對(duì)于今天中國(guó)的房?jī)r(jià),，大概除了任志強(qiáng)，幾乎都認(rèn)為太高了,。但是,，如果要問(wèn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，答案恐怕就沒(méi)有那么一邊倒了,。盡管神州各地的房?jī)r(jià)短短幾年內(nèi)普遍漲了好幾倍,，絕對(duì)價(jià)位居高不下，但媒體上關(guān)于泡沫的爭(zhēng)論仍未完全平息,。
無(wú)泡沫論者大多從城市化潛力,、剛需強(qiáng)勁、富人購(gòu)買力強(qiáng)等日常所見(jiàn)現(xiàn)象出發(fā),，得出雖然房?jī)r(jià)收入比高,、租售比低但市場(chǎng)無(wú)泡沫的結(jié)論。這些直觀的證據(jù),，讓他們的結(jié)論看上去很有說(shuō)服力,。特別是今年4月中旬推出新國(guó)十條，斷絕了第三套房貸之后,，房?jī)r(jià)仍然十分堅(jiān)挺,，越來(lái)越多的全款購(gòu)房現(xiàn)象被報(bào)道，這使剛需說(shuō),、富人說(shuō)顯得更有道理,。但是，細(xì)究這一派的論證邏輯,，我們發(fā)現(xiàn)事情并非如此,。先從富人購(gòu)買力說(shuō)起。
窮和富是一個(gè)相對(duì)概念,，貧富差距大意味著大量財(cái)富集中在占總?cè)藬?shù)很小比例的那些人手中,。在大多數(shù)普通老百姓甚至白領(lǐng)的中上層都覺(jué)得難以承受房?jī)r(jià)之高時(shí)，那些為數(shù)很小的一部分真正富人可以輕松全額地買入多套住房，似乎可以說(shuō)明,，房?jī)r(jià)高得很有道理,，高得一點(diǎn)泡沫也沒(méi)有，因?yàn)榇_實(shí)有人有這個(gè)購(gòu)買力,。既然有真實(shí)購(gòu)買力,，那么也就談不上泡沫。窮人覺(jué)得貴,，只能怪自己實(shí)力不夠,。
但俗話說(shuō)再富再貴也不過(guò)是一日三餐、晚上睡一張床,。富人錢多,，但肚皮不一定比普通人大，消費(fèi)起糧食來(lái),，多不到哪兒去,。同樣，富人可以住比窮人大得多的房子,，也可以輕松買得起幾套,、幾十套房，但富人并沒(méi)有孫悟空那種吹一下毫毛就變出一群猴子的本領(lǐng),，其消費(fèi)所需不會(huì)超過(guò)一兩套,。就算是某個(gè)人錢多得慌，在全國(guó)每個(gè)城市都置備一套別墅以作度假屋,，一定是出于正常消費(fèi)之外的動(dòng)機(jī),，因?yàn)橐玫酵认硎苡谐杀靖偷姆绞剑沁@個(gè)人是笨蛋,。顯然,，單憑一小撮富人的真實(shí)消費(fèi)需求，顯然不足以影響市場(chǎng)格局,。
另一個(gè)流行的觀點(diǎn)是,，中國(guó)人的收入可能被低估了，如果加上大量的灰色收入,，中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比可能沒(méi)有數(shù)字顯示得那么高,。經(jīng)濟(jì)學(xué)家估算出來(lái)的灰色收入高達(dá)數(shù)以萬(wàn)億計(jì)，我們姑且認(rèn)為數(shù)據(jù)切合事實(shí),，但可以肯定的是,，這些收入大多集中在上述比例很小的那些富人手里，如果人人有份,，那大家的真實(shí)收入就遠(yuǎn)比統(tǒng)計(jì)的要高了,，普通人房?jī)r(jià)收入比就是被高估了（對(duì)于富人房?jī)r(jià)收入比沒(méi)有意義）,，換言之，大家就不會(huì)承受不了現(xiàn)行房?jī)r(jià),�,！胺�?jī)r(jià)大多數(shù)人難以承受”等價(jià)于“房?jī)r(jià)收入比過(guò)高”，“房?jī)r(jià)收入比過(guò)高”等價(jià)于泡沫,。如果沿著這個(gè)邏輯鏈條,，那么，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn),，富人,、灰色收入難以成為否定泡沫的理由。
