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據(jù)國家統(tǒng)計局月度資料,，今年７月,，全國商品房銷售價格同比上升１０．３％,。其中,，新建商品房價格上升１２．９％,，二手房價格上升６．７％,。北京市住房價格分別上升１２．４％,、２０．１％和５．０％,。相對于北京房價去年飆升７０％來說,，房價快速上漲的勢頭有所遏制,，但房價仍處在不合理高位。
開發(fā)商庫存上升,，資金鏈緊張,，降價壓力增大。他們開始恐嚇國人,，聲稱打壓房地產(chǎn)會破壞城市經(jīng)濟,，ＧＤＰ下降，失業(yè)率上升,，銀行壞賬增加,，經(jīng)濟“二次探底”，還有可能回歸“計劃經(jīng)濟”老路,。并通過各種渠道向政府施壓,，試圖干擾調(diào)控政策，使之無果而終,。有些專家則默契配合,，強調(diào)房價是由市場供求關系決定，政府不可能阻擋包括投資需求在內(nèi)的住房需求,，呼吁政府不要再打壓樓市,。
樓市調(diào)控政策損害了開發(fā)商的利益。他們抵制、阻撓,、甚至對抗調(diào)控政策,，是意料中的事。需要討論的是,，投機性住房需求真的合乎規(guī)律,，樓市也已經(jīng)規(guī)范，不再需要政府調(diào)控了嗎,？這關乎城鎮(zhèn)住房配置的指導思想：雪中送炭抑或錦上添花,？如此重大問題，不可不辯,。
商品房價格取決于市場供求關系,，這是事實，沒有錯,。但在不同的時期,，供給和需求的具體影響有所不同,。一般地,，供給在長期內(nèi)影響房價，而在短期內(nèi)房價主要取決于需求,。我國樓市的主要問題是房價過高,，上漲過快，市民買房或租房負擔太重,。政府調(diào)控樓市的當務之急是調(diào)控需求,。這就需要首先明確需求的概念，找準切入點,。經(jīng)濟學意義上的住房需求,，是指在一定時期內(nèi)，在一定價格水平下,，消費者愿意并且能夠購買的住房數(shù)量,。一個消費者想買房，同時又有支付能力,，才是實實在在的住房需求,。如果只是想買房，但口袋里沒有錢,，只能叫做住房欲望或潛在需求,。人們的購房欲望是無窮大的，確實具有剛性,。然而,，如果用購房欲望偷換購房需求，并用以證明房價必然上升，假使不是無知,，就是有意混淆視聽,，誤導國人。
住房是一種特殊的耐用消費品,。它除了能滿足人們的居住消費需求外,，還具有保值增值等投資功能，能滿足人們的長期投資和短期投機需要,。由此決定,，住房需求至少可以區(qū)分為消費需求和投資需求兩大類。從消費需求角度看,，多數(shù)人買房子是為了自住,。這是中低收入居民的基本住房需求。也有些人買房子除了自住外,，更多的是享受,、炫耀、示富,、邀寵,。例如，有些人的房子很大,，造價很高,，并且不止一處住宅。他們在市區(qū)有一套房子,，平時上班住,。另外在郊區(qū)還有一套別墅，周末或節(jié)假日去小住,�,；蛘撸诒本┯幸惶追孔�,，在海南或威海也有一套房子,。平時住在北京，夏天去威海避夏,，冬天去海南避寒,。坐落在郊區(qū)、海濱或山麓,，氣勢恢弘,，造型別致，質(zhì)量上乘,，裝修豪華,，前后有花園,，四周有高大院墻，大門經(jīng)常關閉著的別墅,，昭示著主人的富有,、權(quán)勢和榮耀。這是高收入居民的奢侈性住房需求,。有些外地富豪來北京購買高檔住宅,，供偶爾來京辦事或看病時小住，平時閑著,，也屬于奢侈需求,。至于溫州、山西和內(nèi)蒙等地的炒房客,，他們來北京大量購置房產(chǎn),，有的是為了倒賣賺錢，有的是為了出租賺錢,，本質(zhì)上都是投資,，因而是一種投資性需求。
根據(jù)上述分析,，我們又可以把住房需求區(qū)分為三類：（１）基本需求,，即起居安寢方面的需求。不管是什么人,，都有權(quán)居有定所,。這是一項基本人權(quán)，不能因為收入低就被剝奪,。（２）奢侈需求，即享受,、安逸,、奢華、虛榮等方面的需求,。只有收入達到一定水平的人,，才會有這種需求。（３）投資需求,，即炒房子或出租房子的需求,，是貨幣資本積累到一定階段的產(chǎn)物。
