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樓市調(diào)控是否已見成效,？評價標(biāo)準(zhǔn)有二,，其一是“遏止少數(shù)城市房價過快上漲”，這個標(biāo)準(zhǔn)來自于國務(wù)院的正式文件,，應(yīng)視為正版,；其二是城市房價全面下降,，下跌20%-30%甚至更多，這是坊間流傳的“山寨版”,�,！吧秸妗钡慕庾x散見于各類媒體，一方面來自于人們的心理預(yù)期,，一方面來自于樓市成交量的下降,。在“量減價跌”的股市投資思維中，樓市中持幣等待的心理在醞釀,，所以就有了“山寨版”。調(diào)控百日,，以正版的標(biāo)準(zhǔn)看,，樓市調(diào)控的目標(biāo)已經(jīng)實現(xiàn)了，而以“山寨版”的標(biāo)準(zhǔn)看,，調(diào)控目標(biāo)遠(yuǎn)未達(dá)到,。在兩種預(yù)期同時存在的條件下，主要城市房價趨穩(wěn)是不爭的事實,，此前房價上漲過快的城市中,，許多樓盤也有了10%-30%的降價。
在房價趨穩(wěn)的市場表象之下,，驅(qū)動房價再度飆升的力量也在醞釀：1.土地拍賣雖低迷,，但成交地價依然在上漲；2.拆遷新規(guī)出臺了,，拆遷或動遷的補(bǔ)償金水平顯著上升了,；3.鐵路交通提速了，人口流動也開始提速；4.消費(fèi)水平提升了,，高端消費(fèi)以加速度向北京,、上海和珠三角三大都市圈集中；5.房價漲幅總體趨緩,，但以租待購的短期租房需求推高了部分城市的房租水平,。所以，“國十條”規(guī)定的調(diào)控政策決不能放松,，一旦放松,，被壓抑的剛性需求將卷土重來，再度引發(fā)部分城市的房價過快上漲,。
對“合理房價”的理解必然因人而異,。公有公理，婆有婆理,，所以就產(chǎn)生了各種“山寨版”的解讀,，而每一種解讀都能夠找到充足的理論依據(jù)。
最正確的理由是所謂“民生”需求：房子是為了住的,，不應(yīng)該放縱投機(jī)性的投資需求,！但把房產(chǎn)定義為投資品，不僅是國家統(tǒng)計局的分類標(biāo)準(zhǔn),，而且無論你走在哪一個中國城市都會看到街邊的醒目招牌：“租售,。”這兩個字說明,，在城市房產(chǎn)“住”的需求之外,，還有“租”和“售”兩種交易行為�,！白�-售-住”這三個字分別代表了城市房產(chǎn)的三個價值：“租”的價值說明城市房產(chǎn)是經(jīng)營性資產(chǎn),，以預(yù)期現(xiàn)金流為目的；“售”的價值代表城市房產(chǎn)是交易性資產(chǎn),，以預(yù)期升值的流動性溢價為目的,；“住”的價值代表城市房產(chǎn)的消費(fèi)品屬性，應(yīng)盡量滿足不同階層的消費(fèi)需求,。在農(nóng)村,，我們幾乎看不到“租售”的招牌，說明房子的消費(fèi)品屬性在農(nóng)村最強(qiáng),，而在城市中,，隨處可見的“租售”二字以“租”為先，說明城里人多數(shù)應(yīng)通過租房來實現(xiàn)其“民生”需求,，這是城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的基本差別之一,。有人會說,，“租售”都是為了“住”，并非資產(chǎn)屬性的差異,，此言錯矣,！因為從“租售”到“住”之間多了一個交易環(huán)節(jié)：貨幣！在貨幣經(jīng)濟(jì)中,，任何資產(chǎn)的價值都取決于預(yù)期的和真實的交易,，這就是交易價值。杜甫當(dāng)年在“茅屋為秋風(fēng)所破”的詩中寫道：“安得廣廈千萬間,，大辟天下寒士盡歡顏,。”這是一個夢想,，一個在現(xiàn)代都市無法實現(xiàn)的夢想,，因為人們擁入城市并非都是因為沒有“住”的地方，而是要在城市中“生活”,，如果人們都愿意在農(nóng)村生活,，“住”的需求是很容易保障的。城市讓生活更美好,，每一個人就必須為“美好生活”付出代價,，以貨幣來衡量美好生活的代價，就必然面對一個悖論：有貨幣才有“廣廈”,，而“廣廈”若離開貨幣的意志而去“大辟天下寒士”,，“廣廈”就會迅速消失。
