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上海新“十二條”中，正式推出了“限購令”,，暫定自10月8日起上海市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房),。這意味著上海是繼北京、深圳,、廈門之后,，國內(nèi)第四個推出“限購令”的城市。但奇怪的是,，在發(fā)布“限購令”之后,，這幾個城市的樓市沒有受到很大打擊,，某種程度上“限購”反而刺激了購買量，甚至北京和深圳等地還繼續(xù)出現(xiàn)“排隊(duì)買房”現(xiàn)象,。這顯然出乎政策制定者的最初預(yù)料,。
筆者認(rèn)為，這種“意外”是由好幾個因素造成的,。
首先是“末班車效應(yīng)”,。限購之后，很多人預(yù)期政策將越來越偏緊,，激起他們?nèi)屬徸》俊６唐趦?nèi),，限購反而造成搶購,。
其次，剛性需求的力量確實(shí)很強(qiáng),。
第三,，限購確實(shí)打擊了投機(jī)炒作、囤積多套房產(chǎn)的人,，但問題是,，我們目前面臨的很可能是“全民炒房”。社會保障不足,，貨幣流動性泛濫,，是房價的兩大推動力。有很多研究發(fā)現(xiàn),，我國大城市的房價歷年漲幅剛好與貨幣供應(yīng)量呈高度線性相關(guān),。為了養(yǎng)老保障和防止通脹，絕大多數(shù)普通人只要有機(jī)會都會傾向于去買一套房存起來,。
第四,，目前的調(diào)控政策沒有從根本上改變?nèi)藗儗Ψ績r不斷上漲的預(yù)期。尤其房產(chǎn)稅并沒有形成有效的威懾力,。雖然市場上一再傳聞持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅,，消費(fèi)者“對房產(chǎn)稅的預(yù)期并不高”，指望著第二套,、第三套房才會開始征,，終歸相信“法不責(zé)眾”，“跟著主流走不會吃虧”,。但政府確實(shí)也處于兩難境地,，不開征房產(chǎn)稅，人們?nèi)匀挥袡C(jī)會就會“囤積”住房,，但開征房產(chǎn)稅又是一件很復(fù)雜的事情,，所遇到的挑戰(zhàn)很大,。尤其稅率和范圍上，開征低了,，威懾力很小,，開征高了，又會造成很大的社會風(fēng)險,。除非政府真能拿出一整套辦法,，讓住房制度有一個根本改觀，讓房價不斷上漲的預(yù)期被打破,，人們才會停止去搶購住房,。
當(dāng)然限購令才剛剛出來不久，很多效果還有待觀察,，尤其在“末班車效應(yīng)”之后,，剛需到底有多大力量、房價是不是真的主要是因?yàn)閯傂柰苿拥群芏酄幷摬恍莸拿},，就可以通過這次“社會實(shí)驗(yàn)”看清楚,。為此如果限購令能堅(jiān)持個1至2年，筆者不否認(rèn)限購令在長期會逐步發(fā)揮一些作用,。但中國住房問題是不是就此能解決了,？筆者不持樂觀態(tài)度。房地產(chǎn)調(diào)控仍然任重道遠(yuǎn),，住房制度的全面調(diào)整才剛剛起步,。
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