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上月24日,，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)發(fā)布報(bào)告,，美國7月二手房的銷售跌幅，按年率計(jì)為383萬套,，跌幅創(chuàng)紀(jì)錄高達(dá)27.2%,，大大地超出了經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)期的一倍,，使美國房屋市場愁云慘淡，雪上加霜但實(shí)際上出現(xiàn)這一數(shù)據(jù)并不奇怪,，因?yàn)?STRONG>美國7千萬“嬰兒潮”正步入退休行列,，在這部分人中間，約占1/3的人沒有任何退休儲(chǔ)蓄,，在未來的退休歲月里,，他們惟一能做的就是將獨(dú)立洋房兌現(xiàn)，以維持現(xiàn)有的生活水準(zhǔn)(或勉強(qiáng)度日),。而根據(jù)人口普查局統(tǒng)計(jì)的數(shù)字,，全美至少有1120萬套房屋處于資不抵債的狀態(tài)；另據(jù)美國商務(wù)部今年7月27日公布的數(shù)據(jù),，全美第二季度房屋空置率創(chuàng)紀(jì)錄高達(dá)1900萬套,，約占全美房屋的14.5%。這部分空置房與“嬰兒潮”套現(xiàn)的房產(chǎn),，再加上“負(fù)資產(chǎn)”的房屋一齊涌入房市,，哪怕從現(xiàn)在起不再建造一套房子，也需要至少十年才能徹底地消化掉,。
眾所周知,，在市場經(jīng)濟(jì)中，物價(jià)由供求關(guān)系而定,。遠(yuǎn)在不能借貸消費(fèi)的年月,，人們必須存夠了錢才有購物的能力。如今人人都可以從銀行借貸,，大家手中就都有了“明天的錢”,，這時(shí)，人們的購買力就已經(jīng)和他們的實(shí)際收入脫離了,，商品價(jià)格被“明天的錢”而推高,，市場的供求關(guān)系立刻被扭曲。用尚不存在的,、明天的錢去購買房子時(shí),，那種不實(shí)的“求”便無限增大，房價(jià)自然急劇上升,。
而房子的租金呢,，只要稍加留意便知,，這些年來并沒有隨著房價(jià)的上升比例而上漲，只是隨著收入的比例而增加,。因?yàn)樽夥勘仨毟冬F(xiàn)金,，是不能用借貸支付的。
這里想說明的要點(diǎn)是,，當(dāng)一個(gè)人,、或少數(shù)人“用明天的錢圓今天的夢”還似乎可行，因?yàn)樗麄冞�尚能用明天的錢,，買下今天價(jià)格的房子,；但是，當(dāng)多數(shù)人都使用了明天的錢,，那么今天的房價(jià)也就不再是今天的房價(jià),，而變成了明天的房價(jià)。等于用“明天的錢”,，買下了明天的房價(jià)(甚至是后天的房價(jià),，加上利息因素)。萬一明天的錢沒有了(如泡沫破滅影響到實(shí)體經(jīng)濟(jì),，失業(yè)率上升),，房市就將下跌。
美國從70年代初開始,，也就是在廢除了布雷登森林體系之后,，令美金和黃金脫鉤，使信貸消費(fèi)模式成為了可能,。也就是“用明天的錢圓今天的夢”開始流行,，致使當(dāng)年處于青壯年的“嬰兒潮”，成為了美國購房市場的主力軍,，由此而推高了房價(jià),。然而到了70年代末，由于通脹太甚,，泡沫明顯，政府只能通過升息(最高時(shí)到達(dá)18%)來限制借貸,。很顯然,，使用“明天的錢”成本太高了，于是泡沫應(yīng)聲破滅,。
市場就如同狗一般,，雖然有時(shí)會(huì)離開主人四處溜達(dá)，但總會(huì)回到主人身邊,。按照供求關(guān)系的經(jīng)濟(jì)法則,，美國人承受房價(jià)的真正能力,，是房價(jià)與收入之比不超過2。因此,，全美平均房價(jià)有可能跌回至1998年,，甚至1996年的水平�,？磥�,，“嬰兒潮”想靠著房產(chǎn)的兌現(xiàn)，而過上退休后優(yōu)哉游哉的好日子,，成了一枕黃粱了,。
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