對于今天中國的房價，大概除了任志強,，幾乎都認為太高了,。但是，如果要問中國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫,，答案恐怕就沒有那么一邊倒了,。盡管神州各地的房價短短幾年內(nèi)普遍漲了好幾倍，絕對價位居高不下,，但媒體上關(guān)于泡沫的爭論仍未完全平息,。
無泡沫論者大多從城市化潛力、剛需強勁,、富人購買力強等日常所見現(xiàn)象出發(fā),，得出雖然房價收入比高、租售比低但市場無泡沫的結(jié)論,。這些直觀的證據(jù),，讓他們的結(jié)論看上去很有說服力,。特別是今年4月中旬推出新國十條，斷絕了第三套房貸之后,，房價仍然十分堅挺,，越來越多的全款購房現(xiàn)象被報道，這使剛需說,、富人說顯得更有道理,。但是，細究這一派的論證邏輯,，我們發(fā)現(xiàn)事情并非如此,。先從富人購買力說起。
窮和富是一個相對概念,，貧富差距大意味著大量財富集中在占總?cè)藬?shù)很小比例的那些人手中,。在大多數(shù)普通老百姓甚至白領(lǐng)的中上層都覺得難以承受房價之高時，那些為數(shù)很小的一部分真正富人可以輕松全額地買入多套住房,，似乎可以說明,，房價高得很有道理，高得一點泡沫也沒有,，因為確實有人有這個購買力,。既然有真實購買力，那么也就談不上泡沫,。窮人覺得貴,，只能怪自己實力不夠。
但俗話說再富再貴也不過是一日三餐,、晚上睡一張床,。富人錢多，但肚皮不一定比普通人大,，消費起糧食來,，多不到哪兒去。同樣,，富人可以住比窮人大得多的房子,，也可以輕松買得起幾套、幾十套房,，但富人并沒有孫悟空那種吹一下毫毛就變出一群猴子的本領(lǐng),，其消費所需不會超過一兩套。就算是某個人錢多得慌,，在全國每個城市都置備一套別墅以作度假屋,，一定是出于正常消費之外的動機，因為要得到同等享受有成本更低的方式,，除非這個人是笨蛋,。顯然,，單憑一小撮富人的真實消費需求，顯然不足以影響市場格局,。
另一個流行的觀點是，中國人的收入可能被低估了,，如果加上大量的灰色收入,，中國的房價收入比可能沒有數(shù)字顯示得那么高。經(jīng)濟學家估算出來的灰色收入高達數(shù)以萬億計,，我們姑且認為數(shù)據(jù)切合事實,，但可以肯定的是，這些收入大多集中在上述比例很小的那些富人手里,，如果人人有份,，那大家的真實收入就遠比統(tǒng)計的要高了，普通人房價收入比就是被高估了（對于富人房價收入比沒有意義）,，換言之,，大家就不會承受不了現(xiàn)行房價�,！胺績r大多數(shù)人難以承受”等價于“房價收入比過高”,，“房價收入比過高”等價于泡沫。如果沿著這個邏輯鏈條,，那么,，我們就會發(fā)現(xiàn)，富人,、灰色收入難以成為否定泡沫的理由,。
那么，全額付款的真有錢人和向銀行借款的偽有錢人為何大量購入超過自身真實消費的住房呢,？大多數(shù)人還記得1988年市場大搶購的情況吧,。當時人們不計代價，瘋狂買入食鹽,、火柴,、肥皂之類的日用品。其實1988年日出日落照常,，人們吃喝拉撒也一如既往,，與此前的1987年和此后的1989年相比，對火柴肥皂的真實消費量沒有什么特別的變化,，火柴肥皂的生產(chǎn)亦如是,。大搶購原因簡單而清楚，不過,，那時候市場經(jīng)濟雖然不如現(xiàn)在發(fā)達,，但當時的經(jīng)濟學家和老百姓似乎頭腦還好用,，沒有人蠢到將其歸結(jié)于供需基本面的變化。
另一個例子是1990年代后半期的通縮,。當時流行的觀點是,，通縮是因為消費不旺，消費不旺的理由是貧富差距過大,，因為窮人們雖然喜歡房子車子,，但有心無力，富人們房車皆有,，絲毫無再增加購買的欲望,。當年房價跌人們怪富人，今天房價漲怪的也是富人,。短短幾年,，貧富差距的作用力完全導向了相反的方向。嗚呼哀哉,！
更近的例子是鐵礦石,。假設(shè)鐵礦石價格預期穩(wěn)定，那么鋼廠可以按理論公式來保持最佳存貨（比如20天）,，一旦上漲預期強烈,，持有數(shù)倍于維持生產(chǎn)不中斷的存貨量（比如半年）也會很劃算。甚至原本不知澳大利亞在何處的人,，也會對這種黑乎乎的東西下起大注,。
這幾個例子，想強調(diào)的是預期的重要性以及預期與囤積之間的關(guān)系,。無疑,，資產(chǎn)屬性越強的東西這種關(guān)系越明顯，很不幸,，房子就具有這種屬性,。于是乎，那些按照生命周期理論推算出35-45歲最適合購房的人,，在上漲預期引導下,，大大提前了購房時間。最近就有報道說,，北京第一套房平均購房年齡為27歲,。同樣，那些本來可以更晚些進行改善型購房的人,，也是先下手為強,。那些為牙牙學語的2歲幼兒準備好住房的父母，不也包含著類似的動機嗎,？
從1987年到1989年,，中國火柴肥皂的生產(chǎn)能力和真實消費量幾無變化,，但需求卻波動劇烈。同樣,，沒有任何數(shù)據(jù)能證明城市化在最近幾年加速了,，也沒有任何數(shù)據(jù)能證明一些大城市、特大城市的新增住房速度慢于人口增長速度,，也沒有證據(jù)顯示中國人在這幾年內(nèi)比以往更熱衷于結(jié)婚,，更難發(fā)現(xiàn)丈母娘們與五年前的同類有什么不同。同樣,，貧富差距依然，但富人卻在短短十幾年時間里,，從背負“不買房”的罵名,，到成為“多買房”的罪魁禍首。忽而持有巨量存貨忽而“去存貨”一桿到底的,，可以是同一家以生產(chǎn)立命的鋼鐵廠,。那些看上去無懈可擊的所謂基本面理由，似乎完美解釋了市場的風云變化,，更可以成為無泡沫論者的有力論據(jù),。然而，稍一分析,，這只不過是一個同義反復和循環(huán)論證的套套兒邏輯（tautology）,。
對資產(chǎn)的需求取決于預期，上升的預期造成了“需求”,，而需求又造成了更高的預期,。在這樣一個循環(huán)中，真實供求,、剛需,、富人等名詞來作為否定收入房價比、房價租金比指標,，作為否定泡沫的理由,，猶如在6000點以上以買入踴躍來論證股市無泡沫，以1600點買氣低迷來論證中國經(jīng)濟無前景一樣,，是一種非常低級的同義反復,。被這種套套兒邏輯牽著走，我們會被一大堆似是而非的觀點所迷惑,。正如1988年,，就算你將全國的工廠都用來生產(chǎn)火柴肥皂食鹽洗衣粉也解決不了問題，當今所有的調(diào)控如果不圍繞解決預期這一核心問題展開,，再多的疏通供求的措施也難逃失敗的結(jié)局,。
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