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據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局月度資料,，今年７月,，全國(guó)商品房銷(xiāo)售價(jià)格同比上升１０．３％,。其中,，新建商品房?jī)r(jià)格上升１２．９％，二手房?jī)r(jià)格上升６．７％,。北京市住房?jī)r(jià)格分別上升１２．４％,、２０．１％和５．０％,。相對(duì)于北京房?jī)r(jià)去年飆升７０％來(lái)說(shuō),，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭有所遏制,，但房?jī)r(jià)仍處在不合理高位。
開(kāi)發(fā)商庫(kù)存上升,，資金鏈緊張,，降價(jià)壓力增大。他們開(kāi)始恐嚇國(guó)人，聲稱(chēng)打壓房地產(chǎn)會(huì)破壞城市經(jīng)濟(jì),，ＧＤＰ下降,，失業(yè)率上升，銀行壞賬增加,，經(jīng)濟(jì)“二次探底”,，還有可能回歸“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”老路。并通過(guò)各種渠道向政府施壓,，試圖干擾調(diào)控政策,，使之無(wú)果而終。有些專(zhuān)家則默契配合,，強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定，政府不可能阻擋包括投資需求在內(nèi)的住房需求,，呼吁政府不要再打壓樓市,。
樓市調(diào)控政策損害了開(kāi)發(fā)商的利益。他們抵制,、阻撓,、甚至對(duì)抗調(diào)控政策，是意料中的事,。需要討論的是,，投機(jī)性住房需求真的合乎規(guī)律，樓市也已經(jīng)規(guī)范,，不再需要政府調(diào)控了嗎,？這關(guān)乎城鎮(zhèn)住房配置的指導(dǎo)思想：雪中送炭抑或錦上添花？如此重大問(wèn)題,，不可不辯,。
商品房?jī)r(jià)格取決于市場(chǎng)供求關(guān)系，這是事實(shí),，沒(méi)有錯(cuò),。但在不同的時(shí)期，供給和需求的具體影響有所不同,。一般地,，供給在長(zhǎng)期內(nèi)影響房?jī)r(jià)，而在短期內(nèi)房?jī)r(jià)主要取決于需求,。我國(guó)樓市的主要問(wèn)題是房?jī)r(jià)過(guò)高,，上漲過(guò)快，市民買(mǎi)房或租房負(fù)擔(dān)太重,。政府調(diào)控樓市的當(dāng)務(wù)之急是調(diào)控需求,。這就需要首先明確需求的概念，找準(zhǔn)切入點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的住房需求,，是指在一定時(shí)期內(nèi),，在一定價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意并且能夠購(gòu)買(mǎi)的住房數(shù)量,。一個(gè)消費(fèi)者想買(mǎi)房,，同時(shí)又有支付能力，才是實(shí)實(shí)在在的住房需求,。如果只是想買(mǎi)房,，但口袋里沒(méi)有錢(qián)，只能叫做住房欲望或潛在需求,。人們的購(gòu)房欲望是無(wú)窮大的,，確實(shí)具有剛性。然而,，如果用購(gòu)房欲望偷換購(gòu)房需求,，并用以證明房?jī)r(jià)必然上升，假使不是無(wú)知,，就是有意混淆視聽(tīng),，誤導(dǎo)國(guó)人。