那么,，全額付款的真有錢人和向銀行借款的偽有錢人為何大量購(gòu)入超過(guò)自身真實(shí)消費(fèi)的住房呢？大多數(shù)人還記得1988年市場(chǎng)大搶購(gòu)的情況吧,。當(dāng)時(shí)人們不計(jì)代價(jià),，瘋狂買入食鹽、火柴,、肥皂之類的日用品,。其實(shí)1988年日出日落照常，人們吃喝拉撒也一如既往,，與此前的1987年和此后的1989年相比,，對(duì)火柴肥皂的真實(shí)消費(fèi)量沒(méi)有什么特別的變化，火柴肥皂的生產(chǎn)亦如是,。大搶購(gòu)原因簡(jiǎn)單而清楚,，不過(guò)，那時(shí)候市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)雖然不如現(xiàn)在發(fā)達(dá),，但當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和老百姓似乎頭腦還好用,，沒(méi)有人蠢到將其歸結(jié)于供需基本面的變化。
另一個(gè)例子是1990年代后半期的通縮,。當(dāng)時(shí)流行的觀點(diǎn)是,，通縮是因?yàn)橄M(fèi)不旺，消費(fèi)不旺的理由是貧富差距過(guò)大,，因?yàn)楦F人們雖然喜歡房子車子,，但有心無(wú)力，富人們房車皆有,，絲毫無(wú)再增加購(gòu)買的欲望,。當(dāng)年房?jī)r(jià)跌人們怪富人，今天房?jī)r(jià)漲怪的也是富人,。短短幾年,，貧富差距的作用力完全導(dǎo)向了相反的方向。嗚呼哀哉！
更近的例子是鐵礦石,。假設(shè)鐵礦石價(jià)格預(yù)期穩(wěn)定,，那么鋼廠可以按理論公式來(lái)保持最佳存貨（比如20天），一旦上漲預(yù)期強(qiáng)烈,，持有數(shù)倍于維持生產(chǎn)不中斷的存貨量（比如半年）也會(huì)很劃算,。甚至原本不知澳大利亞在何處的人，也會(huì)對(duì)這種黑乎乎的東西下起大注,。
這幾個(gè)例子,，想強(qiáng)調(diào)的是預(yù)期的重要性以及預(yù)期與囤積之間的關(guān)系。無(wú)疑,，資產(chǎn)屬性越強(qiáng)的東西這種關(guān)系越明顯,，很不幸，房子就具有這種屬性,。于是乎,，那些按照生命周期理論推算出35-45歲最適合購(gòu)房的人，在上漲預(yù)期引導(dǎo)下,，大大提前了購(gòu)房時(shí)間,。最近就有報(bào)道說(shuō)，北京第一套房平均購(gòu)房年齡為27歲,。同樣,，那些本來(lái)可以更晚些進(jìn)行改善型購(gòu)房的人，也是先下手為強(qiáng),。那些為牙牙學(xué)語(yǔ)的2歲幼兒準(zhǔn)備好住房的父母,，不也包含著類似的動(dòng)機(jī)嗎？
從1987年到1989年,，中國(guó)火柴肥皂的生產(chǎn)能力和真實(shí)消費(fèi)量幾無(wú)變化,，但需求卻波動(dòng)劇烈。同樣,，沒(méi)有任何數(shù)據(jù)能證明城市化在最近幾年加速了,，也沒(méi)有任何數(shù)據(jù)能證明一些大城市、特大城市的新增住房速度慢于人口增長(zhǎng)速度,，也沒(méi)有證據(jù)顯示中國(guó)人在這幾年內(nèi)比以往更熱衷于結(jié)婚,，更難發(fā)現(xiàn)丈母娘們與五年前的同類有什么不同。同樣,，貧富差距依然,，但富人卻在短短十幾年時(shí)間里，從背負(fù)“不買房”的罵名,，到成為“多買房”的罪魁禍?zhǔn)�,。忽而持有巨量存貨忽而“去存貨”一桿到底的,，可以是同一家以生產(chǎn)立命的鋼鐵廠。那些看上去無(wú)懈可擊的所謂基本面理由,，似乎完美解釋了市場(chǎng)的風(fēng)云變化,，更可以成為無(wú)泡沫論者的有力論據(jù)。然而,，稍一分析,，這只不過(guò)是一個(gè)同義反復(fù)和循環(huán)論證的套套兒邏輯（tautology）。
對(duì)資產(chǎn)的需求取決于預(yù)期,，上升的預(yù)期造成了“需求”,，而需求又造成了更高的預(yù)期。在這樣一個(gè)循環(huán)中,，真實(shí)供求,、剛需、富人等名詞來(lái)作為否定收入房?jī)r(jià)比,、房?jī)r(jià)租金比指標(biāo),，作為否定泡沫的理由，猶如在6000點(diǎn)以上以買入踴躍來(lái)論證股市無(wú)泡沫,，以1600點(diǎn)買氣低迷來(lái)論證中國(guó)經(jīng)濟(jì)無(wú)前景一樣,，是一種非常低級(jí)的同義反復(fù),。被這種套套兒邏輯牽著走,，我們會(huì)被一大堆似是而非的觀點(diǎn)所迷惑。正如1988年,，就算你將全國(guó)的工廠都用來(lái)生產(chǎn)火柴肥皂食鹽洗衣粉也解決不了問(wèn)題,，當(dāng)今所有的調(diào)控如果不圍繞解決預(yù)期這一核心問(wèn)題展開(kāi)，再多的疏通供求的措施也難逃失敗的結(jié)局,。
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