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銀行資產(chǎn)質(zhì)量的警示，說明現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控已到了關(guān)鍵時刻。
多個媒體上周五報道了銀行資產(chǎn)質(zhì)量的變化,，這個動向理應(yīng)引起各方特別關(guān)注,。因為多數(shù)銀行壞賬大幅增加，引發(fā)的就是金融系統(tǒng)的系統(tǒng)風險，非得保持高度警覺不可。銀行資產(chǎn)質(zhì)量亮出警示信號是好事。房地產(chǎn)信貸風險“潛伏期”較長,，提前警示，證明了今年4月以來房地產(chǎn)市場嚴厲調(diào)控的必要性,。
日本房地產(chǎn)泡沫破滅,，1997年亞洲金融危機，美國2008年次貸危機……近20年來的全球的銀行危機無不與資產(chǎn)價格泡沫破滅有關(guān),。而日本經(jīng)濟至今未能走出谷底,，美國也尚未恢復(fù)元氣。
現(xiàn)在有一些觀點認為,，為了防止房地產(chǎn)資金鏈斷裂,，防止銀行的壞賬增加，應(yīng)該放松銀行對房地產(chǎn)的信貸,。筆者不同意這個“以毒攻毒”的方式,。從醫(yī)學(xué)上講，“以毒攻毒”是旁門左道,，沒有真正的科學(xué)的研究結(jié)果和成功實踐臨床案例,。國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控的效果還未真正顯現(xiàn)，銀行出現(xiàn)資產(chǎn)問題警示,，正是前期信貸的問題,。如果此時放松銀行對房地產(chǎn)的信貸投放，無異于把已開始全力排毒,、戒毒的銀行和房地產(chǎn)市場,，再次送進莫測深淵，資產(chǎn)質(zhì)量問題的暴露可能被延緩，但是中毒程度會更嚴重,，后果將不堪設(shè)想。
中國銀行體系現(xiàn)在最大的問題,，就在房地產(chǎn)信貸,。只是現(xiàn)在有關(guān)銀行信貸質(zhì)量下降的報道比較籠統(tǒng)，應(yīng)該細分是哪類信貸有問題,，是開發(fā)商信貸問題,，還是抵押貸款有問題，或者兩者都有問題,。前者是開發(fā)商,，后者是購房人。只有這樣,，才能有效控制銀行風險,。還有一類是與地方政府靠賣地擔保的房地產(chǎn)或其他項目的銀行信貸資金，如果這部分擔保的資產(chǎn)出了問題,，那相關(guān)項目的銀行資金的償付也會出現(xiàn)問題了,。
開發(fā)商信貸的風險在于，對于那些自有資金不到位,，主要利用銀行貸款和預(yù)售資金作為開發(fā)資金的開發(fā)商,，房屋銷售不好，就可能出現(xiàn)不能按時償還銀行貸款的問題,。短期內(nèi)就是“逾期”,，時間長了就是壞賬。另一類利用銀行信貸和部分預(yù)售資金邊開發(fā)邊銷售的開發(fā)商,，如果開發(fā)過程中銷售狀況不如意,，便出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，開發(fā)樓盤變成爛尾樓,，前期銀行開發(fā)貸款可能成為壞賬,，前期銷售不能兌現(xiàn)，不斷影響銀行,，而且可能形成許多法律糾紛等社會問題,。
