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樓市調(diào)控是否已見成效？評價標準有二,，其一是“遏止少數(shù)城市房價過快上漲”,，這個標準來自于國務(wù)院的正式文件,，應(yīng)視為正版；其二是城市房價全面下降,，下跌20%-30%甚至更多,，這是坊間流傳的“山寨版”�,！吧秸妗钡慕庾x散見于各類媒體,，一方面來自于人們的心理預期，一方面來自于樓市成交量的下降,。在“量減價跌”的股市投資思維中,，樓市中持幣等待的心理在醞釀，所以就有了“山寨版”,。調(diào)控百日,，以正版的標準看，樓市調(diào)控的目標已經(jīng)實現(xiàn)了,，而以“山寨版”的標準看,，調(diào)控目標遠未達到。在兩種預期同時存在的條件下,，主要城市房價趨穩(wěn)是不爭的事實,，此前房價上漲過快的城市中，許多樓盤也有了10%-30%的降價,。
在房價趨穩(wěn)的市場表象之下,，驅(qū)動房價再度飆升的力量也在醞釀：1.土地拍賣雖低迷，但成交地價依然在上漲,；2.拆遷新規(guī)出臺了,，拆遷或動遷的補償金水平顯著上升了；3.鐵路交通提速了,，人口流動也開始提速,；4.消費水平提升了，高端消費以加速度向北京,、上海和珠三角三大都市圈集中,；5.房價漲幅總體趨緩，但以租待購的短期租房需求推高了部分城市的房租水平,。所以,，“國十條”規(guī)定的調(diào)控政策決不能放松，一旦放松,，被壓抑的剛性需求將卷土重來,，再度引發(fā)部分城市的房價過快上漲。
對“合理房價”的理解必然因人而異,。公有公理,，婆有婆理,，所以就產(chǎn)生了各種“山寨版”的解讀，而每一種解讀都能夠找到充足的理論依據(jù),。
最正確的理由是所謂“民生”需求：房子是為了住的,，不應(yīng)該放縱投機性的投資需求！但把房產(chǎn)定義為投資品,，不僅是國家統(tǒng)計局的分類標準,，而且無論你走在哪一個中國城市都會看到街邊的醒目招牌：“租售�,！边@兩個字說明,，在城市房產(chǎn)“住”的需求之外，還有“租”和“售”兩種交易行為,�,！白�-售-住”這三個字分別代表了城市房產(chǎn)的三個價值：“租”的價值說明城市房產(chǎn)是經(jīng)營性資產(chǎn)，以預期現(xiàn)金流為目的,；“售”的價值代表城市房產(chǎn)是交易性資產(chǎn),，以預期升值的流動性溢價為目的；“住”的價值代表城市房產(chǎn)的消費品屬性,，應(yīng)盡量滿足不同階層的消費需求,。在農(nóng)村，我們幾乎看不到“租售”的招牌,，說明房子的消費品屬性在農(nóng)村最強,，而在城市中，隨處可見的“租售”二字以“租”為先,，說明城里人多數(shù)應(yīng)通過租房來實現(xiàn)其“民生”需求,，這是城鄉(xiāng)經(jīng)濟的基本差別之一。有人會說,，“租售”都是為了“住”,，并非資產(chǎn)屬性的差異，此言錯矣,！因為從“租售”到“住”之間多了一個交易環(huán)節(jié)：貨幣,！在貨幣經(jīng)濟中，任何資產(chǎn)的價值都取決于預期的和真實的交易,，這就是交易價值,。杜甫當年在“茅屋為秋風所破”的詩中寫道：“安得廣廈千萬間，大辟天下寒士盡歡顏,�,！边@是一個夢想，一個在現(xiàn)代都市無法實現(xiàn)的夢想，因為人們擁入城市并非都是因為沒有“住”的地方,，而是要在城市中“生活”，如果人們都愿意在農(nóng)村生活,，“住”的需求是很容易保障的,。城市讓生活更美好，每一個人就必須為“美好生活”付出代價,，以貨幣來衡量美好生活的代價,，就必然面對一個悖論：有貨幣才有“廣廈”，而“廣廈”若離開貨幣的意志而去“大辟天下寒士”,，“廣廈”就會迅速消失,。