城市房產(chǎn)具有“住-租-售”三類資產(chǎn)的屬性,，都要服從于貨幣的選擇,，這是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，也不會由于政府政策而長期改變其本性,。舉例說,，中秋節(jié)的月餅是為了吃的，但在中秋節(jié)之前,，月餅有了作為禮品的屬性，就出現(xiàn)了兩種定價機(jī)制：作為消費(fèi)品的散裝月餅很便宜,，而精美包裝的禮品月餅,，里面裝的可能就是散裝月餅，價格卻會成倍上升,。我們不能以房產(chǎn)的消費(fèi)品屬性而否定其投資品屬性,，就像月餅?zāi)艹詤s不能否定禮品月餅的交易屬性一樣。
房產(chǎn)一旦以貨幣為中介就難以規(guī)定其資產(chǎn)屬性,，人們必然會在追逐私利的決策中自行改變其本源屬性,。我們身邊最典型的案例就是經(jīng)濟(jì)適用房，北京當(dāng)年以“民生”的名義實行了經(jīng)濟(jì)適用房政策，從首批經(jīng)濟(jì)適用房銷售開始至今已滿5年,，當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)適用房過了限售期可以申請換證,，這就意味著首批經(jīng)濟(jì)適用房將和商品房一樣流入交易市場。北京五環(huán)外的經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)時的價格在每平方米2500元左右,，每套大約120平方米,，現(xiàn)在的市價為每平方米1.7萬元左右，當(dāng)初為了“住”的房子以總價30多萬成交,，現(xiàn)在可以賣到200多萬元,，6-7倍的暴利等于是這些房主“被投機(jī)”了一把，請捫心自問這還是“民生”需求嗎,？一些“專家”主張用經(jīng)濟(jì)適用房來“保障民生”,，打擊投機(jī)性“炒房”，擺在面前的經(jīng)濟(jì)適用房解禁換證不正是在“民生”政策鼓勵下的投資行為嗎,！經(jīng)濟(jì)適用房一旦解除“限售”,，市場自然會賦予其“租售”的資產(chǎn)屬性，這是受法律保護(hù)的生活常識,。
城市,，讓生活更美好！而這種“美好生活”的前提是人口的流動性,。流動人口通常會率先進(jìn)入租房市場,，在體驗中與城市相互融合，尋找機(jī)會,，這是人與城市的雙向選擇,。當(dāng)你說“我喜歡這個城市”的那一刻，你就在這個城市中找到了自己的位置,，就會珍惜這個城市,，讓自己的事業(yè)和生活與這個城市共同成長。人們結(jié)束租房生活而決定購置房產(chǎn),，一是因為有了足夠的經(jīng)濟(jì)能力,，二是因為不想再“流動”了，三是因為有了實現(xiàn)美好生活的夢想,。房產(chǎn)是不動產(chǎn),，購置房產(chǎn)至少是選擇了較長期的不流動，自愿接受了城市生活的經(jīng)濟(jì)壓力,。因此,，高房價在城市化的進(jìn)程中自發(fā)地調(diào)節(jié)著人口的流動，有人選擇進(jìn)入,，買房接受高房價的挑戰(zhàn),，有人選擇退出,，或者出售房產(chǎn)，或者讓房產(chǎn)的租金回報來實現(xiàn)其退居郊縣的生活選擇,，這才有了城市的外延性擴(kuò)張和人口的雙向流動,，從而讓城市在流動中變得更美好。
北京是一個典型的案例,，在北京坐地鐵,，看一看地鐵2號線的圖示就知道老北京的版圖，也 就知道有多少“新北京人”在過去20年進(jìn)入了從二環(huán)到五環(huán)之間的新北京,。由此演繹,，人們就能看到正在形成的大北京都市圈，也就不會被官方統(tǒng)計數(shù)字誤導(dǎo)而失去經(jīng)濟(jì)分析的常識,！城市化驅(qū)動人口流動,，這才是房價背后的“剛性需求”。人口的流動性對于城市,，就像血液對于人體一樣,，決定著城市的生命力和成長性，所以在城市化基本結(jié)束之時,，我們才會看到城市房價的趨勢性下降,。在此之前，城市房產(chǎn)如果只能“住”而沒有“租售”的功能,，房產(chǎn)價格也必然下降,，但結(jié)果是“住”下來的人群既沒有壓力，也沒有夢想,，城市就會在失血的過程中逐漸走向死亡,！
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