“買房子嫌貴,，拆遷房子嫌低”,；“拆遷費一路上漲,，漲的速度大于房價增長速度”,；“拆遷推高地價,、地價推高開發(fā)成本,、成本推高房價房價”,，這些看似沒有關(guān)系的事情或社會現(xiàn)象,，現(xiàn)在已經(jīng)由于拆遷成為隱藏在北京高房價幕后的元兇,。
抑制拆遷成本過快上升是影響房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的重要鏈條，針對此種現(xiàn)狀,，北京市政府辦公廳近日印發(fā)了《2010年加強(qiáng)投資調(diào)控做好全年投資工作任務(wù)分工方案》,，強(qiáng)調(diào)將通過調(diào)控和平衡拆遷安置補(bǔ)償水平，控制拆遷成本,，并責(zé)成相關(guān)部門針對拆遷成本過快上升,，制定合理、可操作措施,。
我在接受《京華時報》專訪時表示：“目前,，北京的情況是拆遷成本越來越高，拆遷難度越來越大，高房價高拆遷成本惡性循環(huán),。拆遷,，已經(jīng)成為城市發(fā)展中一個不可回避的問題，如何有效控制成本和被拆遷人的利益訴求,，更是一個社會性難題,，但：現(xiàn)在非解決不可了�,！�
舉一個補(bǔ)償費超過3萬元的例子：2009年4月,，北京西長安街拆遷工程，首次嘗試參照市場評估價格給予拆遷補(bǔ)償款,，補(bǔ)償基礎(chǔ)價格達(dá)到3萬元／平米,；此前，北京市的拆遷按基準(zhǔn)地價法評估,，如果按以往方式,，該地區(qū)最多補(bǔ)償8800元/平米。當(dāng)時有專家評論,，這樣做有利于開展拆遷工作,，但是也提高了拆遷成本，同時抬高了地價,。請注意：這個項目房價就是拆遷價,，也就是說：拆遷部分開發(fā)商是賠錢在運作，拿商品房來貼補(bǔ)拆遷房,。
再舉一個補(bǔ)償費超過2萬元的例子：在今年5月的通州,，目前大多數(shù)房屋均價在2萬元/平米左右，通州運河核心區(qū)及西海子棚戶區(qū)居民拆遷的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為每平米1.5萬余元,。而去年上營棚戶區(qū)拆遷每平米補(bǔ)償8000余元,。請注意：拆遷費加上土地出讓金，和拆遷的資金成本和管理費,，土地直接成本已經(jīng)接近房價的80%,，再加上建安費，房地產(chǎn)開發(fā)成本已經(jīng)達(dá)到或超過了現(xiàn)在的房價,。而再入市的土地成本勢必因拆遷成本提高而上漲,。
試想：如果不控制離譜的拆遷成本，房價如何控制得了,？
同時,，拆遷成本也提高也會影響土地供應(yīng)速度，從而“逼高”房價,。
拆遷成本越來越高,，造成大家對房價的心理預(yù)期越來越高,，“房子都拆不動了”。拆遷難度加大,，造成土地供應(yīng)減少,，土地供不應(yīng)求自然導(dǎo)致房屋價格上漲。這就是政府加大土地供應(yīng),，要求妥善把握土地入市交易節(jié)奏的重要原因,。如果土地成本降下來，政策房租售價格也會自然下降,，從而緩解供需矛盾�,，F(xiàn)實情況是：目前因拆遷補(bǔ)償造成的矛盾越來越多，重點村改造等重點工程進(jìn)度受到影響,，但控制拆遷補(bǔ)償可能會加重拆遷戶與拆遷方的矛盾,，這是導(dǎo)致調(diào)控拆遷成本的難點，不是簡單手段就能解決的,，需要在就業(yè),、住房等方面有多種配套政策。北京按照供地計劃,，2010年度本市供地總量為6400公頃,，其中2500公頃用于住宅，其余的土地用于基礎(chǔ)設(shè)施,，而拆遷難,，已經(jīng)成為土地供應(yīng)計劃不能完成的首要原因�,！耙患夐_發(fā)頭疼的就是拆遷”,，我也結(jié)合自己的工作實際感嘆不止。
拆遷涉及到社會利益再分配,，也關(guān)乎城市建設(shè)和當(dāng)?shù)卣恼�,。像北京通州在打造世界級城市一樣，河北全省在轟轟烈烈搞拆遷,，“三年大變樣”，好多看似市場化的東西,，實際上政府也牽扯其中,，搞不好，也會造成更多的社會矛盾,。我觀察到在各級政府上訪的人群或法律訴訟中,，拆遷成為最多的理由和糾結(jié)。從這種角度說：“中央政府加強(qiáng)拆遷方面的法律規(guī)定,，和地方政府因地制宜的具體舉措相結(jié)合,，新聞媒體穩(wěn)定拆遷預(yù)期，這些才是解決拆遷的根本之道�,！�
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