昨天（18日）,，有媒體報道北京擬出臺《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，房地產(chǎn)企業(yè)將不能直接收存預(yù)售資金,，資金必須直接打入監(jiān)管賬戶,，用款計劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認,，分為基礎(chǔ)完成,、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收,、登記申請四個資金使用節(jié)點,，每個節(jié)點用款額度不得高于重點監(jiān)管資金總額的25%，每個資金使用節(jié)點只能提出一次用款申請,。
此消息一出,，首先影響到股市，當天地產(chǎn)股領(lǐng)跌大盤,。眾所周知,，當前我國實行的是商品房預(yù)售制度，這一制度可以使開發(fā)商提前回籠銷售資金，降低自有資金要求,。我國六成以上居民購房皆使用貸款,，所以個人房貸作為重要的預(yù)售資金，在項目竣工之前就已進入開發(fā)商口袋,。那么,，萬一項目在竣工之前，開發(fā)商破產(chǎn)了,，或者老板攜預(yù)售款潛逃,，購房人和放貸銀行豈不是損失慘重？
所以,，商品房預(yù)售制度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一,，就是要監(jiān)管好預(yù)售資金，必須讓開發(fā)商將預(yù)售款全額用到特定項目的開發(fā)建造上面,，而且不能一次用完,，要依工程進度分批使用。道理很簡單,，可現(xiàn)實中,，大部分樓盤的預(yù)售資金都沒有被嚴格監(jiān)管，開發(fā)商總是提前支取,，甚至將資金挪作他用,。
從表面看，北京市這一做法是落實了近期國家的調(diào)控政策,。4月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》,，其中要求各地加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度，明確預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶,，確保預(yù)售資金用于項目工程建設(shè),。實際上，這實在是一個“老掉牙”的規(guī)定了,。
2004年修訂后的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十一條規(guī)定：開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項應(yīng)當用于有關(guān)的工程建設(shè),，商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定,。其后,，部分省份和城市陸陸續(xù)續(xù)也出臺了相關(guān)辦法，如哈爾濱,、武漢,、南京、廣州,、鄭州等,。不過,，多少讓人感到奇怪的是，為何建設(shè)部沒有制定一個全國統(tǒng)一的商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法,，而只是任由地方政府按自己的口味各行其是,？
這便又扯出商品房預(yù)售制度這個總根源。1994年,，《城市房地產(chǎn)管理法》出臺,，確立了商品房預(yù)售制度，第二十三條規(guī)定了預(yù)售商品房應(yīng)當符合的條件,，其中包括土地使用權(quán)證書,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證等“三證齊全”，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上,，并已確定施工進度和竣工交付日期。然而,，近十幾年來,，許多地方的預(yù)售準入門檻太低，監(jiān)管混亂,，很多項目沒達到工程進度條件,，甚至是“三證不全”就已開賣,。如此這般,，又怎么可能制定出一套全國通用的預(yù)售款監(jiān)管辦法呢？
文章開頭提到的北京擬出臺的政策提及,，可以申請資金使用的四個節(jié)點中,，居然包括“基礎(chǔ)完成”，難道建筑都沒出地面,，就可以預(yù)售了嗎,？作為首都，此標準也未免太低了吧,。上海2000年就提高了預(yù)售標準,，規(guī)定多層住宅必須結(jié)構(gòu)封頂才可預(yù)售，多層以上住宅必須完成主體結(jié)構(gòu)的三分之二才可預(yù)售,。我國的商品房預(yù)售款亟須嚴加監(jiān)管,，整個商品房預(yù)售制度也得好好“修理”一番，否則還是“隔靴搔癢”,。
關(guān)于商品房預(yù)售款監(jiān)管,，當前部分城市已有相關(guān)辦法，值得探討的問題有兩個：一是執(zhí)行力的問題,。如果不能嚴格執(zhí)行和落實,，無論法規(guī)多么完美,，都是白搭。二是監(jiān)管方式的問題,。當前已出臺相關(guān)辦法的城市中的多數(shù),，都將預(yù)售資金專用賬戶的監(jiān)管權(quán)丟給了商業(yè)銀行，政府只做甩手掌柜,。而商業(yè)銀行的很多行為都是“商業(yè)行為”,，他們跟開發(fā)商的關(guān)系是“在商言商”，顯而易見,，這是一種錯誤的運行機制,。地方政府必須更加主動、更加積極,，花些精力和時間在這上面,，才能真正做好這項事關(guān)廣大購房人利益的重要工作。
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