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按照正在研究的北京商品房預(yù)售資金管理辦法，未來(lái)北京房地產(chǎn)企業(yè)不能直接收存預(yù)售資金,，由購(gòu)房人到監(jiān)管銀行付款或通過(guò)專用POS機(jī)刷卡直接存入監(jiān)管賬戶,。同時(shí)，在使用商品房項(xiàng)目預(yù)售資金時(shí)也將受多方鉗制,。(8月18日《京華時(shí)報(bào)》)
如何遏制開(kāi)發(fā)商的無(wú)序開(kāi)發(fā),，如何提高我國(guó)住房開(kāi)發(fā)成本，遏制高房?jī)r(jià),，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,，這幾年各個(gè)方面做了許多探索。其中改革預(yù)售制度,，防止開(kāi)發(fā)商空手套白狼是反響最為強(qiáng)烈的方面之一,。從民間呼吁，專家建議,，到最終將開(kāi)發(fā)商預(yù)售制度改革提到了中央政策層面,。從去年國(guó)四條到今年四月的新國(guó)十條都要求加強(qiáng),、完善住房預(yù)售制度管理。必須認(rèn)識(shí)到,，改革當(dāng)前預(yù)售制度和預(yù)付款辦法,，不僅是保障購(gòu)房人資金安全、不被開(kāi)發(fā)商攜款外逃的問(wèn)題,，而且,，對(duì)于規(guī)范開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)行為，防止開(kāi)發(fā)商空手套白狼,，開(kāi)發(fā)成本過(guò)低,，坐擁資金捂盤(pán)惜售等行為都大有作用。通過(guò)嚴(yán)格管理預(yù)付款,，切斷開(kāi)發(fā)商隨意,、任意使用預(yù)收款的“黑手”，那么,，開(kāi)發(fā)商必將通過(guò)加大樓盤(pán)銷售甚至降價(jià)銷售來(lái)回籠資金,，就從資金鏈壓力迫使開(kāi)發(fā)商不敢輕易捂盤(pán)惜售。
將開(kāi)發(fā)商預(yù)收款項(xiàng)(購(gòu)房人預(yù)付款)直接進(jìn)入其銀行賬戶,，由存管銀行受托監(jiān)管起來(lái),，其實(shí)是在住房開(kāi)發(fā)領(lǐng)域資金管理上引入了第三方監(jiān)管系統(tǒng)，而該監(jiān)管系統(tǒng)目前在我國(guó)其他行業(yè)已經(jīng)大面積施行,，制度,、技術(shù)、系統(tǒng)上沒(méi)有任何障礙,。筆者是從事第三方資金監(jiān)管系統(tǒng)較早的人員之一,。目前，在證券系統(tǒng),、期貨系統(tǒng),、大宗商品交易系統(tǒng)，都實(shí)行了保證金第三方監(jiān)管做法,。證券交易客戶結(jié)算保證金,、期貨交易客戶結(jié)算保證金都由存管銀行(經(jīng)監(jiān)管部門(mén)批準(zhǔn)有資格開(kāi)展存管資金管理的商業(yè)銀行)受中國(guó)證監(jiān)會(huì)委托負(fù)責(zé)監(jiān)管。從當(dāng)前看,，效果非常之好,。存管銀行從系統(tǒng)上將客戶保證金鎖定在了中國(guó)證監(jiān)會(huì)指定、備案的資金賬戶上并且一舉一動(dòng)都在監(jiān)管部門(mén)的系統(tǒng)監(jiān)視之下,。徹底防住了券商挪用客戶保證金的行為,，確保了投資者證券、期貨投資資金的安全,。
如果將這個(gè)監(jiān)管系統(tǒng)運(yùn)用到開(kāi)發(fā)商預(yù)收款管理上完全可行且不需要過(guò)多投資改造系統(tǒng),。基本思路是,，開(kāi)發(fā)商在銀行開(kāi)立一個(gè)經(jīng)過(guò)監(jiān)管部門(mén)(住建部系統(tǒng))備案的預(yù)收款專項(xiàng)賬戶,，專門(mén)存放購(gòu)房人預(yù)付款項(xiàng)，商業(yè)銀行受住建部系統(tǒng)委托負(fù)責(zé)對(duì)該賬戶進(jìn)行監(jiān)管,。購(gòu)房人預(yù)付款只能存入此專項(xiàng)賬戶而不能存入其他任何賬戶,，從計(jì)算機(jī)賬戶系統(tǒng)上就做死做實(shí)。然后,，用款計(jì)劃需經(jīng)施工單位,、監(jiān)理單位加以確認(rèn)，按基礎(chǔ)完成,、結(jié)構(gòu)封頂,、竣工驗(yàn)收、登記申請(qǐng)等四個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)用款,，銀行接到監(jiān)管部門(mén)指令后按照程序,、制度劃撥款項(xiàng)。
北京市在此先走一步,，值得肯定,。其他城市也應(yīng)該盡快出臺(tái)住房開(kāi)發(fā)預(yù)付款引入第三方監(jiān)管制度。但必須認(rèn)識(shí)到,，這僅僅是改革的第一步,。規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，凈化房地產(chǎn)市場(chǎng),，徹底杜絕開(kāi)發(fā)商空手套白狼行為,，消除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)魚(yú)目混雜現(xiàn)象，最終應(yīng)該逐步取消預(yù)付款制度,。
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