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據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局月度資料，今年７月,，全國(guó)商品房銷售價(jià)格同比上升１０．３％,。其中,，新建商品房?jī)r(jià)格上升１２．９％,，二手房?jī)r(jià)格上升６．７％。北京市住房?jī)r(jià)格分別上升１２．４％,、２０．１％和５．０％,。相對(duì)于北京房?jī)r(jià)去年飆升７０％來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭有所遏制，但房?jī)r(jià)仍處在不合理高位,。
開發(fā)商庫(kù)存上升,，資金鏈緊張，降價(jià)壓力增大,。他們開始恐嚇國(guó)人,，聲稱打壓房地產(chǎn)會(huì)破壞城市經(jīng)濟(jì)，ＧＤＰ下降,，失業(yè)率上升,，銀行壞賬增加，經(jīng)濟(jì)“二次探底”,，還有可能回歸“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”老路,。并通過(guò)各種渠道向政府施壓，試圖干擾調(diào)控政策,，使之無(wú)果而終,。有些專家則默契配合，強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定,，政府不可能阻擋包括投資需求在內(nèi)的住房需求,，呼吁政府不要再打壓樓市。
樓市調(diào)控政策損害了開發(fā)商的利益,。他們抵制,、阻撓、甚至對(duì)抗調(diào)控政策,，是意料中的事,。需要討論的是，投機(jī)性住房需求真的合乎規(guī)律,，樓市也已經(jīng)規(guī)范,，不再需要政府調(diào)控了嗎？這關(guān)乎城鎮(zhèn)住房配置的指導(dǎo)思想：雪中送炭抑或錦上添花,？如此重大問(wèn)題,，不可不辯。
商品房?jī)r(jià)格取決于市場(chǎng)供求關(guān)系,，這是事實(shí),，沒(méi)有錯(cuò)。但在不同的時(shí)期,，供給和需求的具體影響有所不同,。一般地，供給在長(zhǎng)期內(nèi)影響房?jī)r(jià),，而在短期內(nèi)房?jī)r(jià)主要取決于需求,。我國(guó)樓市的主要問(wèn)題是房?jī)r(jià)過(guò)高,，上漲過(guò)快，市民買房或租房負(fù)擔(dān)太重,。政府調(diào)控樓市的當(dāng)務(wù)之急是調(diào)控需求,。這就需要首先明確需求的概念,，找準(zhǔn)切入點(diǎn),。經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的住房需求，是指在一定時(shí)期內(nèi),，在一定價(jià)格水平下,，消費(fèi)者愿意并且能夠購(gòu)買的住房數(shù)量。一個(gè)消費(fèi)者想買房,，同時(shí)又有支付能力,，才是實(shí)實(shí)在在的住房需求。如果只是想買房,，但口袋里沒(méi)有錢,，只能叫做住房欲望或潛在需求。人們的購(gòu)房欲望是無(wú)窮大的,，確實(shí)具有剛性,。然而，如果用購(gòu)房欲望偷換購(gòu)房需求,，并用以證明房?jī)r(jià)必然上升,，假使不是無(wú)知，就是有意混淆視聽,，誤導(dǎo)國(guó)人,。
