預(yù)計(jì)未來一段時(shí)期商品房銷售面積將持續(xù)回落,，三季度銷售面積同比降幅將會(huì)加大,，預(yù)計(jì)到９月底或１０月份,，商品房累計(jì)銷售面積將出現(xiàn)負(fù)增長。
預(yù)計(jì)從四季度開始,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將感受到資金緊張的壓力,，并會(huì)因此而放緩開發(fā)進(jìn)度,，投資增速將開始回落,，２０１１年上半年,，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將回落到１５％以下。
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一,、未來一年房地產(chǎn)市場將大幅調(diào)整 |
２００９年四季度以來,，針對部分城市房價(jià)上漲過快等問題,，國家出臺了一系列調(diào)控政策，特別是４月１７日,，《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》正式出臺,，從堅(jiān)決遏制不合理住房需求、增加住房有效供給等方面采取了一系列政策措施,。目前來看,，這些調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場已產(chǎn)生較大影響。１—６月,，全國商品房銷售面積３．９４億平方米,，比去年同期增長１５．４％，增幅比１—５月回落７．１個(gè)百分點(diǎn)，比１—４月回落１７．４個(gè)百分點(diǎn),。其中,，６月份全國商品房銷售面積較去年同月減少了３０２萬平方米，下降３．２％,。房地產(chǎn)市場周期波動(dòng)規(guī)律表明,，銷量變化是房地產(chǎn)市場調(diào)整的領(lǐng)先指標(biāo)，在銷量下降３—６個(gè)月后,，房地產(chǎn)投資和房價(jià)也將隨之出現(xiàn)調(diào)整,。如果現(xiàn)行調(diào)控政策一直持續(xù)，預(yù)計(jì)２０１０年下半年到２０１１年上半年房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)與２００８年相似的大幅調(diào)整狀況,。
《通知》出臺后,，由于對二套房開始實(shí)行嚴(yán)格的信貸政策，這不僅會(huì)打壓投資投機(jī)性需求,，客觀上也影響了數(shù)量更為龐大的改善型需求,，受此影響，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)期商品房銷售面積將持續(xù)回落,，三季度銷售面積同比降幅將會(huì)加大,，預(yù)計(jì)到９月底或１０月份，商品房累計(jì)銷售面積將出現(xiàn)負(fù)增長,。
房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況主要受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況的影響,，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸和融資等方面的控制意味著其對外融資難度在加大，商品房銷售面積的回落則預(yù)示著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過市場銷售獲取資金短期內(nèi)也并不樂觀,，綜合考慮兩方面影響,，預(yù)計(jì)從四季度開始，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將感受到資金緊張的壓力,，并會(huì)因此而放緩開發(fā)進(jìn)度,，投資增速將開始回落，２０１１年上半年,，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將回落到１５％以下,。
商品房價(jià)格的變化主要取決于市場供求形勢和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金狀況，只有在市場供大于求,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金比較緊張的情況下,，商品房（新房）價(jià)格才可能出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整。今年前幾個(gè)月,，房地產(chǎn)市場供求總體處于緊平衡狀態(tài),，而２００９年商品房銷量的大幅增長和價(jià)格的明顯上漲則使開發(fā)商的資金狀況處于歷史最高水平，這也是為什么調(diào)控政策出臺后,，雖然銷量下降,，但新房價(jià)格仍繼續(xù)上漲的主要原因,。由于目前新開工面積快速增長，銷售面積在快速回落,，受此影響,，從下半年開始，市場供求形勢將開始發(fā)生變化,，短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資的增加和資金來源的減少預(yù)示著開發(fā)商在四季度將開始感受到資金緊張的壓力,，這也預(yù)示著新房價(jià)格的實(shí)質(zhì)性調(diào)整將出現(xiàn)在四季度，２０１１年上半年價(jià)格調(diào)整壓力將可能進(jìn)一步加大,。
