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美國(guó)財(cái)政部將在今天召開(kāi)專(zhuān)門(mén)會(huì)議,，研討房利美和房地美的未來(lái)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題,。據(jù)報(bào)，計(jì)劃在明年1月之前向國(guó)會(huì)提交一份全面的住房融資市場(chǎng)改革提案。全世界的眼光都在緊盯著,，看那價(jià)值萬(wàn)億美元的美國(guó)房貸債券的命運(yùn)究竟會(huì)如何。
從坐擁上萬(wàn)億美元資產(chǎn)的“巨無(wú)霸”,，到資不抵債從資本市場(chǎng)黯然退市,，可以說(shuō)，“兩房”是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從盛到衰最真實(shí)寫(xiě)照,。作為占有美國(guó)住房按揭抵押貸款市場(chǎng)四分之三份額的政策性金融機(jī)構(gòu),，“兩房”的生死存亡維系著美國(guó)住房金融市場(chǎng)的命運(yùn)，也關(guān)乎美國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái),。
“兩房”代表著被濫用的國(guó)家特權(quán),。“兩房”歷來(lái)享受了幾乎與美國(guó)主權(quán)債券同樣低的融資成本,，從而客觀上刺激了“兩房”機(jī)構(gòu)漠視風(fēng)險(xiǎn)肆無(wú)忌憚地?cái)U(kuò)張業(yè)務(wù),，資產(chǎn)負(fù)債平衡表急劇膨脹，成了占據(jù)美國(guó)住房與金融體系中心位置的兩家超級(jí)住房融資機(jī)構(gòu),。“兩房”的巨大業(yè)務(wù)量扭曲了美國(guó)住房融資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià),，客觀上助長(zhǎng)了美國(guó)住房?jī)r(jià)格近年來(lái)的扶搖攀升和房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。
追溯起來(lái),，“兩房”是美國(guó)政府反住房金融危機(jī)的產(chǎn)物,，是20世紀(jì)30年代大蕭條時(shí)期羅斯福政府反住房危機(jī)的結(jié)果。
對(duì)于美國(guó)的銀行業(yè)而言,，住房抵押貸款舉足輕重,。在大蕭條后，美國(guó)的銀行業(yè)因“Q條款”的約束,，存款利率是受到限制的,。美國(guó)政府限制銀行存款利率的目的，是為了保護(hù)銀行的盈利水平,，因?yàn)樽》康盅嘿J款期限長(zhǎng),，且以固定利率為主，如果讓存款利率任意浮動(dòng),，數(shù)以千計(jì)的商業(yè)銀行和儲(chǔ)蓄貸款機(jī)構(gòu)將面臨巨大的利率風(fēng)險(xiǎn),。但控制存款利率,，并沒(méi)有使銀行擺脫危機(jī)，在20世紀(jì)70年代高通貨膨脹時(shí)代,，美國(guó)市場(chǎng)利率大幅度上升,，資金的大量流失使銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)無(wú)錢(qián)可貸并出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。
因此,，大蕭條后如何增加住房金融市場(chǎng)的流動(dòng)性成為美國(guó)金融領(lǐng)域的重大問(wèn)題,，房利美、房地美由此誕生,。兩房的主要業(yè)務(wù)是致力于積極探索和培育住宅抵押二級(jí)市場(chǎng),，即通過(guò)從銀行、其他金融機(jī)購(gòu)買(mǎi)住房抵押貸款,、打包上市,、證券化，來(lái)支持美國(guó)住宅金融市場(chǎng)的穩(wěn)定性,、流動(dòng)性和提高國(guó)民購(gòu)房的可支付能力等政府公共政策目標(biāo),，因此兩房實(shí)際充當(dāng)著美國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中“中央銀行”的角色。
于是,，政府信用的隱性擔(dān)保成了兩房盈利模式的核心,。這使得兩房享有等同于主權(quán)待遇的金邊債券，意味著利潤(rùn)被私有化,，損失卻被社會(huì)化,。因此兩房也被市場(chǎng)稱(chēng)為“由聯(lián)邦政府特許，股東持有,，納稅人為風(fēng)險(xiǎn)買(mǎi)單”的盈利模式,。
