近段時(shí)間以來，多個(gè)部門紛紛辟謠房地產(chǎn)調(diào)控放松,，與此同時(shí),，中央政府也繼續(xù)以資金支持地方保障房建設(shè)。種種跡象顯示,，4月中旬開始的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控很可能是“來真的”,。這雖然短期內(nèi)減輕了普通民眾的焦慮感，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì),，反思和重塑中國(guó)的住房體制已成為一項(xiàng)緊迫任務(wù),。而年初以來的政策實(shí)踐及近期的一些理論探討，也顯示出各方對(duì)新模式的積極探索,。
在這些探索中,，比較強(qiáng)烈的呼聲就是學(xué)習(xí)德國(guó)、新加坡和香港,，建立市場(chǎng)化和保障性住房并行的雙軌制,，以此穩(wěn)定房?jī)r(jià)和創(chuàng)造社會(huì)公平。更有甚者，從土地國(guó)有這一憲法基礎(chǔ)出發(fā),，要求由國(guó)家出面解決大部分人的住房問題,。凡此種種，愿望確實(shí)美好,，但不顧國(guó)情差異的簡(jiǎn)單模仿很可能導(dǎo)致“南橘北枳”結(jié)果,。
雙軌制的推崇者認(rèn)為，住房問題富人由市場(chǎng)解決,，窮人由政府解決,。確實(shí)，上述國(guó)家或地區(qū)的模式運(yùn)行得不錯(cuò),。比如說,，德國(guó)保障性住房占比高，加上對(duì)市場(chǎng)化房?jī)r(jià)調(diào)控有力,，房?jī)r(jià)十分穩(wěn)定,，而香港和新加坡雖然市場(chǎng)房?jī)r(jià)近些年飆升幅度巨大，但由于有政府保障這一塊,，并未出現(xiàn)民怨沸騰的現(xiàn)象,。但是，將這些經(jīng)驗(yàn)移植過來,，就能解決咱們的住房問題嗎,？我看不太可能。
首先,，中國(guó)是一個(gè)地區(qū)差異和城鄉(xiāng)差異非常大的國(guó)家,，大國(guó)不可以師小國(guó),。香港和新加坡都是城邦式經(jīng)濟(jì)體,，“小地寡民”決定其問題只相當(dāng)于我們一個(gè)城市。況且就香港而言,，其住房政策并不如普遍想象的那樣成功,，其矛盾和問題并不比中國(guó)內(nèi)地少多少。德國(guó)雖然是一個(gè)大國(guó),，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展卻相當(dāng)?shù)鼐�,，既無城鄉(xiāng)差異，也無明顯的地區(qū)差異,，而且沒有紐約,、巴黎、倫敦那樣的核心超級(jí)城市,。經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展既避免了核心城市房?jī)r(jià)奇高的現(xiàn)象,，也使得保障住房那一塊推行起來十分容易。
中國(guó)正在快速城市化,，各城市都有大量的外來移民,，居民收入差異也十分巨大,。如果建造經(jīng)濟(jì)適用房，那該不該分給非本地戶口的人呢,？如果分,，那么全國(guó)人民都會(huì)涌入到北京、上海等一些城市,，如果只是本地戶口的人有份,，那么就背離了憲法上的公民平等權(quán)，也與一直倡導(dǎo)的剝離附屬在戶籍上的身份特權(quán)的大趨勢(shì)相悖,。
此外,，由于“雙軌”之間房?jī)r(jià)差異巨大，一個(gè)經(jīng)濟(jì)上處于底層的人一旦分到經(jīng)濟(jì)適用房,，就迅速成為這個(gè)城市的“富人”,，其財(cái)富狀況超越中等收入，甚至所謂的高收入人群,。政策性住房比例除非高到覆蓋除富豪階層之外的所有居民,，否則，就無法避免分房帶來的財(cái)富劇烈重新分配的情況,。而政策房覆蓋絕大部分人,，情況只會(huì)比原來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的住房制度更糟糕，因?yàn)樵瓉碇皇亲》康木幼?quán),，而不是所有權(quán),。
其次，中國(guó)落后的公共治理水平和法制程度決定了經(jīng)濟(jì)適用房不但不能解決不公,，反而會(huì)制造不公,。香港、新加坡和德國(guó)都是法紀(jì)嚴(yán)明的先進(jìn)之邦,，其住房政策從動(dòng)議到?jīng)Q策再到執(zhí)行,，都有一套嚴(yán)格的程序，但即便這樣,，也偶爾有丑聞傳出,。只要是政府參與的行為，就很難避免尋租,、貪污,、舞弊等事件的發(fā)生。