住房是一種特殊的耐用消費(fèi)品。它除了能滿足人們的居住消費(fèi)需求外,，還具有保值增值等投資功能,，能滿足人們的長(zhǎng)期投資和短期投機(jī)需要。由此決定,，住房需求至少可以區(qū)分為消費(fèi)需求和投資需求兩大類,。從消費(fèi)需求角度看，多數(shù)人買房子是為了自住,。這是中低收入居民的基本住房需求,。也有些人買房子除了自住外，更多的是享受,、炫耀,、示富、邀寵,。例如,，有些人的房子很大,，造價(jià)很高，并且不止一處住宅,。他們?cè)谑袇^(qū)有一套房子,，平時(shí)上班住。另外在郊區(qū)還有一套別墅,，周末或節(jié)假日去小住,。或者,，在北京有一套房子,，在海南或威海也有一套房子。平時(shí)住在北京,，夏天去威海避夏,，冬天去海南避寒。坐落在郊區(qū),、海濱或山麓,，氣勢(shì)恢弘，造型別致,，質(zhì)量上乘,，裝修豪華，前后有花園,，四周有高大院墻,，大門經(jīng)常關(guān)閉著的別墅，昭示著主人的富有,、權(quán)勢(shì)和榮耀,。這是高收入居民的奢侈性住房需求。有些外地富豪來(lái)北京購(gòu)買高檔住宅,，供偶爾來(lái)京辦事或看病時(shí)小住,，平時(shí)閑著，也屬于奢侈需求,。至于溫州,、山西和內(nèi)蒙等地的炒房客，他們來(lái)北京大量購(gòu)置房產(chǎn),，有的是為了倒賣賺錢,，有的是為了出租賺錢，本質(zhì)上都是投資,，因而是一種投資性需求,。
根據(jù)上述分析，我們又可以把住房需求區(qū)分為三類：（１）基本需求,，即起居安寢方面的需求,。不管是什么人,，都有權(quán)居有定所。這是一項(xiàng)基本人權(quán),，不能因?yàn)槭杖氲途捅粍儕Z,。（２）奢侈需求，即享受,、安逸,、奢華、虛榮等方面的需求,。只有收入達(dá)到一定水平的人,，才會(huì)有這種需求,。（３）投資需求,，即炒房子或出租房子的需求，是貨幣資本積累到一定階段的產(chǎn)物,。
同一套房子,，其物理屬性是客觀的，不變的,，但其效用則因人而異,。這取決于人們的效用函數(shù)，其中最重要的是業(yè)已達(dá)到的居住水平和生活質(zhì)量,�,？梢栽O(shè)想，在北京市三環(huán)到四環(huán)之間有一套６０平方米兩居室的二手房,。如果按保留價(jià)格賣給一對(duì)正準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕人,，他們會(huì)感到很高興：終于有了自己的家！如果賣給一位已經(jīng)擁有五套住宅,，其兩歲的孫女名下也有了一處價(jià)值４００萬(wàn)元,、面積３００多平方米別墅的富翁，他會(huì)因效用些許增加而感到滿意,，但不會(huì)像這對(duì)年輕人那樣高興,。如果賣給一位炒房客，他會(huì)因?yàn)橛辛速嶅X機(jī)會(huì)而慶幸,，但也達(dá)不到那對(duì)年輕人的效用水平,。從這個(gè)角度看，把這套住房配置給這對(duì)年輕人,，是雪中送炭,，效用最高；而配置給這位富翁或投資商,，是錦上添花,，效用較低,。從社會(huì)總福利的角度看，這套房子應(yīng)該配置給這對(duì)年輕人,。
我國(guó)的基本國(guó)情是人多地少,，并且處于城鎮(zhèn)化初級(jí)階段，住房資源相當(dāng)稀缺,，而需求則不斷增加,。在這種情況下，我們應(yīng)當(dāng)用什么方法配置住房資源呢,？一種方法是讓市場(chǎng)來(lái)配置,，即住房商品化。就是誰(shuí)有錢,，誰(shuí)出價(jià)高,，房子就配置給誰(shuí)。但其結(jié)果,，就是令人詬病的住房配置兩極分化：一極是大量的中低收入者居住條件很差,，生活質(zhì)量很低。據(jù)報(bào)載,，北京海淀一個(gè)業(yè)主,，將６０平方米的房子隔成１０個(gè)小間，每間不到４平方米,，用以出租,，被稱為“鴿子間”。也有報(bào)道,，北京西城區(qū)有一片老舊危房,，戶均不到２０平方米，還有的不到９平方米,。還有網(wǎng)友自曝：２０多個(gè)人擠在一間房子里,。估計(jì)舊金山的“貧民窟”也不過(guò)如此。相反,，有些人住豪宅,、別墅，并且擁有多處住房,。其中有些房子既不轉(zhuǎn)讓,，也不出租，長(zhǎng)期閑置,。前些日子,，有媒體披露，全國(guó)空置房有６４５０萬(wàn)套,，可以供２億人居住,。