這樣的問題，都是房地產(chǎn)開發(fā)商不守規(guī)則所致,，如果都嚴格以自有資金開發(fā),，不高度杠桿依賴銀行資金和預(yù)售資金，銀行和房地產(chǎn)市場的風險小得多,。但是房地產(chǎn)價格泡沫很大,，開發(fā)商利潤空間因此就變得很大，只要能賣得出去，一定幅度的降價并不影響開發(fā)商還款能力,。短期內(nèi)房地產(chǎn)影響銀行質(zhì)量問題的,，主要是房屋銷售情況，房地產(chǎn)商只要能支撐,，是怎么也不愿降價的,，一是與政策博弈以達到利潤最大化，另一個擔心增加與已高價購房者的糾紛,。
對于購房者來說,，雖然抵押貸款時間期限較長，一般短期內(nèi)問題不容易顯現(xiàn),。但是購房者分幾種情況,，如果是自住房或者是所謂改善性住房，因為信貸額度不會太大,，只要利率不大幅提升,，只要信貸的相關(guān)信用信息是真實的，近期爆發(fā)大規(guī)模止贖（即還不起錢,，把房租交回銀行）的風險不大,。而且還款能力與價格變動無關(guān)，不受價格變動影響,。房地產(chǎn)市場調(diào)控出現(xiàn)價格變動,，不影響還款能力，也就不會影響銀行資產(chǎn)質(zhì)量,。
而對于主要靠借銀行的錢大規(guī)模炒樓的人來說,，他們從來沒有準備20年或者30年按期還款，只想通過低買高賣的高額價差償還銀行的貸款,，同時獲取低成本利潤,，所以短期風險就不小了。這個群體是銀行房地產(chǎn)抵押貸款的主要部分,，也是房地產(chǎn)價格大幅上漲的主要推動力,，可能是除開發(fā)商之外對銀行資產(chǎn)質(zhì)量變化影響最大的影響之一。他們的還貸能力與價格變動影響和市場銷售影響密切,。
最近銷售數(shù)據(jù)顯示成交面積上升,，筆者以為，要特別注意購房資金的來源,。如果是全額自有資金,，那就不用過于擔心。因為大量自有資金閑置,，可能會使通脹預(yù)期管理難度加大,。因為這些資金不會老老實實放在銀行里,，只要提取這些資金，中央銀行必須向銀行提供流動性,，否則出現(xiàn)銀行擠兌危機,，貨幣政策對流動性的合理管理就受到制約。而這些不安分守己的資金的炒作行為,，無論去炒綠豆還是大蒜,，都會加大通脹預(yù)期的心理壓力。所以,，如果這些資金全額支付購房款，鎖定這些資金防止其四處泛濫,，也可能是管理這些“體制外”的流動性的一個方法,。
如果是全額外資資金，那也不用擔心,。不過有兩方面的事情要特別注意防止,。首先，銀行不能給炒房外資貸款,，焉知外資不是在“空手套白狼”呢,？其次，防止外資銀行給外資貸款炒房,。要是外資利用資金杠桿把房價推高,，放大收益套利，會嚴重擾亂房地產(chǎn)市場的秩序,，特別是現(xiàn)在我們的房地產(chǎn)調(diào)控正在關(guān)鍵時刻,，可能使調(diào)控前功盡棄。更何況,，大量外資流入,，也增加了國內(nèi)流動性以及人民幣升值的壓力。
8月以來各大城市新房成交面積大幅上升,，是否與銀行資金改頭換面進入房地產(chǎn)市場有關(guān),，值得細細研究。銀行資金有強烈動機進入房地產(chǎn)市場,，而銀行現(xiàn)在的經(jīng)營模式仍然是通過信貸擴張獲取利差收益,，想在去年如此大規(guī)模擴張以后繼續(xù)擴張，房地產(chǎn)是唯一能獲暴利而似乎是在現(xiàn)任管理者任職期內(nèi)可以繼續(xù)擴大的領(lǐng)域,，所以,，不排除銀行會有為房地產(chǎn)開發(fā)商變相違規(guī)融資以及為第三套以上的購房者變相發(fā)放貸款的可能。比如,，通過發(fā)行理財產(chǎn)品定向為房地產(chǎn)商融資,，或者為房地產(chǎn)投資人用過去的房地產(chǎn)作為抵押，套取銀行信貸投資第三套甚至更多套房屋的行為開綠燈。這些都將加大銀行風險,。
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