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銀行資產(chǎn)質(zhì)量的警示,，說(shuō)明現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控已到了關(guān)鍵時(shí)刻。
多個(gè)媒體上周五報(bào)道了銀行資產(chǎn)質(zhì)量的變化,，這個(gè)動(dòng)向理應(yīng)引起各方特別關(guān)注,。因?yàn)槎鄶?shù)銀行壞賬大幅增加，引發(fā)的就是金融系統(tǒng)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),，非得保持高度警覺(jué)不可,。銀行資產(chǎn)質(zhì)量亮出警示信號(hào)是好事。房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)“潛伏期”較長(zhǎng),，提前警示,，證明了今年4月以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)厲調(diào)控的必要性。
日本房地產(chǎn)泡沫破滅,，1997年亞洲金融危機(jī),，美國(guó)2008年次貸危機(jī)……近20年來(lái)的全球的銀行危機(jī)無(wú)不與資產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅有關(guān)。而日本經(jīng)濟(jì)至今未能走出谷底,，美國(guó)也尚未恢復(fù)元?dú)狻?BR> 現(xiàn)在有一些觀點(diǎn)認(rèn)為,，為了防止房地產(chǎn)資金鏈斷裂，防止銀行的壞賬增加,，應(yīng)該放松銀行對(duì)房地產(chǎn)的信貸,。筆者不同意這個(gè)“以毒攻毒”的方式。從醫(yī)學(xué)上講,，“以毒攻毒”是旁門左道,，沒(méi)有真正的科學(xué)的研究結(jié)果和成功實(shí)踐臨床案例。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的效果還未真正顯現(xiàn),，銀行出現(xiàn)資產(chǎn)問(wèn)題警示,，正是前期信貸的問(wèn)題。如果此時(shí)放松銀行對(duì)房地產(chǎn)的信貸投放,，無(wú)異于把已開(kāi)始全力排毒,、戒毒的銀行和房地產(chǎn)市場(chǎng)，再次送進(jìn)莫測(cè)深淵,，資產(chǎn)質(zhì)量問(wèn)題的暴露可能被延緩,，但是中毒程度會(huì)更嚴(yán)重，后果將不堪設(shè)想,。
中國(guó)銀行體系現(xiàn)在最大的問(wèn)題,，就在房地產(chǎn)信貸。只是現(xiàn)在有關(guān)銀行信貸質(zhì)量下降的報(bào)道比較籠統(tǒng),，應(yīng)該細(xì)分是哪類信貸有問(wèn)題,，是開(kāi)發(fā)商信貸問(wèn)題,，還是抵押貸款有問(wèn)題，或者兩者都有問(wèn)題,。前者是開(kāi)發(fā)商，后者是購(gòu)房人,。只有這樣,，才能有效控制銀行風(fēng)險(xiǎn)。還有一類是與地方政府靠賣地?fù)?dān)保的房地產(chǎn)或其他項(xiàng)目的銀行信貸資金,，如果這部分擔(dān)保的資產(chǎn)出了問(wèn)題,，那相關(guān)項(xiàng)目的銀行資金的償付也會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題了。
開(kāi)發(fā)商信貸的風(fēng)險(xiǎn)在于,，對(duì)于那些自有資金不到位,，主要利用銀行貸款和預(yù)售資金作為開(kāi)發(fā)資金的開(kāi)發(fā)商，房屋銷售不好,，就可能出現(xiàn)不能按時(shí)償還銀行貸款的問(wèn)題,。短期內(nèi)就是“逾期”，時(shí)間長(zhǎng)了就是壞賬,。另一類利用銀行信貸和部分預(yù)售資金邊開(kāi)發(fā)邊銷售的開(kāi)發(fā)商,，如果開(kāi)發(fā)過(guò)程中銷售狀況不如意，便出現(xiàn)資金鏈斷裂的問(wèn)題,，開(kāi)發(fā)樓盤變成爛尾樓,，前期銀行開(kāi)發(fā)貸款可能成為壞賬，前期銷售不能兌現(xiàn),，不斷影響銀行,，而且可能形成許多法律糾紛等社會(huì)問(wèn)題。
這樣的問(wèn)題,，都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不守規(guī)則所致,，如果都嚴(yán)格以自有資金開(kāi)發(fā)，不高度杠桿依賴銀行資金和預(yù)售資金,，銀行和房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)小得多,。但是房地產(chǎn)價(jià)格泡沫很大，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間因此就變得很大,，只要能賣得出去,，一定幅度的降價(jià)并不影響開(kāi)發(fā)商還款能力。短期內(nèi)房地產(chǎn)影響銀行質(zhì)量問(wèn)題的,，主要是房屋銷售情況,，房地產(chǎn)商只要能支撐，是怎么也不愿降價(jià)的,，一是與政策博弈以達(dá)到利潤(rùn)最大化,，另一個(gè)擔(dān)心增加與已高價(jià)購(gòu)房者的糾紛,。
