國(guó)推廣,。
從價(jià)格管制方式上分析，所謂依照《價(jià)格法》,，“省級(jí)物價(jià)部門有權(quán)直接出手限制商品房銷售價(jià)格”,，其可操作性也不強(qiáng)。與奶粉,、飲料等大眾消費(fèi)品相比,，商品房最大的特點(diǎn)是每套房子都跟別的房子不一樣，要想精準(zhǔn)指導(dǎo)和限制房?jī)r(jià),，物價(jià)部門得投入多少人力,、物力、財(cái)力才行呢,？無法想象,！實(shí)際上，管理房?jī)r(jià),，最重要的部門依然是房管部門,。
從管理?xiàng)l線分析，以前我國(guó)對(duì)樓盤銷售價(jià)格的管理比較粗放,。2004年修改后的《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定：商品房預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置,、面積、竣工交付日期等內(nèi)容,，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖,。這其中并沒包括價(jià)格，只是提出省級(jí)建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政管理部門可根據(jù)該辦法制定實(shí)施細(xì)則,。所以,，其后各地都有自己的商品房預(yù)售管理政策，管理松緊度不一,。一般而言,，地方房管部門都允許開發(fā)商備案的價(jià)格在銷售時(shí)可自由浮動(dòng)，或只是略加限高,。在2007年樓市非理性繁榮期,，激進(jìn)如南京市，出臺(tái)了“一房一價(jià)”政策,，不允許開發(fā)商隨意漲價(jià),，一度曾引起很多人的質(zhì)疑，2008年此政策取消,。
直到今年4月份,，為落實(shí)“國(guó)十條”,，住建部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，其中規(guī)定,，對(duì)取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目,，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格,，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售,。這意味著，各地都須實(shí)行“一房一價(jià)”,，且不能隨意漲價(jià),。各地若嚴(yán)格落實(shí)此政策，實(shí)際上就是限制價(jià)格了,。
關(guān)鍵是,，地方管房部門是如何審定開發(fā)商上報(bào)的預(yù)售價(jià)格的。近期部分城市高價(jià)商品住宅項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售不太順利,，正是因?yàn)榉抗懿块T加強(qiáng)了定價(jià)審核,，開發(fā)商想定高一點(diǎn)，房管部門可能就會(huì)有意見,。至于銷售時(shí)能否提高價(jià)格,，各地政府管理口徑不一。
我們認(rèn)為,，按照現(xiàn)有存量政策的力度,，樓市正在降溫中，未來半年部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)必將有所下跌,。當(dāng)前各地只須落實(shí)住建部4月出臺(tái)的預(yù)售管理新政即可,，發(fā)改委、物價(jià)局等部門暫時(shí)不宜再追加直接干預(yù)商品住宅價(jià)格的政策,，否則徒增非議,。
|