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二,、房地產(chǎn)市場調(diào)整的理想模式 |
目前我國正處于城市化加速期，未來１０年我國城市化率有望年均提高１個(gè)百分點(diǎn)左右,，即每年需要為１３００萬左右的城鎮(zhèn)新增人口提供住房,。經(jīng)過多年的快速發(fā)展，雖然城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已接近３０平方米,，但在結(jié)構(gòu),、使用功能等方面真正宜居的住宅比重并不很高，絕大多數(shù)居民仍需要持續(xù)改善住房條件,。同時(shí),，我國住房建設(shè)中有相當(dāng)大的比例是通過拆舊建新實(shí)現(xiàn)的，這意味著要滿足城鎮(zhèn)居民的住房需求,，新建住房總量還要更大一些,。總體看,，未來１０年,，我國仍需要房地產(chǎn)市場保持持續(xù)較快發(fā)展。
�,。玻埃埃衬暌詠�,，針對部分城市房價(jià)上漲過快等問題，我國一直對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控,，在保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行,、抑制房價(jià)過快上漲等方面發(fā)揮了一定作用。但也要看到,，到目前為止，房地產(chǎn)市場大幅波動(dòng)的狀況并未改變,，特別是２００７年以來,，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出大起大落的特征，保證房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展正面臨越來越嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),。
受經(jīng)濟(jì)波動(dòng),、利率變化等因素影響,，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期性波動(dòng)是正常的。但如果房地產(chǎn)市場在短時(shí)期內(nèi)反復(fù)出現(xiàn)大幅波動(dòng)則表明市場運(yùn)行存在較大問題,，這不僅不利于房地產(chǎn)市場自身的持續(xù)健康發(fā)展,，也會(huì)對宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行帶來較大沖擊，因此必須盡快改變市場大幅波動(dòng)狀況,，尋找一種市場調(diào)整的理想模式,。
滿足居民的居住需求是房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的根本動(dòng)力，而保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行則是市場持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ),�,；诖耍枰獙⒔^大多數(shù)居民能夠持續(xù)改善住房條件作為房地產(chǎn)市場發(fā)展的首要目標(biāo),，將保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行作為調(diào)控目標(biāo),，在此基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌考慮居民購房支付能力,、房價(jià),、銷售量、房地產(chǎn)投資等主要監(jiān)測指標(biāo)變化,，確保在未來１０年左右的時(shí)期內(nèi),，房價(jià)能夠在合理的水平上正常波動(dòng)，銷售量和房地產(chǎn)投資穩(wěn)定增長,。
保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行的關(guān)鍵是要保證供求基本平衡。由于現(xiàn)行政策在調(diào)控房地產(chǎn)市場的供求方面還存在一定缺陷,，為避免房地產(chǎn)市場再次出現(xiàn)大幅波動(dòng)的情況,，建議進(jìn)一步完善相關(guān)政策，以保障房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,。