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，雖然抵押貸款時(shí)間期限較長(zhǎng),，一般短期內(nèi)問(wèn)題不容易顯現(xiàn),。但是購(gòu)房者分幾種情況，如果是自住房或者是所謂改善性住房,，因?yàn)樾刨J額度不會(huì)太大,，只要利率不大幅提升，只要信貸的相關(guān)信用信息是真實(shí)的,，近期爆發(fā)大規(guī)模止贖（即還不起錢,，把房租交回銀行）的風(fēng)險(xiǎn)不大。而且還款能力與價(jià)格變動(dòng)無(wú)關(guān),，不受價(jià)格變動(dòng)影響,。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控出現(xiàn)價(jià)格變動(dòng)，不影響還款能力,，也就不會(huì)影響銀行資產(chǎn)質(zhì)量,。
而對(duì)于主要靠借銀行的錢大規(guī)模炒樓的人來(lái)說(shuō)，他們從來(lái)沒(méi)有準(zhǔn)備20年或者30年按期還款,，只想通過(guò)低買高賣的高額價(jià)差償還銀行的貸款,，同時(shí)獲取低成本利潤(rùn)，所以短期風(fēng)險(xiǎn)就不小了,。這個(gè)群體是銀行房地產(chǎn)抵押貸款的主要部分,，也是房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲的主要推動(dòng)力，可能是除開(kāi)發(fā)商之外對(duì)銀行資產(chǎn)質(zhì)量變化影響最大的影響之一,。他們的還貸能力與價(jià)格變動(dòng)影響和市場(chǎng)銷售影響密切,。
最近銷售數(shù)據(jù)顯示成交面積上升，筆者以為,，要特別注意購(gòu)房資金的來(lái)源,。如果是全額自有資金，那就不用過(guò)于擔(dān)心,。因?yàn)榇罅孔杂匈Y金閑置,，可能會(huì)使通脹預(yù)期管理難度加大。因?yàn)檫@些資金不會(huì)老老實(shí)實(shí)放在銀行里,，只要提取這些資金,，中央銀行必須向銀行提供流動(dòng)性，否則出現(xiàn)銀行擠兌危機(jī),，貨幣政策對(duì)流動(dòng)性的合理管理就受到制約,。而這些不安分守己的資金的炒作行為，無(wú)論去炒綠豆還是大蒜,，都會(huì)加大通脹預(yù)期的心理壓力,。所以,，如果這些資金全額支付購(gòu)房款，鎖定這些資金防止其四處泛濫,，也可能是管理這些“體制外”的流動(dòng)性的一個(gè)方法,。
如果是全額外資資金，那也不用擔(dān)心,。不過(guò)有兩方面的事情要特別注意防止,。首先，銀行不能給炒房外資貸款,，焉知外資不是在“空手套白狼”呢？其次,，防止外資銀行給外資貸款炒房,。要是外資利用資金杠桿把房?jī)r(jià)推高，放大收益套利,，會(huì)嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序,，特別是現(xiàn)在我們的房地產(chǎn)調(diào)控正在關(guān)鍵時(shí)刻，可能使調(diào)控前功盡棄,。更何況,，大量外資流入，也增加了國(guó)內(nèi)流動(dòng)性以及人民幣升值的壓力,。
8月以來(lái)各大城市新房成交面積大幅上升,，是否與銀行資金改頭換面進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)，值得細(xì)細(xì)研究,。銀行資金有強(qiáng)烈動(dòng)機(jī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),，而銀行現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)模式仍然是通過(guò)信貸擴(kuò)張獲取利差收益，想在去年如此大規(guī)模擴(kuò)張以后繼續(xù)擴(kuò)張,，房地產(chǎn)是唯一能獲暴利而似乎是在現(xiàn)任管理者任職期內(nèi)可以繼續(xù)擴(kuò)大的領(lǐng)域,，所以，不排除銀行會(huì)有為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商變相違規(guī)融資以及為第三套以上的購(gòu)房者變相發(fā)放貸款的可能,。比如,，通過(guò)發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品定向?yàn)榉康禺a(chǎn)商融資，或者為房地產(chǎn)投資人用過(guò)去的房地產(chǎn)作為抵押,，套取銀行信貸投資第三套甚至更多套房屋的行為開(kāi)綠燈,。這些都將加大銀行風(fēng)險(xiǎn)。
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