對(duì)中國人來說,，1998年是值得記住的一年,，那年兩項(xiàng)改革永久地改變了中國人的面貌,。其一是住房體系被全面市場化,，這非常重要,，因?yàn)樵诖酥�,，老百姓即使有房住,，也不是自己的�?cái)產(chǎn),，更不能買賣,，也就是說,，老百姓既無財(cái)產(chǎn)、又無股權(quán),，是真正的無產(chǎn)者,，衣食住行都靠單位，而不能自由支配,。但住房市場化改革后,，房子可以私人擁有并能自由買賣,，不少老百姓從此成了有產(chǎn)者，擁有自己的財(cái)產(chǎn)是件很幸運(yùn)的事,。這是質(zhì)的變化,。為什么這么說？因?yàn)楫?dāng)住房,、醫(yī)療,、子女教育都跟工作單位捆綁在一起時(shí)，你一家老少生存的方方面面就都掌握在“單位領(lǐng)導(dǎo)”手里,，這樣你就不得不順從,、甚至屈服于“領(lǐng)導(dǎo)”。1998年后老百姓有了自己的私有財(cái)產(chǎn)——房子,，即使“領(lǐng)導(dǎo)”不高興,，你也不用擔(dān)心自己的住房會(huì)被“領(lǐng)導(dǎo)”剝奪走，因?yàn)榉孔赢a(chǎn)權(quán)是你的,。這就是住房市場化改革的意義,，也是私有財(cái)產(chǎn)的意義。
其二是住房按揭貸款的推出,。1998年底跟住房市場化改革配套推出的按揭貸款,，是1950年以后中國老百姓第一次能用到的金融借貸產(chǎn)品。按揭貸款這一金融產(chǎn)品,，縮小了中低收入群體跟富有群體間的生活差距,，讓中低收入的人也能有機(jī)會(huì)像高收入者一樣，較早買到房子,、汽車等,，或者買多套房投資。試想,，如果沒有按揭貸款,，市場化后的房地產(chǎn)就只是高收入階層的市場，不僅中低收入家庭年老之前買不到房,，就連其子女,，再有出息也沒法在戀愛市場上與富有家庭子女競爭。因此,，按揭貸款以及許多其他金融產(chǎn)品,，能夠從本質(zhì)上改變中低收入階層的生活空間，拉平他們跟富有階層的機(jī)會(huì)差距,，這就是為什么任何限制住房按揭貸款,、增加按揭貸款難度的舉措，等于要拉大中低收入階層跟富有階層的差距，使他們?cè)跈C(jī)會(huì)上空間更小,。
一旦房產(chǎn)是私有并且可以自由買賣,，也可以做抵押按揭貸款了，房子不僅僅是老百姓家庭的財(cái)富,，而且還可以隨時(shí)轉(zhuǎn)變成資本,，使這筆財(cái)富不再是死的，而是能生錢的資本,，就像房產(chǎn)證可以做多種短期或長期抵押,，也可以在談生意、做投資時(shí)以房產(chǎn)證做信用保證,，改變你的創(chuàng)業(yè),、投資和生活空間！
1998年的兩項(xiàng)改革已經(jīng)改變了中國社會(huì)的精神面貌,，提升了人們的權(quán)利和財(cái)產(chǎn)意識(shí),，也強(qiáng)化了個(gè)人的自信度。
或許,，1998年的房產(chǎn)市場化和金融改革太成功,，以至于從那以后需求不斷上升，供不應(yīng)求,，房價(jià)不斷上漲,。接下來，全國上下人人談房市,，呼吁政府壓制房價(jià),，以實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”,。于是,，過去幾年，當(dāng)房價(jià)上漲時(shí),，人們就呼吁政府出“重拳”,，一些評(píng)論員還會(huì)把買房和愛國連在一起。
經(jīng)過幾年的一系列的房地產(chǎn)調(diào)控,，到今天,，不僅房價(jià)越調(diào)控越高，而且,，行政手段差不多已用盡：限制房產(chǎn)交易,、持房兩年或五年以上才能出售、提高交易稅費(fèi),、規(guī)定一家一房,、限制外地人買房、禁止外地居民按揭,、禁止或限制二套以上按揭貸款……這些措施當(dāng)然都是對(duì)1998年房改與住房金融改革的倒退,。今天,，房地產(chǎn)市場的“市場性”越來越被懷疑。我們應(yīng)該把房市放在整個(gè)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的長久目標(biāo)中思考,，今天的政策舉措應(yīng)該與長久藍(lán)圖一致,，而不是頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳,。
拋開房地產(chǎn)是1998年初衷意義上的“市場”,，還是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)意義上的“政策市”不管，今天的局面是一些根本制度安排的必然,。房價(jià)失控的原因在于供給,，也在于宏觀政策的反復(fù)多變。