�,。保畬Ω纳菩托枨蠛屯顿Y投機(jī)性需求做出明確界定，鼓勵(lì)改善型需求,，進(jìn)一步抑制投資投機(jī)性需求,。假定購房人群年齡集中在２０—６４歲區(qū)間，首次置業(yè)的年齡集中在２０—３４歲,，根據(jù)城鎮(zhèn)人口年齡分布情況可以推斷首次置業(yè)者占全部置業(yè)者的比重只有１／３左右,，而二次以上購房的比例在２／３左右。在二次以上購房的群體中,，大部分屬于改善型（賣舊買新或新購買一處房產(chǎn),，但最多同時(shí)擁有兩套住房），也會(huì)有一定比例的投資投機(jī)性需求,。由于目前在政策上并未對改善型需求和投資投機(jī)性需求進(jìn)行準(zhǔn)確區(qū)分,，在對需求進(jìn)行調(diào)控時(shí),，出臺的政策要么是同時(shí)鼓勵(lì)兩種需求，要么是同時(shí)抑制兩種需求,，從而造成這兩類需求的大幅波動(dòng),，進(jìn)而造成房地產(chǎn)市場需求的大幅波動(dòng)。由于改善型需求也是自住型需求,，與投資投機(jī)性需求具有本質(zhì)差別,，不管是為了持續(xù)改善居民住房條件，鼓勵(lì)梯度消費(fèi),，還是為了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運(yùn)行,，都要求進(jìn)一步明確改善型需求和投資投機(jī)性需求的劃分標(biāo)準(zhǔn)，在此基礎(chǔ)上對改善型需求和投資投機(jī)性需求實(shí)行差別化政策,�,？紤]到政策的可操作性，建議將個(gè)人在購房后同時(shí)最多擁有兩套住房界定為改善型需求,，而將購房后同時(shí)擁有三套及三套以上住房界定為投資投機(jī)性需求,。在明確區(qū)分改善型需求和投資投機(jī)性需求的基礎(chǔ)上，宜盡快放寬對改善型需求的限制政策,，不再對屬于改善型需求的信貸執(zhí)行１．１倍利率,，貸款利率恢復(fù)到正常利率水平或由商業(yè)銀行自主確定，同時(shí)根據(jù)改善型需求的特點(diǎn)繼續(xù)執(zhí)行高首付政策,。由于投資投機(jī)性需求對市場的負(fù)面沖擊較大,，建議進(jìn)一步加大對投資投機(jī)性需求的抑制力度，對北京等投資投機(jī)性需求比例較高的部分城市,，要出臺具體政策嚴(yán)格限制投資投機(jī)性購房,，如禁止非常住人口（可將不能提供１年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的界定為非常住人口）購房，在個(gè)人（常住人口）已擁有兩套住房的情況下,，不允許購買第三套及以上住房,，防止少數(shù)個(gè)人或機(jī)構(gòu)憑借資金優(yōu)勢大量進(jìn)行投資投機(jī)性購房，干擾市場的正常運(yùn)行,。
�,。玻畬�(shí)行穩(wěn)定的住房金融政策，防止住房金融政策頻繁調(diào)整對房地產(chǎn)市場需求的沖擊,。目前居民購買住房絕大多數(shù)需要從銀行貸款,，首付、利率等金融政策的變化會(huì)直接帶來居民購房能力的變化,。２００７年四季度以來,，我國對購房首付和利率政策進(jìn)行了幾次調(diào)整，特別是在住房貸款利率方面先后實(shí)行過１．１倍利率和０．７倍利率政策,，利率的大幅變化直接影響到居民購房能力的變化,，并進(jìn)而影響到市場需求的大幅變化。為保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行,，建議不宜頻繁調(diào)整首付政策,，可根據(jù)物價(jià)和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況及時(shí)調(diào)整基準(zhǔn)利率，但不宜對住房金融利率政策實(shí)行頻繁大幅調(diào)整,，而應(yīng)長期實(shí)行中性的住房金融利率政策,。
３．進(jìn)一步完善市場供應(yīng)側(cè)管理,。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定供應(yīng)對市場健康運(yùn)行至關(guān)重要,，要加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)管,，打擊各類“囤地”,、延遲開發(fā)和“囤積”等行為。一是加大對現(xiàn)行土地政策的執(zhí)法力度,，特別是要嚴(yán)格執(zhí)行土地閑置滿兩年,、依法無償收回等政策，從制度和政策層面解決目前存在的“囤地”和延遲開發(fā)等問題,，加快房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度,，增加市場供給；二是對開發(fā)商竣工一年以上的未售房屋比照商業(yè)用房征收房產(chǎn)稅,，以打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“囤積”行為,。
４．盡快明確房產(chǎn)稅政策,。目前社會(huì)上對征收房產(chǎn)稅的爭議較多,，應(yīng)盡快明確房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）政策。建議只對個(gè)人（不以家庭為單位）擁有的二套及以上住房征收房產(chǎn)稅,，這樣既可以抑制一人擁有多套房屋的需求,，增加存量房的供給，也便于操作,，同時(shí)以個(gè)人為單位意味著部分家庭仍然可以擁有兩套免房產(chǎn)稅的住房,，這有利于為市場上提供一定量的租賃房源，對房地產(chǎn)市場總體發(fā)展而言是非常必要的,。