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2010年國(guó)家抑制房?jī)r(jià)過快上漲的力度歷史罕見,，但京城一個(gè)沖破新房限購(gòu)令的簡(jiǎn)單案例,，卻暴露出房地產(chǎn)政策執(zhí)行中的法律漏洞，應(yīng)該引起各方面的重視,。
2010年4月17日國(guó)家出臺(tái)新“國(guó)十條”,，以遏制部分城市房屋價(jià)格過快上漲,，隨后各地方也出臺(tái)了相應(yīng)的規(guī)定。北京市政府于4月30日發(fā)布《北京市人民政府貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲文件的通知》（以下簡(jiǎn)稱京12條）,，其中規(guī)定每個(gè)家庭在北京只能購(gòu)買一套住房,，北京市住建委也同時(shí)規(guī)定，第二套住房不予辦理過戶手續(xù),。這些清晰明確的規(guī)定在司法實(shí)踐中卻有了不一樣的適用,。
日前，筆者接觸到一個(gè)房地產(chǎn)糾紛訴訟案件,。王先生在京擁有多套住房,，“京12條”發(fā)布前購(gòu)買的一套房屋由于種種原因一直未辦理過戶手續(xù)，王先生自認(rèn)為不受“京12條”限制,，因此又購(gòu)買了一套房屋并辦理了過戶手續(xù),，但當(dāng)其為“京12條”發(fā)布前購(gòu)買的房屋辦理過戶手續(xù)時(shí)被告知不能過戶,，無奈之下王先生訴至法院要求解除合同。
此類案件在北京并非首例,，以往的判例均將“京12條”作為事實(shí)認(rèn)定的依據(jù),，認(rèn)定合同無法繼續(xù)履行，并判決解除合同,。然而這次受理王先生案件的法官卻稱,，北京市的這一規(guī)定在審判中僅作為參考，可以不作為判決依據(jù),，同時(shí)稱只需一紙繼續(xù)履行合同的判決書或調(diào)解書即可到房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理過戶手續(xù),。
根據(jù)《立法法》的有關(guān)規(guī)定，在我國(guó)審判實(shí)踐中,，就法律適用方面,，地方法規(guī)的效力層級(jí)是最低的，法院在審判中并非必須以之為依據(jù),，僅供參考,，而“京12條”從性質(zhì)上來說只是地方政府出臺(tái)的指導(dǎo)性意見，連地方法規(guī)都不是,，其效力層級(jí)自然更低,，也就是說該法官的說法有充分的法律依據(jù)及理論支持。而且我國(guó)屬于成文法系,，以往的判例并不能限制法院對(duì)案件的審理,，那么法院的繼續(xù)履行判決書或調(diào)解書是否能夠保證房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理過戶手續(xù)成為一個(gè)最關(guān)鍵的問題。為此,，王先生的代理律師專門與房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)取得了聯(lián)系,，房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)表示會(huì)按照法院的判決或調(diào)解結(jié)果辦理。
從這一案例可以發(fā)現(xiàn),，法律適用問題有可能成為化解國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的途徑,。畢竟只要雙方達(dá)成繼續(xù)履行的合意，即使是法官也無法否決,，這是民事法律關(guān)系意思自治原則的適用,，買賣雙方只需要提起一次訴訟即可將國(guó)家的抑制房?jī)r(jià)政策瞬間變?yōu)橐患埧瘴摹Ｄ壳皹鞘腥蕴幱谀z著狀態(tài),，一旦上述案件成為一種典型,，那么勢(shì)必會(huì)讓本次宏觀調(diào)控效力大打折扣。因此,，對(duì)于此類案件審判實(shí)際中的法律適用問題有必要進(jìn)行統(tǒng)一的確認(rèn)。
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