第一,，地方政府絕對(duì)壟斷房產(chǎn)土地供應(yīng),，逼著房價(jià)只漲不跌。很明顯的事實(shí)是小產(chǎn)權(quán)房價(jià)遠(yuǎn)低于“大產(chǎn)權(quán)”房價(jià),。如果農(nóng)民個(gè)人或集體也有權(quán)將土地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”,，用于房地產(chǎn)開發(fā)，與地方政府在土地供應(yīng)上競爭,，那么,，房價(jià)會(huì)立即往小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房價(jià)之間的某個(gè)位置靠攏，小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格會(huì)漲,，大產(chǎn)權(quán)房價(jià)會(huì)跌,。這本身清楚告訴我們，政府壟斷土地供應(yīng)權(quán)對(duì)過去房價(jià)只漲不跌有著根本的“貢獻(xiàn)”,。當(dāng)然,，政府沒有激勵(lì)、也沒有壓力去改變這一基本制度,，因?yàn)橥恋匾呀?jīng)是財(cái)政不可缺少的一大部分,。但是，我們還是應(yīng)該看到,，改變政府壟斷土地供應(yīng)的格局,，讓農(nóng)民自己和農(nóng)民集體也有權(quán)供應(yīng)土地，不僅能解決房地產(chǎn)泡沫的問題,，而且也符合公平,、公正原則，因?yàn)槟切┑卦?950年前,，本來就是農(nóng)民私人的,，是他們祖先留下的財(cái)富，他們應(yīng)該有權(quán)享受其利益。
第二,，18億畝農(nóng)用土地紅線,，給各級(jí)政府限制房地產(chǎn)土地供應(yīng)提供了借口，其結(jié)果是抑制房產(chǎn)供應(yīng),。一方面,，科技發(fā)展使每畝產(chǎn)量不斷上升，耕地面積的含意跟原來不同,，18億畝地紅線是過時(shí)的觀念,。在歷史上，中國的人均農(nóng)耕地面積從來沒有今天這么低,，但是,，糧食安全問題也從來沒有解決得像今天這么好，為什么,？除了雜交農(nóng)作物使產(chǎn)量大增外,，也有溫室生產(chǎn)帶來的產(chǎn)量革命。另一方面,，土地資源的確不是中國的優(yōu)勢(shì),，在全球化的今天，既然別國的生活用品可以依賴中國制造,，中國的部分糧食需要為何不能從土地資源更豐富的巴西,、美國進(jìn)口呢？再者,，如果自然土地實(shí)在供應(yīng)不夠,，也可以通過把一畝地蓋成50層樓、每層都人工種上糧食,，那不是把一畝地變成了50畝地農(nóng)田了,？以此推理下去，5億畝農(nóng)地不是可以人工變成20億畝種植地用了,？所以,，18億畝紅線是基于過時(shí)的觀念和理解，應(yīng)當(dāng)放棄,。
第三，利率工具是市場化的政策調(diào)控工具,。與其通過限制二套房貸,、三套房貸等量化指標(biāo)來降低投機(jī)需求，不如提高貸款利率,，提高杠桿投機(jī)買房成本,。可是，出于保護(hù)國企,、保護(hù)地方政府,，決策層寧可冒通脹風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn),，而繼續(xù)保留過低的利率,。這變相鼓勵(lì)投機(jī)買房，使房地產(chǎn)供不應(yīng)求的局面惡化,。在目前的情況下,，加息是必須做的事情，這也是更好的政策選擇,。
正由于上面的原因,，加上歷次房產(chǎn)調(diào)控政策從效果上都是抑制了供給，從而,，在過去十幾年產(chǎn)生了“只漲不跌”的總體價(jià)格路徑,，這反過來增加了投機(jī)買房“只賺不賠”的信心。特別是,，在過去的經(jīng)歷中,，每次短暫下跌后，房價(jià)必然再漲,，這自然催化了投機(jī)傾向,，促使房產(chǎn)需求不斷上升，形成“房價(jià)上漲——投資投機(jī)需求增加——房價(jià)再漲——投資投機(jī)需求再增加……”的惡性循環(huán),。
因此,，解決房地產(chǎn)泡沫的根本辦法還是增加供給，一是增加土地供應(yīng),，二是改變政府壟斷土地供應(yīng)的局面,，讓農(nóng)民個(gè)人和集體都有權(quán)供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)用地。
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“小政府,、大社會(huì)”是舒緩房價(jià)壓力的出路 |