同一套房子,，其物理屬性是客觀的,，不變的，但其效用則因人而異,。這取決于人們的效用函數(shù),，其中最重要的是業(yè)已達到的居住水平和生活質(zhì)量。可以設想,，在北京市三環(huán)到四環(huán)之間有一套６０平方米兩居室的二手房,。如果按保留價格賣給一對正準備結(jié)婚的年輕人，他們會感到很高興：終于有了自己的家,！如果賣給一位已經(jīng)擁有五套住宅,，其兩歲的孫女名下也有了一處價值４００萬元、面積３００多平方米別墅的富翁,，他會因效用些許增加而感到滿意,，但不會像這對年輕人那樣高興。如果賣給一位炒房客,，他會因為有了賺錢機會而慶幸,，但也達不到那對年輕人的效用水平。從這個角度看,，把這套住房配置給這對年輕人,，是雪中送炭，效用最高,；而配置給這位富翁或投資商,，是錦上添花，效用較低,。從社會總福利的角度看,，這套房子應該配置給這對年輕人。
我國的基本國情是人多地少,，并且處于城鎮(zhèn)化初級階段,，住房資源相當稀缺，而需求則不斷增加,。在這種情況下,，我們應當用什么方法配置住房資源呢？一種方法是讓市場來配置,，即住房商品化,。就是誰有錢，誰出價高,，房子就配置給誰,。但其結(jié)果，就是令人詬病的住房配置兩極分化：一極是大量的中低收入者居住條件很差,，生活質(zhì)量很低,。據(jù)報載，北京海淀一個業(yè)主,，將６０平方米的房子隔成１０個小間,，每間不到４平方米,，用以出租，被稱為“鴿子間”,。也有報道,，北京西城區(qū)有一片老舊危房，戶均不到２０平方米,，還有的不到９平方米,。還有網(wǎng)友自曝：２０多個人擠在一間房子里。估計舊金山的“貧民窟”也不過如此,。相反,，有些人住豪宅、別墅,，并且擁有多處住房,。其中有些房子既不轉(zhuǎn)讓，也不出租,，長期閑置,。前些日子，有媒體披露,，全國空置房有６４５０萬套,，可以供２億人居住。最近又有報道,，海南有些小區(qū)平時入住率不到２％,，多數(shù)小區(qū)平時入住率不到２０％，最高峰時僅為４０％—６０％,。另外還有個統(tǒng)計,，說截至７月底，全區(qū)住宅空置面積為１３３萬平方米,，其中別墅,、高檔公寓空置面積為５２．１萬平方米，占空置總量的３９．２％,。總之,，住房商品化只認錢,，不認人，對富人有利,，是錦上添花的配置方式,。更一般地看，市場機制就是一種嫌貧愛富的機制,。所謂自由競爭,，優(yōu)勝劣汰,，實際上是富人勝，窮人汰,。住房市場嚴重失靈,，弊端尤甚。
另一種辦法是“雙軌制”,，即政府和市場相結(jié)合的方式,。其特點是有兩個住房市場：大約３０％的房子完全商品化，由市場配置,；大約７０％的房子準商品化,，由政府主導的市場配置。準商品房包括廉租房,、公租房,、經(jīng)濟適用房、限價房等保障性住房,。這些房子只租給或賣給中低收入者,，原則上一戶一套。不能上市交易,，但可以退賣給政府,。
用這種辦法配置住房，一是可以把房子優(yōu)先配置給最需要的人,，滿足其最基本的住房需求,，保障天賦人權(quán)；二是可以剔除不合理的投資需求,，有利于穩(wěn)定房價,；三是可以抑制奢侈性住房需求，消除住房配置兩極分化,，有利于構(gòu)建和諧社會,。總之,，政府主導的住房市場,，可以讓低收入者住得體面，活得有尊嚴,，是雪中送炭的配置方式,。
目前國家出臺的樓市調(diào)控政策，鼓勵購買第一套住房,，限制購買第二套住房,，抑制投機性購房。同時醞釀對存量投資性住房收取資源占用稅,，對第二套住房收取房產(chǎn)稅,，對轉(zhuǎn)讓第二套住房收取所得稅,。目的都是排除商人投機炒房，限制高收入者多占房,，保障中低收入者能住上房,，使樓市回歸民生本性。目前政策效應剛剛顯現(xiàn),，但遠未達到預期目標,。政府務必要繼續(xù)堅持調(diào)控政策，直到房價回歸理性,，居者有其屋為止,。許多國家的經(jīng)驗表明，只要堅持民本思路,，舉措得當,，就完全有可能解決好城鎮(zhèn)居民的住房問題。
也應當看到,，政府當前調(diào)控樓市的重點是需求,，屬于短期政策。從長遠看,，還需要調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu),，主要是打破政府一家供地、開發(fā)商一家供房的市場壟斷,，引進競爭機制,，增加住房供給，形成多層次的住房保障和供應體系,。同時,，改革收入分配制度，調(diào)整收入分配結(jié)構(gòu),，增加居民收入,，提高住房支付能力，改善居住條件,。
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