以中國(guó)社會(huì)的現(xiàn)狀,，政府對(duì)住房問題涉及得越深,，所制造的扭曲就會(huì)越大。這些年，圍繞政策性住房的丑聞,，從決策,、建設(shè)、分配到管理,，涵蓋了整個(gè)鏈條,，其數(shù)量和嚴(yán)重程度都令人震驚。
從全世界范圍看,，不論是“雙軌”特色比較明顯的德國(guó),、香港、新加坡,，還是市場(chǎng)程度高的美,、英、澳,，政府對(duì)住房市場(chǎng)都有或多或少的介入,，但只要政府介入，就難以避免各種各樣的“政府失靈”現(xiàn)象,。以中國(guó)的法制水平,，政府如果深度介入住房問題，將會(huì)是一場(chǎng)災(zāi)難,。
再次,，中國(guó)文化傳統(tǒng)決定我們所要解決的問題重點(diǎn)與眾不同。有恒產(chǎn)者有恒心,，雖然是一種普遍的文化心態(tài),，但中國(guó)人對(duì)擁有住房產(chǎn)權(quán)最執(zhí)著。因此,，我們政策并不是解決居住問題那么簡(jiǎn)單,。比如，在很多人推崇的香港模式中,，政府并不對(duì)個(gè)人買房負(fù)責(zé),，其核心是解決居住問題,，避免有人流離失所,。如果僅僅為了這樣的目標(biāo)，我們的壓力確實(shí)很小,，甚至可以說基本上沒有壓力,。但要使居民擁有住房，難度就大得多,，政府介入程度也要求深得多,，在房?jī)r(jià)“雙軌”差異巨大的情況下，它所造成的扭曲也大得多。
總而言之,，在筆者看來,，將中國(guó)住房制度引向“雙軌制”方向是忽略國(guó)情的危險(xiǎn)之舉。而那種要求政府來解決大多數(shù)人住房的舉措,，看上去很“社會(huì)主義”,，事實(shí)上是脫離了國(guó)情的烏托邦思想。考慮到發(fā)展差異大,、法紀(jì)不明,、傳統(tǒng)文化三方面因素，我們解決住房問題主要還是要靠市場(chǎng),。只有市場(chǎng)才能較好滿足經(jīng)濟(jì)差異巨大,、人口不斷流動(dòng)的中國(guó)的住房問題，也只有市場(chǎng)交易才能實(shí)現(xiàn)憲法賦予的公民平等權(quán),。1998年推行房改時(shí)國(guó)家作出的經(jīng)濟(jì)適用房占80%的規(guī)劃,，是脫離中國(guó)國(guó)情的，也是根本無法實(shí)現(xiàn)的,。
當(dāng)然,，這個(gè)市場(chǎng)不應(yīng)該是我們今天見到的那種投機(jī)盛行、政府不當(dāng)介入的市場(chǎng),，而應(yīng)該是一個(gè)受到嚴(yán)格約束的,、能漲能跌、收益和風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)的市場(chǎng),。首先,，以立法形式禁止第三套房貸，徹底消除投機(jī)空間,，讓投機(jī)資金永遠(yuǎn)離開,。立法既可以讓投機(jī)者徹底放棄與政府博弈的念頭，也徹底斬?cái)嗾臋C(jī)會(huì)主義之路,。其次,，規(guī)定人均免稅面積，超出部分征收特別消費(fèi)稅,。再次,，政府的貨幣政策應(yīng)以可靠的通脹預(yù)期數(shù)據(jù)作指針，避免貨幣長(zhǎng)期偏松對(duì)吹出房地產(chǎn)泡沫,。最后,，可以考慮借鑒德國(guó)和澳洲的一些具體措施，比如對(duì)暴利定價(jià)的開發(fā)商,、大量買房的投機(jī)者定罪,。
在被約束的市場(chǎng)之外,，仍有一些不能被解決的問題。政府應(yīng)適當(dāng)建設(shè)多種檔次的面向不同層次收入居民的租賃房,，明確立法宣布永不建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房,。同時(shí)，應(yīng)對(duì)過去若干年里與經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的各種違法違規(guī)問題進(jìn)行調(diào)查,、清理,，以重樹社會(huì)公正和恢復(fù)政府威信。
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