城市化一般會(huì)推高城市地價(jià),、房價(jià)變化也有不可避免的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。但是,，不同的制度安排會(huì)帶來不同的城市化結(jié)果,。資源越集中在權(quán)力手中、機(jī)會(huì)越不平等的“大政府”社會(huì)里,，城市化的力量也會(huì)集中,，就是集中在權(quán)力最高的城市，以至于權(quán)力中心城市會(huì)因城市化發(fā)展而出現(xiàn)房價(jià)泡沫,，但是,，非權(quán)力中心城市的房價(jià)壓力就未必很高,。
北京的氣候和環(huán)境，并不適合大量人口的居住,，但是,，這并沒妨礙數(shù)千萬人在那里找工作、買房子定居,，因?yàn)閺慕?jīng)濟(jì)上講,，這是非常理性的舉措。第一,，北京是全國的權(quán)力中心,，在國有經(jīng)濟(jì)和各行各業(yè)都受到嚴(yán)格管制的制度安排下，具體的資源配置權(quán),、審批權(quán),、管制權(quán)，都掌握在分布于北京的國家各部委里,。教育體系的經(jīng)費(fèi)掌握在教育部,，醫(yī)療體系的經(jīng)費(fèi)管理在衛(wèi)生部，科研經(jīng)費(fèi)掌握在中科院自然科學(xué)基金以及不同部委手里,，等等,。這樣一來，不僅各地方大學(xué),、醫(yī)院,、地方政府、跨國公司,、中國國內(nèi)公司都要設(shè)駐京辦,，配置相應(yīng)的人員和家屬，而且連普通的人也愿意在北京買房子,，山西煤老板一賺夠錢,，就想到北京買房。在政府掌握方方面面的資源和權(quán)力的情況下,，首都就成了所有人向往并要買房子的地方,。
第二，從物質(zhì)條件和各種福利角度看,，北京也是全國第一,，是全國第一重點(diǎn)保護(hù)、優(yōu)先照顧的城市,。即使在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)期間,，不管其他省市的情況如何，也必須保證北京的糧食和菜肉供應(yīng),，不能讓北京人餓肚子,，所以，不奇怪,，在過去60年里,，方方面面的資源都被用來重點(diǎn)發(fā)展北京。到了今天,，從交通網(wǎng)絡(luò),、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)院醫(yī)療,、涉外設(shè)施,，到教育設(shè)施，等等,，北京都是最好的,。能夠在北京買到房子，就能享受一等公民的好處,，北京的房子需求幾乎是無上限的,。
第三，子女上好大學(xué)的機(jī)會(huì)在北京最好,。比如,，2009年進(jìn)入北京大學(xué)和清華大學(xué)的新生中，北京平均不到兩萬的人口就有一個(gè)能進(jìn)入北大或者清華,，而湖南是38萬人口才有一個(gè)進(jìn)北大,、清華。為了子女能享受到進(jìn)入好大學(xué)的優(yōu)先機(jī)會(huì),，做父母的當(dāng)然要去北京買房,。
根據(jù)同樣的道理，在各個(gè)省中,，省會(huì)城市是省內(nèi)權(quán)力中心,、資源配置中心，那自然是省內(nèi)人民所向往的地方,，城市化在那個(gè)省帶來的買房壓力又集中在省會(huì)城市里,。
我不是說其他國家的城市化過程中沒有出現(xiàn)過這種現(xiàn)象，只是一般沒有中國目前這么極端,，因?yàn)槠渌麌业某青l(xiāng)機(jī)會(huì)差別,、城市之間的機(jī)會(huì)與資源差別，沒有被權(quán)力扭曲得像中國這么嚴(yán)重,。比如,，在美國，華盛頓是首都,，但美國社會(huì)并沒有明顯地都偏愛到華盛頓買房,，到華盛頓居住,，實(shí)際情況正好相反；在美國的各州,，州府所在地也并非那個(gè)州老百姓最向往的地方,。比如，紐約州州府在阿爾巴尼,，那里沒有幾個(gè)居民,；在康州，州府在哈特福特市,，我在這里沒聽誰說要不顧一切往那里搬家,，到那里買房子。加拿大,、澳大利亞,，巴西等國家也大致如此。
在中國,，未來的城市化發(fā)展不應(yīng)該再把壓力集中在少數(shù)一線,、二線城市，因?yàn)檫@些城市到今天已經(jīng)超負(fù)荷,，而且如果再繼續(xù)下去,，這些城市的房價(jià)上漲壓力會(huì)難以消退。因此,，中國的畸形城市化歷程必須改變,，一、二線城市房地產(chǎn)泡沫壓力必須得到緩和,，而要做到這些,，就必須加快體制改革，加快“國退民進(jìn)”,，強(qiáng)化民營經(jīng)濟(jì)和民間事業(yè)單位,，減少政府對(duì)資源、對(duì)行業(yè)的行政管制,，實(shí)現(xiàn)“小政府,、大社會(huì)”的理想。一旦這一目標(biāo)實(shí)現(xiàn),，行政權(quán)力配置資源過程中所必然帶來的不公平和機(jī)會(huì)扭曲,，也會(huì)消失不少。那時(shí)候,，就不再是大家只往幾個(gè)一,、二線城市遷居買房了。