8月21日,，中共中央政治局常委,、國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì)并講話(huà)，再次強(qiáng)調(diào)各地要繼續(xù)落實(shí)好國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施,，切實(shí)增加住房有效供應(yīng),，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作行為。
而就在同一天,，北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)也在公開(kāi)場(chǎng)合呼吁開(kāi)發(fā)商們切勿心存僥幸,，并再次稱(chēng),，不如趁早“從了”。他認(rèn)為下半年的調(diào)控不會(huì)放松,，只有認(rèn)清形勢(shì),，以降價(jià)換取銷(xiāo)售方為上策。
任志強(qiáng)何許人也,？經(jīng)常關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的人想來(lái)不會(huì)陌生,。作為開(kāi)發(fā)商中的強(qiáng)硬派，他素有“任大炮”之稱(chēng),，在房產(chǎn)新政出臺(tái)前后曾發(fā)表過(guò)諸如“中國(guó)房?jī)r(jià)沒(méi)有泡沫”,、“房?jī)r(jià)下降對(duì)誰(shuí)都沒(méi)有好處”、“低收入者活該無(wú)房”等驚世駭俗的言論,。因此,，聞知任志強(qiáng)此次竟然規(guī)勸同行趕緊降價(jià)，怎不教人懷疑雙耳是否出現(xiàn)幻聽(tīng),。
不過(guò),，若從政府、公眾和開(kāi)發(fā)商博弈這一政策可信度的視角來(lái)看,，任志強(qiáng)態(tài)度180度大轉(zhuǎn)彎倒也未必沒(méi)有幾分根據(jù),。
回顧近五個(gè)月來(lái)房產(chǎn)新政的跌宕起伏,，我們大致可將其劃分為三個(gè)階段：
第一階段：3月到4月,。隨著高房?jī)r(jià)成為今年“兩會(huì)”全社會(huì)矚目的民生焦點(diǎn)，上至中央政府,，下至各省市,，以新“國(guó)四條”和新“國(guó)十條”為代表，相繼出臺(tái)了一連串政策組合拳,，宣告新一輪房?jī)r(jià)調(diào)控的到來(lái),。
第二階段：5月到7月。以是否開(kāi)征房產(chǎn)稅之爭(zhēng)和部分城市三套房貸出現(xiàn)松動(dòng)為標(biāo)志,，新政進(jìn)入了深水區(qū),，政府和開(kāi)發(fā)商的博弈暫時(shí)陷入膠著狀態(tài)。
一方面,，在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)“二次探底”的重重顧慮下,，為防止中國(guó)經(jīng)濟(jì)收縮過(guò)快，政府試圖保持謹(jǐn)慎,，同時(shí)評(píng)估前期政策效果也需要時(shí)間,，但這不可避免地導(dǎo)致了政策斷層的出現(xiàn)。一時(shí)間,，似乎給人以政府利空政策出盡的錯(cuò)覺(jué),。
另一方面,，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房改12年以來(lái),，盡管中間也不乏平抑房?jī)r(jià)的政策出臺(tái),，但多是“雷聲大、雨點(diǎn)小”,。開(kāi)發(fā)商有理由依據(jù)過(guò)去經(jīng)驗(yàn),，得出政府在高房?jī)r(jià)問(wèn)題上遲早會(huì)不了了之的結(jié)論。
第三階段：8月初迄今,。房?jī)r(jià)難降的現(xiàn)實(shí)使得失望和焦慮情緒在整個(gè)社會(huì)彌漫,，而中房協(xié)不合時(shí)宜的“上書(shū)門(mén)”事件更將這種不滿(mǎn)推到頂點(diǎn)。李克強(qiáng)9天內(nèi)兩次講話(huà),，再次明確了中央平抑房?jī)r(jià)的堅(jiān)定決心,，加之銀監(jiān)會(huì)全面收緊第三套房貸、各地大力清理空置土地和積極推動(dòng)保障房項(xiàng)目等政策密集出臺(tái),，在關(guān)鍵時(shí)刻重新穩(wěn)定了公眾的信心,。
經(jīng)濟(jì)學(xué)原理告訴我們，市場(chǎng)對(duì)于政策并非一味被動(dòng)接受,，而有自身預(yù)期,，這種預(yù)期反過(guò)來(lái)足以影響政策效果。因此,，房產(chǎn)新政能否達(dá)到預(yù)期目的,，取決于政策是否可信。這就要求：
首先,，各級(jí)政府和政府各部門(mén)必須始終用一個(gè)聲音說(shuō)話(huà),。如果各級(jí)政府和政府各部門(mén)的政策目標(biāo)存在不一致性，在房?jī)r(jià)問(wèn)題上發(fā)出彼此混亂的政策信號(hào),，中央的調(diào)控決心哪怕再堅(jiān)定,，政策部屬再細(xì)致，也難以落到實(shí)處,。
其次,，政策要打到高房?jī)r(jià)的痛處，而不能僅僅淪為口號(hào)或是花拳繡腿,。從最近北京,、上海等一線城市經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房項(xiàng)目大規(guī)模鋪開(kāi)來(lái)看，已對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生了明顯的心理沖擊,。而這也是中央近來(lái)高度重視保障性安居工程建設(shè)的原因所在,。
再次，將平抑高房?jī)r(jià)的全部希望寄托于開(kāi)發(fā)商降價(jià)或許只在短期有效。從可持續(xù)的供求關(guān)系來(lái)看,，政府向開(kāi)發(fā)商讓利,，開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者讓利才能兼顧各方利益，從而達(dá)到一個(gè)平衡,。盡管任志強(qiáng)有很多觀點(diǎn)難以令人茍同,，但至少在一點(diǎn)上還是有可取之處——他認(rèn)為高房?jī)r(jià)很重要的一個(gè)原因是土地價(jià)格沒(méi)有回落，“要從根本上解決財(cái)政問(wèn)題,、土地制度問(wèn)題,，才能解決房?jī)r(jià)的問(wèn)題”。
而這又涉及房?jī)r(jià)調(diào)控的一個(gè)最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)：就地方層面來(lái)看,，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮直接關(guān)系到地方財(cái)政和稅收,，涉及各級(jí)地方官員的政績(jī)和升遷，甚至還與一些公務(wù)員的灰色收入直接掛鉤,。這些動(dòng)機(jī)很自然會(huì)導(dǎo)致一些地方政府在執(zhí)行中央調(diào)控房?jī)r(jià)統(tǒng)一部署時(shí)表現(xiàn)消極,，出現(xiàn)“上有政策、下有對(duì)策”式的陽(yáng)奉陰違,，如對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管措施時(shí)松時(shí)緊等,。
因此，如果不能在一些根本性的制度安排上（如官員考核晉升制度,、中央和地方財(cái)政稅收分配等）做出果斷改革,，不改革地方政府的激勵(lì)機(jī)制，這場(chǎng)硬仗就很難打得下去,，也難以最終贏得公眾的信心,。
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