古希臘神話中,，阿喀琉斯是一個力大無窮的英雄,，盡管其刀槍不入,、所向披靡,，但存在一個致命的弱點(diǎn)——他的腳后跟,。最后阿喀琉斯也因?yàn)檫@個腳后跟,，斷送了自己的性命,。
新“國十條”出臺近半年時間,，熱點(diǎn)城市房價仍在高位運(yùn)行,，市場各方博弈逐步加深,。新政出臺初期，多數(shù)城市房地產(chǎn)市場成交量大幅萎縮,，但價格依然保持堅挺,，市場觀望情緒濃郁。隨著房地產(chǎn)市場各項(xiàng)調(diào)控政策陸續(xù)出臺實(shí)施,，市場觀望情緒有所緩解,。近期，熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場接連出現(xiàn)回暖跡象,。有報道稱8月份北京和上海的房地產(chǎn)市場雙雙出現(xiàn)“價漲量升”態(tài)勢,，房貸也出現(xiàn)了環(huán)比增長，“房價上漲”再次成為社會關(guān)注焦點(diǎn),。
綜合世界各國情況來看,，房價過快上漲不僅容易激發(fā)社會矛盾，而且極易形成資產(chǎn)泡沫,，引發(fā)金融市場動蕩,，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成較大損害。因此,，尋找房價上漲的“阿喀琉斯之踵”成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控的當(dāng)務(wù)之急,。
在房地產(chǎn)價格過快上漲乃至形成泡沫過程中，房地產(chǎn)市場心理預(yù)期起到十分關(guān)鍵的作用,。根據(jù)行為金融學(xué)理論,，市場運(yùn)行往往并非有效，房地產(chǎn)市場也不例外,。當(dāng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變化時,，尤其是在這種環(huán)境變化本身還存在許多想象空間時，就會導(dǎo)致市場產(chǎn)生不符合實(shí)際情況的心理預(yù)期,。一旦這種心理預(yù)期高估經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化對房地產(chǎn)價格的影響,，就有可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和流動性過剩，是當(dāng)前市場形成房價上漲預(yù)期的重要經(jīng)濟(jì)環(huán)境基礎(chǔ),。但這種心理預(yù)期卻加劇市場投機(jī),，扭曲經(jīng)濟(jì)行為。有學(xué)者估計,，我國大約有45%的房地產(chǎn)需求為非理性預(yù)期形成的,，本來可以不買，但是必須買了以等將來升值,；本來可以租房子,，但預(yù)期房價要漲，所以想方設(shè)法要買,。而房價上漲的既得利益者也多會利用各種途徑和手段強(qiáng)化房地產(chǎn)市場的房價上漲預(yù)期,，向市場不斷發(fā)出“噪音”，阻止市場預(yù)期逆轉(zhuǎn),。在羊群效應(yīng)作用下,，市場的這種非理性預(yù)期又集中表現(xiàn)在對房地產(chǎn)調(diào)控政策的博弈上。
誠然,，在地少人多的中國,，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快意味著有更多的農(nóng)民進(jìn)入城市，增加對城市住房的需求,。而在流動性過剩背景下,，貨幣追逐住房的結(jié)果則會推高房價。但與此同時,，應(yīng)注意到抑制房價上漲的經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素也在不斷積聚,。首先，房價收入比的擴(kuò)大意味著真實(shí)的,、有支付能力的住房需求在下降,；而投資性的購房需求類似于“擊鼓傳花”，投資性收益的實(shí)現(xiàn)期待于“市場博傻”的繼續(xù),。其次,，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快并不等同于農(nóng)民直接從農(nóng)村進(jìn)入城市生活，而是原農(nóng)村所在地的城鎮(zhèn)化,，這并不意味著城市住房需求的大幅增加,。還有，流動性過剩的局面也正在逐漸改變,，中國外貿(mào)長期維持順差的可能性大為下降,，這大大減少了外匯占款帶來的大規(guī)模貨幣投放壓力。最后需要引起注意的是,，２０年后,，隨著新一代獨(dú)生子女的長大成人,，一般都會繼承爺爺奶奶、姥姥姥爺以及父母的三套房子,，在那時候就不存在住房供不應(yīng)求的問題,，房價似沒有繼續(xù)上漲的理由了。
由此可見,，房地產(chǎn)市場調(diào)控應(yīng)注重調(diào)控房地產(chǎn)市場參與各方心理預(yù)期,，綜合運(yùn)用多種手段向市場傳遞政策調(diào)控意圖和決心，根據(jù)房地產(chǎn)市場運(yùn)行變化動態(tài)微調(diào)政策執(zhí)行力度和節(jié)奏,，保持房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行平穩(wěn),。
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