昨天（18日）,，有媒體報(bào)道北京擬出臺(tái)《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》,，房地產(chǎn)企業(yè)將不能直接收存預(yù)售資金，資金必須直接打入監(jiān)管賬戶(hù),，用款計(jì)劃需經(jīng)施工單位,、監(jiān)理單位加以確認(rèn)，分為基礎(chǔ)完成,、結(jié)構(gòu)封頂,、竣工驗(yàn)收、登記申請(qǐng)四個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn),，每個(gè)節(jié)點(diǎn)用款額度不得高于重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的25%,，每個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)只能提出一次用款申請(qǐng)。
此消息一出,，首先影響到股市,，當(dāng)天地產(chǎn)股領(lǐng)跌大盤(pán)。眾所周知,，當(dāng)前我國(guó)實(shí)行的是商品房預(yù)售制度,，這一制度可以使開(kāi)發(fā)商提前回籠銷(xiāo)售資金，降低自有資金要求,。我國(guó)六成以上居民購(gòu)房皆使用貸款,，所以個(gè)人房貸作為重要的預(yù)售資金,，在項(xiàng)目竣工之前就已進(jìn)入開(kāi)發(fā)商口袋,。那么，萬(wàn)一項(xiàng)目在竣工之前,，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)了,，或者老板攜預(yù)售款潛逃,，購(gòu)房人和放貸銀行豈不是損失慘重？
所以,，商品房預(yù)售制度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一,，就是要監(jiān)管好預(yù)售資金,，必須讓開(kāi)發(fā)商將預(yù)售款全額用到特定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建造上面,，而且不能一次用完,，要依工程進(jìn)度分批使用,。道理很簡(jiǎn)單,，可現(xiàn)實(shí)中，大部分樓盤(pán)的預(yù)售資金都沒(méi)有被嚴(yán)格監(jiān)管，開(kāi)發(fā)商總是提前支取,，甚至將資金挪作他用。
從表面看，北京市這一做法是落實(shí)了近期國(guó)家的調(diào)控政策。4月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》，其中要求各地加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度,，明確預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶(hù),，確保預(yù)售資金用于項(xiàng)目工程建設(shè)。實(shí)際上,，這實(shí)在是一個(gè)“老掉牙”的規(guī)定了。
2004年修訂后的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十一條規(guī)定：開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè),，商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法,，由房地產(chǎn)管理部門(mén)制定。其后,，部分省份和城市陸陸續(xù)續(xù)也出臺(tái)了相關(guān)辦法,，如哈爾濱,、武漢,、南京、廣州,、鄭州等。不過(guò),，多少讓人感到奇怪的是，為何建設(shè)部沒(méi)有制定一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一的商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法,，而只是任由地方政府按自己的口味各行其是？
這便又扯出商品房預(yù)售制度這個(gè)總根源,。1994年,，《城市房地產(chǎn)管理法》出臺(tái)，確立了商品房預(yù)售制度,，第二十三條規(guī)定了預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合的條件，其中包括土地使用權(quán)證書(shū),、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證等“三證齊全”，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上,，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期,。然而，近十幾年來(lái),，許多地方的預(yù)售準(zhǔn)入門(mén)檻太低,，監(jiān)管混亂,，很多項(xiàng)目沒(méi)達(dá)到工程進(jìn)度條件,，甚至是“三證不全”就已開(kāi)賣(mài)。如此這般,，又怎么可能制定出一套全國(guó)通用的預(yù)售款監(jiān)管辦法呢,？
文章開(kāi)頭提到的北京擬出臺(tái)的政策提及,，可以申請(qǐng)資金使用的四個(gè)節(jié)點(diǎn)中，居然包括“基礎(chǔ)完成”,，難道建筑都沒(méi)出地面,，就可以預(yù)售了嗎？作為首都,，此標(biāo)準(zhǔn)也未免太低了吧,。上海2000年就提高了預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定多層住宅必須結(jié)構(gòu)封頂才可預(yù)售,，多層以上住宅必須完成主體結(jié)構(gòu)的三分之二才可預(yù)售。我國(guó)的商品房預(yù)售款亟須嚴(yán)加監(jiān)管,，整個(gè)商品房預(yù)售制度也得好好“修理”一番,，否則還是“隔靴搔癢”。
關(guān)于商品房預(yù)售款監(jiān)管,，當(dāng)前部分城市已有相關(guān)辦法，值得探討的問(wèn)題有兩個(gè)：一是執(zhí)行力的問(wèn)題,。如果不能?chē)?yán)格執(zhí)行和落實(shí),，無(wú)論法規(guī)多么完美，都是白搭,。二是監(jiān)管方式的問(wèn)題,。當(dāng)前已出臺(tái)相關(guān)辦法的城市中的多數(shù)，都將預(yù)售資金專(zhuān)用賬戶(hù)的監(jiān)管權(quán)丟給了商業(yè)銀行,，政府只做甩手掌柜,。而商業(yè)銀行的很多行為都是“商業(yè)行為”，他們跟開(kāi)發(fā)商的關(guān)系是“在商言商”,，顯而易見(jiàn),，這是一種錯(cuò)誤的運(yùn)行機(jī)制。地方政府必須更加主動(dòng),、更加積極,，花些精力和時(shí)間在這上面，才能真正做好這項(xiàng)事關(guān)廣大購(gòu)房人利益的重要工作,。
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