住房是一種特殊的耐用消費(fèi)品,。它除了能滿(mǎn)足人們的居住消費(fèi)需求外,，還具有保值增值等投資功能，能滿(mǎn)足人們的長(zhǎng)期投資和短期投機(jī)需要,。由此決定,，住房需求至少可以區(qū)分為消費(fèi)需求和投資需求兩大類(lèi)。從消費(fèi)需求角度看,，多數(shù)人買(mǎi)房子是為了自住,。這是中低收入居民的基本住房需求。也有些人買(mǎi)房子除了自住外,，更多的是享受,、炫耀、示富,、邀寵,。例如，有些人的房子很大,，造價(jià)很高,，并且不止一處住宅。他們?cè)谑袇^(qū)有一套房子,，平時(shí)上班住,。另外在郊區(qū)還有一套別墅,，周末或節(jié)假日去小住�,；蛘�,，在北京有一套房子，在海南或威海也有一套房子,。平時(shí)住在北京,，夏天去威海避夏，冬天去海南避寒,。坐落在郊區(qū),、海濱或山麓，氣勢(shì)恢弘,，造型別致,，質(zhì)量上乘，裝修豪華,，前后有花園,，四周有高大院墻，大門(mén)經(jīng)常關(guān)閉著的別墅,，昭示著主人的富有,、權(quán)勢(shì)和榮耀,。這是高收入居民的奢侈性住房需求,。有些外地富豪來(lái)北京購(gòu)買(mǎi)高檔住宅，供偶爾來(lái)京辦事或看病時(shí)小住,，平時(shí)閑著,，也屬于奢侈需求。至于溫州,、山西和內(nèi)蒙等地的炒房客,，他們來(lái)北京大量購(gòu)置房產(chǎn)，有的是為了倒賣(mài)賺錢(qián),，有的是為了出租賺錢(qián),，本質(zhì)上都是投資，因而是一種投資性需求,。
根據(jù)上述分析,，我們又可以把住房需求區(qū)分為三類(lèi)：（１）基本需求，即起居安寢方面的需求,。不管是什么人,，都有權(quán)居有定所。這是一項(xiàng)基本人權(quán),，不能因?yàn)槭杖氲途捅粍儕Z,。（２）奢侈需求，即享受、安逸,、奢華,、虛榮等方面的需求。只有收入達(dá)到一定水平的人,，才會(huì)有這種需求,。（３）投資需求，即炒房子或出租房子的需求,，是貨幣資本積累到一定階段的產(chǎn)物,。
同一套房子，其物理屬性是客觀(guān)的,，不變的,，但其效用則因人而異。這取決于人們的效用函數(shù),，其中最重要的是業(yè)已達(dá)到的居住水平和生活質(zhì)量,。可以設(shè)想,，在北京市三環(huán)到四環(huán)之間有一套６０平方米兩居室的二手房,。如果按保留價(jià)格賣(mài)給一對(duì)正準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕人，他們會(huì)感到很高興：終于有了自己的家,！如果賣(mài)給一位已經(jīng)擁有五套住宅,，其兩歲的孫女名下也有了一處價(jià)值４００萬(wàn)元、面積３００多平方米別墅的富翁,，他會(huì)因效用些許增加而感到滿(mǎn)意,，但不會(huì)像這對(duì)年輕人那樣高興。如果賣(mài)給一位炒房客,，他會(huì)因?yàn)橛辛速嶅X(qián)機(jī)會(huì)而慶幸,，但也達(dá)不到那對(duì)年輕人的效用水平。從這個(gè)角度看,，把這套住房配置給這對(duì)年輕人,，是雪中送炭，效用最高,；而配置給這位富翁或投資商,，是錦上添花，效用較低,。從社會(huì)總福利的角度看,，這套房子應(yīng)該配置給這對(duì)年輕人。
我國(guó)的基本國(guó)情是人多地少,，并且處于城鎮(zhèn)化初級(jí)階段,，住房資源相當(dāng)稀缺,，而需求則不斷增加。在這種情況下,，我們應(yīng)當(dāng)用什么方法配置住房資源呢,？一種方法是讓市場(chǎng)來(lái)配置，即住房商品化,。就是誰(shuí)有錢(qián),，誰(shuí)出價(jià)高，房子就配置給誰(shuí),。但其結(jié)果,，就是令人詬病的住房配置兩極分化：一極是大量的中低收入者居住條件很差，生活質(zhì)量很低,。據(jù)報(bào)載,，北京海淀一個(gè)業(yè)主，將６０平方米的房子隔成１０個(gè)小間,，每間不到４平方米,，用以出租，被稱(chēng)為“鴿子間”,。也有報(bào)道,，北京西城區(qū)有一片老舊危房，戶(hù)均不到２０平方米,，還有的不到９平方米,。還有網(wǎng)友自曝：２０多個(gè)人擠在一間房子里。估計(jì)舊金山的“貧民窟”也不過(guò)如此,。相反,，有些人住豪宅,、別墅,，并且擁有多處住房。其中有些房子既不轉(zhuǎn)讓?zhuān)膊怀鲎�,，長(zhǎng)期閑置,。前些日子，有媒體披露,，全國(guó)空置房有６４５０萬(wàn)套,，可以供２億人居住。