最近又有報(bào)道,，海南有些小區(qū)平時(shí)入住率不到２％，多數(shù)小區(qū)平時(shí)入住率不到２０％,，最高峰時(shí)僅為４０％—６０％,。另外還有個(gè)統(tǒng)計(jì)，說(shuō)截至７月底,，全區(qū)住宅空置面積為１３３萬(wàn)平方米,，其中別墅、高檔公寓空置面積為５２．１萬(wàn)平方米,，占空置總量的３９．２％,。總之,，住房商品化只認(rèn)錢,，不認(rèn)人，對(duì)富人有利,，是錦上添花的配置方式,。更一般地看，市場(chǎng)機(jī)制就是一種嫌貧愛(ài)富的機(jī)制,。所謂自由競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰,，實(shí)際上是富人勝,，窮人汰。住房市場(chǎng)嚴(yán)重失靈,，弊端尤甚,。
另一種辦法是“雙軌制”，即政府和市場(chǎng)相結(jié)合的方式,。其特點(diǎn)是有兩個(gè)住房市場(chǎng)：大約３０％的房子完全商品化,，由市場(chǎng)配置；大約７０％的房子準(zhǔn)商品化,，由政府主導(dǎo)的市場(chǎng)配置,。準(zhǔn)商品房包括廉租房、公租房,、經(jīng)濟(jì)適用房,、限價(jià)房等保障性住房。這些房子只租給或賣給中低收入者,，原則上一戶一套,。不能上市交易，但可以退賣給政府,。
用這種辦法配置住房,，一是可以把房子優(yōu)先配置給最需要的人,，滿足其最基本的住房需求，保障天賦人權(quán),；二是可以剔除不合理的投資需求,，有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)；三是可以抑制奢侈性住房需求,，消除住房配置兩極分化,，有利于構(gòu)建和諧社會(huì)�,？傊�,，政府主導(dǎo)的住房市場(chǎng)，可以讓低收入者住得體面,，活得有尊嚴(yán),，是雪中送炭的配置方式。
目前國(guó)家出臺(tái)的樓市調(diào)控政策,，鼓勵(lì)購(gòu)買第一套住房,，限制購(gòu)買第二套住房，抑制投機(jī)性購(gòu)房,。同時(shí)醞釀對(duì)存量投資性住房收取資源占用稅,，對(duì)第二套住房收取房產(chǎn)稅，對(duì)轉(zhuǎn)讓第二套住房收取所得稅,。目的都是排除商人投機(jī)炒房,，限制高收入者多占房，保障中低收入者能住上房,，使樓市回歸民生本性,。目前政策效應(yīng)剛剛顯現(xiàn)，但遠(yuǎn)未達(dá)到預(yù)期目標(biāo),。政府務(wù)必要繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控政策,，直到房?jī)r(jià)回歸理性，居者有其屋為止,。許多國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明,，只要堅(jiān)持民本思路，舉措得當(dāng),，就完全有可能解決好城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題,。
也應(yīng)當(dāng)看到，政府當(dāng)前調(diào)控樓市的重點(diǎn)是需求,，屬于短期政策,。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，還需要調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，主要是打破政府一家供地,、開發(fā)商一家供房的市場(chǎng)壟斷,，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，增加住房供給,，形成多層次的住房保障和供應(yīng)體系,。同時(shí)，改革收入分配制度,，調(diào)整收入分配結(jié)構(gòu),，增加居民收入，提高住房支付能力，改善居住條件。
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