城市房產(chǎn)具有“住-租-售”三類資產(chǎn)的屬性，都要服從于貨幣的選擇,，這是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的,，也不會由于政府政策而長期改變其本性。舉例說,，中秋節(jié)的月餅是為了吃的,，但在中秋節(jié)之前，月餅有了作為禮品的屬性,，就出現(xiàn)了兩種定價機制：作為消費品的散裝月餅很便宜,，而精美包裝的禮品月餅，里面裝的可能就是散裝月餅,，價格卻會成倍上升,。我們不能以房產(chǎn)的消費品屬性而否定其投資品屬性，就像月餅能吃卻不能否定禮品月餅的交易屬性一樣,。
房產(chǎn)一旦以貨幣為中介就難以規(guī)定其資產(chǎn)屬性,，人們必然會在追逐私利的決策中自行改變其本源屬性。我們身邊最典型的案例就是經(jīng)濟適用房,，北京當年以“民生”的名義實行了經(jīng)濟適用房政策,，從首批經(jīng)濟適用房銷售開始至今已滿5年，當年的經(jīng)濟適用房過了限售期可以申請換證,，這就意味著首批經(jīng)濟適用房將和商品房一樣流入交易市場,。北京五環(huán)外的經(jīng)濟適用房當時的價格在每平方米2500元左右，每套大約120平方米,，現(xiàn)在的市價為每平方米1.7萬元左右,，當初為了“住”的房子以總價30多萬成交，現(xiàn)在可以賣到200多萬元,，6-7倍的暴利等于是這些房主“被投機”了一把,，請捫心自問這還是“民生”需求嗎？一些“專家”主張用經(jīng)濟適用房來“保障民生”，打擊投機性“炒房”,，擺在面前的經(jīng)濟適用房解禁換證不正是在“民生”政策鼓勵下的投資行為嗎,！經(jīng)濟適用房一旦解除“限售”，市場自然會賦予其“租售”的資產(chǎn)屬性,，這是受法律保護的生活常識,。
城市，讓生活更美好,！而這種“美好生活”的前提是人口的流動性,。流動人口通常會率先進入租房市場，在體驗中與城市相互融合,，尋找機會,，這是人與城市的雙向選擇。當你說“我喜歡這個城市”的那一刻,，你就在這個城市中找到了自己的位置,，就會珍惜這個城市，讓自己的事業(yè)和生活與這個城市共同成長,。人們結(jié)束租房生活而決定購置房產(chǎn),，一是因為有了足夠的經(jīng)濟能力，二是因為不想再“流動”了,，三是因為有了實現(xiàn)美好生活的夢想,。房產(chǎn)是不動產(chǎn)，購置房產(chǎn)至少是選擇了較長期的不流動,，自愿接受了城市生活的經(jīng)濟壓力,。因此，高房價在城市化的進程中自發(fā)地調(diào)節(jié)著人口的流動,，有人選擇進入,，買房接受高房價的挑戰(zhàn)，有人選擇退出,，或者出售房產(chǎn),，或者讓房產(chǎn)的租金回報來實現(xiàn)其退居郊縣的生活選擇，這才有了城市的外延性擴張和人口的雙向流動,，從而讓城市在流動中變得更美好,。
北京是一個典型的案例，在北京坐地鐵,，看一看地鐵2號線的圖示就知道老北京的版圖,，也 就知道有多少“新北京人”在過去20年進入了從二環(huán)到五環(huán)之間的新北京。由此演繹,，人們就能看到正在形成的大北京都市圈,，也就不會被官方統(tǒng)計數(shù)字誤導而失去經(jīng)濟分析的常識,！城市化驅(qū)動人口流動，這才是房價背后的“剛性需求”,。人口的流動性對于城市,，就像血液對于人體一樣，決定著城市的生命力和成長性,，所以在城市化基本結(jié)束之時,，我們才會看到城市房價的趨勢性下降。在此之前,，城市房產(chǎn)如果只能“住”而沒有“租售”的功能，房產(chǎn)價格也必然下降,，但結(jié)果是“住”下來的人群既沒有壓力,，也沒有夢想，城市就會在失血的過程中逐漸走向死亡,！
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