最近又有報(bào)道,，海南有些小區(qū)平時(shí)入住率不到２％,，多數(shù)小區(qū)平時(shí)入住率不到２０％，最高峰時(shí)僅為４０％—６０％,。另外還有個(gè)統(tǒng)計(jì),，說(shuō)截至７月底,，全區(qū)住宅空置面積為１３３萬(wàn)平方米，其中別墅,、高檔公寓空置面積為５２．１萬(wàn)平方米,，占空置總量的３９．２％�,？傊�,，住房商品化只認(rèn)錢(qián)，不認(rèn)人,，對(duì)富人有利,，是錦上添花的配置方式。更一般地看,，市場(chǎng)機(jī)制就是一種嫌貧愛(ài)富的機(jī)制,。所謂自由競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰,，實(shí)際上是富人勝,，窮人汰。住房市場(chǎng)嚴(yán)重失靈,，弊端尤甚,。
另一種辦法是“雙軌制”，即政府和市場(chǎng)相結(jié)合的方式,。其特點(diǎn)是有兩個(gè)住房市場(chǎng)：大約３０％的房子完全商品化,，由市場(chǎng)配置；大約７０％的房子準(zhǔn)商品化,，由政府主導(dǎo)的市場(chǎng)配置,。準(zhǔn)商品房包括廉租房、公租房,、經(jīng)濟(jì)適用房,、限價(jià)房等保障性住房。這些房子只租給或賣(mài)給中低收入者,，原則上一戶(hù)一套,。不能上市交易，但可以退賣(mài)給政府,。
用這種辦法配置住房,，一是可以把房子優(yōu)先配置給最需要的人，滿(mǎn)足其最基本的住房需求,，保障天賦人權(quán),；二是可以剔除不合理的投資需求，有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià),；三是可以抑制奢侈性住房需求,，消除住房配置兩極分化,，有利于構(gòu)建和諧社會(huì)�,？傊�,，政府主導(dǎo)的住房市場(chǎng)，可以讓低收入者住得體面,，活得有尊嚴(yán),，是雪中送炭的配置方式。
目前國(guó)家出臺(tái)的樓市調(diào)控政策,，鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)第一套住房,，限制購(gòu)買(mǎi)第二套住房，抑制投機(jī)性購(gòu)房,。同時(shí)醞釀對(duì)存量投資性住房收取資源占用稅,，對(duì)第二套住房收取房產(chǎn)稅，對(duì)轉(zhuǎn)讓第二套住房收取所得稅,。目的都是排除商人投機(jī)炒房,，限制高收入者多占房，保障中低收入者能住上房,，使樓市回歸民生本性,。目前政策效應(yīng)剛剛顯現(xiàn)，但遠(yuǎn)未達(dá)到預(yù)期目標(biāo),。政府務(wù)必要繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控政策,，直到房?jī)r(jià)回歸理性，居者有其屋為止,。許多國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明,，只要堅(jiān)持民本思路，舉措得當(dāng),，就完全有可能解決好城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題,。
也應(yīng)當(dāng)看到，政府當(dāng)前調(diào)控樓市的重點(diǎn)是需求,，屬于短期政策,。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,，還需要調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu),，主要是打破政府一家供地、開(kāi)發(fā)商一家供房的市場(chǎng)壟斷,，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,，增加住房供給，形成多層次的住房保障和供應(yīng)體系,。同時(shí),，改革收入分配制度,，調(diào)整收入分配結(jié)構(gòu)，增加居民收入,，提高住房支付能力,，改善居住條件。
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