為支持這兩大住房金融公司，政府提供多種特殊優(yōu)惠政策,，具體包括：公司發(fā)行的證券可免去聯(lián)邦證券委員會(huì)的審批,，是各金融機(jī)構(gòu)可以無(wú)限持有的資產(chǎn)，并可作為聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行貼現(xiàn)貸款和信用貸款的合格擔(dān)保品,；公司在必要時(shí)可獲得財(cái)政部最高22.5億美元的資金支持；公司經(jīng)營(yíng)范圍不受州界和地域的限制,，不需地方監(jiān)督部門(mén)的認(rèn)可和批準(zhǔn),；公司在依法留足資本金后，經(jīng)營(yíng)收入歸股東所有等,。在政府優(yōu)惠政策激勵(lì)和股東們的利益驅(qū)動(dòng)雙重作用下,，兩大公司的業(yè)務(wù)和資產(chǎn)規(guī)模在快速擴(kuò)張，接管前
“兩房”持有大約5.4萬(wàn)億美元的抵押貸款債權(quán),，占整個(gè)按揭市場(chǎng)規(guī)模的44%,。截至2008底兩房的債務(wù)總額（長(zhǎng)短期債券和兩房發(fā)行的MBS）超過(guò)了5萬(wàn)億美元,，成為掌控國(guó)家特權(quán)和壟斷資本的“巨無(wú)霸”。
而金融危機(jī)中為了救助這兩個(gè)“大而不能倒”的企業(yè),，美國(guó)政府可謂不遺余力,。為此，美國(guó)政府“三管齊下”,，從金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債表的資產(chǎn),、負(fù)債和所有者權(quán)益三方入手，以前所未有的規(guī)模和非常規(guī)的政策,，對(duì)“兩房”實(shí)施全面的金融救助,。“兩房”形成了對(duì)政府政策救贖的高度依賴(lài),。目前,，“兩房”已合計(jì)動(dòng)用了美國(guó)聯(lián)邦政府1483億美元救助資金，兩房債券占美聯(lián)儲(chǔ)資產(chǎn)負(fù)債表的近五成,，截至8月12日,，兩房債券占美聯(lián)儲(chǔ)資產(chǎn)的48%。美國(guó)國(guó)會(huì)預(yù)算辦公室預(yù)計(jì),，按照目前方式運(yùn)作下去,，2009至2019年，“兩房”將總共花費(fèi)納稅人近4000億美元,，簡(jiǎn)直成了吞噬美國(guó)納稅人的“債務(wù)黑洞”,。
而市場(chǎng)并未收住繼續(xù)下跌的腳步。全美地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)(NAR)數(shù)據(jù)顯示,，美國(guó)6月成屋簽約銷(xiāo)售指數(shù)下降2.6%,，與上年同期相比下降了近20%。全美東北部,、中西部,、西部三個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)均出現(xiàn)下降，與2009年同期相比降幅均超過(guò)2位數(shù),。6月,，占美國(guó)住房市場(chǎng)90%以上的二手房銷(xiāo)售環(huán)比連續(xù)兩個(gè)月下跌，跌幅擴(kuò)大到5.1%,。
美國(guó)政府已經(jīng)意識(shí)到該要重建住房金融市場(chǎng)了,。
“兩房”未來(lái)到底將何去何從？卡托研究所客座研究員克林提出,，政府首先應(yīng)將不良資產(chǎn)清除出去,。之后，資產(chǎn)負(fù)債表重回健康狀態(tài)的剩余部分有三種選擇方案：其一,，繼續(xù)讓“兩房”運(yùn)作,；其二,，讓兩房的監(jiān)管部門(mén)聯(lián)邦住房金融局或另一家政府支持企業(yè)吉利美替代兩房來(lái)行使其功能；其三,讓私人部門(mén)來(lái)取代兩房,。
無(wú)論如何,，有個(gè)更大的問(wèn)題是，次級(jí)抵押貸款的資產(chǎn)泡沫破滅之后,，“兩房”給美國(guó)金融體系內(nèi)部帶來(lái)大量有毒資產(chǎn),，基本上沒(méi)有得到處理，而是用修改會(huì)計(jì)規(guī)則和凍結(jié)債務(wù)清償?shù)姆绞�,，暫時(shí)將金融機(jī)構(gòu)的壞賬掩蓋起來(lái),，或移至美聯(lián)儲(chǔ)的資產(chǎn)負(fù)債表中。有毒資產(chǎn)究竟是完全國(guó)有化,，或者對(duì)其債務(wù)重組,，再或是私有化改造呢？
危機(jī)是推進(jìn)制度變革,、激發(fā)制度潛能的有利時(shí)機(jī),，如果美國(guó)“救市”措施不能觸及根本性制度根源，不改變政府信用擔(dān)保成為“兩房”的特殊盈利模式,，美國(guó)還將面臨使危機(jī)進(jìn)一步演變?yōu)檎w性危機(jī)的可能,。
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